一路狂飆的樓市在2008年緊急剎車。不復2007年的風光,成交低迷,價格下降。2008年下半年,政府終于松綁宏觀調控的套索,連連向房地產行業(yè)施以援手。

　　利好春風拂面,2009年廣州房價是否會走到底部?現(xiàn)在該不該出手買房?房地產市場是否會順利走過這輪經濟周期……這一連串問題困擾著居住在這個城市里的每一個人。

　　猜想1

　　房價還能降多少?

　　在天河某網絡公司工作的小王看來,現(xiàn)在樓市就像一輛公交車,只是你不知道上了車以后下一站是哪里,也不知道這輛車下坡的路還要走多遠。

　　去年年中,小王差點在番禺某樓盤下了定金,8000多元/平方米的價格相比以前已經降了一大截。和家人商量后,最后決定繼續(xù)觀望。現(xiàn)在,這個樓盤的房子最低6000多元/平方米就可以買到。“還好當時沒有沖動買下來,不然虧大了。”

　　廣州樓市何時到底,這個問題我們從去年問到今年。

　　過去一年,廣州樓市過山車帶著這個巨大的懸念,從去年5月起一連5個月下降,一直俯沖到去年9月的8244元/平方米最低點。直到10月,它陡然上升至9469元/平方米,到11月在9394元/平方米的價格上站穩(wěn)。

　　房價挾著去年的慣性繼續(xù)下行已經是不爭的事實,問題僅僅在于它會下滑多少,持續(xù)到什么時候。

　　“廣州房價將在今年內穩(wěn)步筑底,最早到下半年就能止跌。”保利地產代理市場部總經理吳定金判斷,今年廣州全市均價將在8500-9000元/平方米間保持穩(wěn)定,而且隨著國家宏觀經濟的逐步恢復,2010年初房價甚至可能有所反彈。

　　廣州知名房地產專家韓世同說,去年廣州一手住宅均價為9000多元/平方米,仍然比前年的年度均價要高出10%左右。而今年廣州房價將繼續(xù)下跌,可能會在7500-8500元/平方米的區(qū)間之內。

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文被稱為廣州樓市的“空軍司令”。他認為,廣州樓價下探趨勢越發(fā)明顯,將回落到6300元/平方米才能見底。而廣州房價見底還需要一個漫長的過程,需要3-4年的時間。

　　從廣州商品房銷售構成比例可以發(fā)現(xiàn),天河、海珠、越秀、荔灣四個人口最密集的核心城區(qū)房價并未下降多少,仍然牢牢站穩(wěn)萬元均價。導致均價下降的主要原因是番禺、花都等郊區(qū)樓盤的大幅度跌價。趙卓文表示,這說明廣州房價相對仍處于高位,中心城區(qū)房價還有下調空間。

　　合富輝煌對普通購房者的一項調查則顯示,多數(shù)被訪者預期未來廣州樓價仍將下降,但其中只有15%的客戶認為樓價還會有大幅下降,55%的客戶認為樓價即使下降,下調空間也比較有限。

　　專家說,對剛需的自主人群而言,2009年未必是房價最低的一年,但肯定是購房成本較低的一年,因為目前的貸款利率是歷史上最低的。

　　猜想2

　　成交回暖待何時?

　　“國家新政一推出來,樓賣得比以前更快,銷售量增加了80%。”在寶崗大道某樓盤,銷售主管黃谷宇最近心情不錯。房價由市場決定,像黃谷宇這樣的房地產從業(yè)者更關心成交量。

　　成交量是房地產市場的核心數(shù)據(jù),是測試市場繁榮程度的最可靠憑證。

　　經緯地產發(fā)布的《廣州樓市2009年發(fā)展預測》報告稱,受政策鼓勵普通住房消費的影響,剛性需求將緩慢釋放,全年成交量會較2008年有所上升。據(jù)其預計,2009年月均簽約量為50萬平方米左右,全年600萬平方米左右,同比2008年增幅約一成。

　　“后市變數(shù)仍很多,2009年樓市的形勢仍難預測,成交回暖目前還看不透。”中原地產項目部總經理黃韜的話代表了大多數(shù)業(yè)內人士的看法。

　　一些開發(fā)商認為,“五一”之后才能判斷市場是否真正回暖。

　　“樓市的全面恢復最快要到2010年。”在黃韜看來,在經歷一系列住房新政的利好刺激后,廣州樓市正處于房價與成交量的膠著之中,購房者在觀望房價能否進一步下調,開發(fā)商在觀望今年經濟形勢的變化,預計樓市的冬季還會持續(xù)一段時間,而在今年第一、第二季度,樓市成交可能會達到冰點。

　　實際上,樓市回暖與國家宏觀經濟形勢密不可分。不少專家均指出,樓市何時回暖需要等待國家宏觀經濟形勢的好轉及宏觀調控政策進一步明朗。

　　滿堂紅地產研究部相關負責人表示,如果金融危機對經濟的影響加深,市場的不樂觀預期增加,置業(yè)者出手買樓的意愿就會繼續(xù)降低,樓市調整難言結束。

　　趙卓文說,2009年廣州樓市將全面進入“供大于求”年份。政府還會加大保障性住房供求,預計2009年供應量會大于2萬套,商品房市場空間進一步受到壓縮。預計2009年廣州商品房成交量將在6萬套左右,“賣房難”將成為普遍現(xiàn)象。

　　他認為,現(xiàn)在談回暖為時尚早。他分析說,按照房地產市場規(guī)律,“熊市”一般比“牛市”長,廣州樓市最近一次“熊市”是1998年—2003年,廣州這一輪的“熊市”至少需要四五年時間。

　　猜想3

　　賣地冷風何時休?

　　到目前為止,廣州2009年的土地供應計劃還沒有對外公布。

　　2008年12月16日,廣州年內最后一宗住宅地塊以底價成交,為全年的土地供應畫上了句號。至此,2008年廣州十區(qū)共出讓住宅用地19宗,用地總面積1.32平方公里,超過年度計劃1.8平方公里的7成。

　　綜觀2008年的廣州住宅土地出讓市場,受商業(yè)銀行惜貸、IPO受阻、銷售業(yè)績大幅滑坡等多個因素的影響,開發(fā)商資金鏈危機凸顯,過去兩年瘋狂拿地的廣州大型房企無力再續(xù),令土地出讓市場一蹶不振,頻頻出現(xiàn)“底價出讓”的狀況。據(jù)統(tǒng)計,全年共有10宗地塊以底價成交,有8宗地塊的樓面地價在1000元/平方米左右,其中絕大部分為不知名的中小開發(fā)商拍得。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2008年廣州的平均樓面地價僅為3000元/平方米出頭,與2007年相比下跌了30%左右。年末最后一塊地花都新華寶田豬場地塊樓面地價僅1040元/平方米,與去年賣出的同區(qū)域的地王相比降幅高達約80%。

　　“今年會是開發(fā)商的減產年。”趙卓文說,目前樓市嚴重供過于求,開發(fā)商建再多房子也沒有用,因此開發(fā)商拿地的熱情會大大降低,今年廣州土地市場的形勢比去年更加嚴峻。

　　他建議,政府應該放緩今年土地市場供應,并且及早明確公布今年土地供應計劃。

　　韓世同指出,今年土地市場的狀況也取決于政府的推地策略,他建議政府能夠多增加一些中心區(qū)域的熱銷土地,提高土地市場的溫度。

　　猜想4

　　多少利好可期待?

　　去年10月至今,中央政府出臺了一系列旨在鼓勵購房、刺激需求的政策,其中,貸款利率下限可擴大為基準利率的0.7倍和最低首付款比例下調為20%等政策,力度超過市場預期。2009年,是否還會有相關政策出臺?

　　吳定金表示,今年可能還會繼續(xù)降息,而且此前二次房貸局部松綁,實際上政府是在“走一步看一步”,政策有較大的回旋空間。他認為,假如樓市沒有出現(xiàn)轉機,不排除二次房貸進一步松綁的可能。

　　“在今年3月份之前,樓市應該不會再有新的政策出來。”中原地產項目部總經理黃韜預測說,國家出臺的一系列住房政策,政府應該做的已經都做了,目前政策有待進一步消化,不宜再出臺新的政策。

　　他分析說,目前市場表現(xiàn)出對政策的敏感度開始降低,買賣雙方似乎都在期待著下一個利好政策的出臺,這就使得市場處于一種膠著狀態(tài):無論是購房人的投入,還是開發(fā)商的投資,都顯得相當猶豫。（記者鄭佳欣）