“都是收租子，他收5%，我卻收30%，差別怎么就這么大呢？”1月4日，北京某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的MSN這樣簽名。“差別”是指北京商業(yè)用房租金稅率由此前的5%綜合稅率改為按照新的分稅稅種進行征收，總稅率達26%-30%。

　　商業(yè)用房租金稅率驟然增加5倍，讓開發(fā)商及投資者倍感壓力。“商鋪就會成為死鋪的！”上述開發(fā)商說。

　　影響 回報率下降，空置增加，將出現(xiàn)爛尾

　　日前本報率先報道了自2008年12月1日起，北京出租商用物業(yè)租金稅率提高到26%-30%。記者日前獲悉，幾家正在進行商業(yè)地產(chǎn)銷售的項目已暫停工作。東部某項目原計劃今年1月份推廣其社區(qū)底商。開發(fā)商介紹，他們暫停了所有推廣工作，銷售簽約也全部暫停。

　　業(yè)內(nèi)普遍的觀點認為，相對住宅領域，商業(yè)地產(chǎn)在此輪擴大內(nèi)需的利好中不僅沒有得到相關稅收扶持，反而在此時提高租賃稅率，有點“不合時宜”。

　　“此政策對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商及投資者將形成重創(chuàng)。”全國工商聯(lián)不動產(chǎn)專委會秘書長朱凌波分析，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商主要是自持或出售其商業(yè)。租金稅率增加后，如果開發(fā)商自持，收回投資回報年限將增加；如果銷售，則面臨沒有投資者購買的境地。

　　中國房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰也表示，目前商業(yè)地產(chǎn)的銷售與住宅一樣在萎縮，再遭遇租金稅收打壓，對商業(yè)地產(chǎn)來說是“雪上加霜”，“最后的結果就是空置率空前增加，甚至會出現(xiàn)爛尾”。

　　進展 開發(fā)商、行業(yè)協(xié)會向主管部門表達呼聲

　　據(jù)接近北京稅務部門的人士透露，該政策并非新政策，稅務部門的說法是將“原來的征收方式恢復至分稅種計征而已”。此舉也是借鑒廣州、深圳等城市的做法。

　　目前，已經(jīng)有部分開發(fā)商向地稅局反映稅金壓力太大。SOHO中國董事局主席潘石屹正以市人大代表的名議起草一份呼吁降低商業(yè)地產(chǎn)稅率的提議，準備交給北京市人代會。

　　中房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專委會常委蔡鴻巖也稱，多家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已向?qū)Ｎ瘯�反映了類似情況，目前他正和中房協(xié)對此事進行協(xié)商。此外，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平也表示，目前協(xié)會正在密切關注此事，并與商務部相關部門溝通，以反映商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)呼聲。王的理由是：“商業(yè)地產(chǎn)不僅拉動投資，而且促進消費，還創(chuàng)造了大量就業(yè)機會，對擴大內(nèi)需有著重要影響，現(xiàn)階段改變商鋪征稅辦法，加重企業(yè)負擔，不符合擴大內(nèi)需政策方向。”

　　“媒體報道后，稅務部門重已經(jīng)開始和開發(fā)商協(xié)商，考慮對政策進行調(diào)整。”富力地產(chǎn)有關負責人這樣告訴記者。

　　稅單

　　個人出租非住房(商鋪、寫字樓)稅種計算：

　　營業(yè)稅：租金收入×5%(起征點5000元，5000元以下免)

　　城建稅：營業(yè)稅×7%(不含涉外個人)

　　教育附加稅：營業(yè)稅×3%(不含涉外個人)

　　房產(chǎn)稅：租金收入×12%

　　城市房地產(chǎn)稅(涉外個人)：房產(chǎn)原值×1.2%×(1-30%)

　　土地使用稅：每月土地使用稅=(建筑面積/總樓層)×(稅額/12)

　　印花稅：租金收入×0.1%

　　個人所得稅：月租金收入-月稅費-修繕費用=A

　　如果A大于4000元，個人所得稅=A×80%×10%

　　如果A小于等于4000元，個人所得稅=(A-800)×10%

　　部門說法

　　地稅局：早就應該分稅種征稅了

　　昨日，北京地稅局相關負責人沒有接聽記者電話，咨詢電話也無人接聽。隨后，本報記者分別咨詢了通州區(qū)地稅大廳服務窗口和朝陽區(qū)地稅局工作人員，上述人員均表示商鋪租金已于2008年12月1日按照上調(diào)后的標準收取。

　　朝陽區(qū)地稅局的工作人員表示，原來也要求按照分稅種征收稅費，一直沒征而已，“這是全市統(tǒng)一的，早就該這么征稅。”至于上級部門為何現(xiàn)在推出這個政策，她表示她們只是執(zhí)行，無法解釋。

　　賬本

　　年收益至少縮水兩成

　　據(jù)知名商鋪投資人張羽沖介紹，現(xiàn)在通常商鋪的資金回報率沒能超過10%，多數(shù)在8%左右。以資金回報率為10%計算，那么一個價格為1000萬元的商鋪，平均每月租金為8萬多元，年租金收入為100萬元。

　　如果該商鋪沒有貸款，按照舊標準繳稅的話，一年的稅金為5萬元，收益為95萬元。若按照新標準繳稅，則所繳納的稅金則近30萬，租金實際收益則為70萬元，租金收益至少要縮水兩成多。

　　事實上，更多的商鋪投資者是按揭貸款的。按照商業(yè)貸款的利率為基準利率5.94%的1.1倍計算，即6.534%，如果有800萬元的貸款，則每年需要承擔52萬多元的利息，減去30多萬元的稅費，商鋪收益的100萬就所剩無幾了。

　　“加上空置期的費用和裝修費用，就更少了。”張羽沖指出，現(xiàn)在行情不佳，租戶都要求租金下調(diào)，原本月租金為10萬的商鋪有的降到了7萬，“這樣就離賠錢不遠了”。

　　釋疑

　　“公司租客”需租金發(fā)票

　　以寫字樓及商鋪為主的商業(yè)用房，租賃主力客群是以公司為主。據(jù)有關人員表示，商業(yè)用房租賃者為公司或其他相關單位的，均需要出租者提供租金發(fā)票，這樣租賃者才能將支付租金的支出入賬。因此不像住宅出租那樣出現(xiàn)大面積逃稅現(xiàn)象。此前，由于租金稅費較低，出租者均能自己承擔，其在繳納正規(guī)的租金稅費后，均能從稅務部門開具相關發(fā)票。(記者 張學冬 李宛霖)