廣州寫字樓空置率

　　機構預測： 到2010年珠江新城甲級寫字樓供應龐大 空置率將達到高峰 同時租金將有所下跌

　　飆升兩成

　　滿堂紅寫字樓部透露，當前本地寫字樓空置率與去年9月相比，上升達到兩成。

　　數據顯示，廣州租金排名前十位的寫字樓中，已有8個下調了租金。國際金融廣場最高租金曾達280元／平方米·月，現在已經降為180元／平方米·月。

　　而麥格理集團近期發布的報告對廣州今年的商業地產市場也作出如下判斷：2009年廣州的寫字樓租金將下降20%。無獨有偶，國際知名房地產服務及投資管理公司高力國際也發布研究報告預期，到2010年珠江新城甲級寫字樓供應龐大，空置率將達到高峰，同時租金將有所下跌。

　　本報訊(記者賴偉行)當前的廣州樓市還未有復蘇的跡象，但寫字樓市場卻已經切切實實感受到金融危機的沖擊。

　　部分公司搬離天河“過冬”

　　如果現在周一到周五晚上8點時分，站在天河城廣場北門遙望中信廣場，你會發現原來因為加班而燈火通明的大樓現在只有為數不多的亮光。

　　以前，要等一年以上的時間才能在中信廣場租到合心意的寫字樓，如今，客戶卻紛紛以各種理由打退堂鼓，企業對辦公物業的需求和心態已經發生了明顯的變化，受災嚴重的外貿、金融等企業，有些因經營不善而選擇撤場，有些則在簽訂租賃意向書后要求退訂；不少原來計劃擴張或搬遷的企業選擇取消或者推遲寫字樓租賃計劃；受金融風暴影響較小，比較迫切尋找辦公點的企業，則以觀望為主，希望獲得更優惠的價格。

　　滿堂紅寫字樓部總監劉星說，中信廣場寫字樓以往月租金為160~170元·m2，目前120~130元/m2·月就可以租到，一些新落成的甲級寫字樓甚至不計價錢，但求有效充實寫字樓出租空間就可以。部分公司已開始從天河區高端寫字樓搬到同區乙級寫字樓或越秀區寫字樓辦公。

　　“這既受到住宅市場松綁的影響，一些中小企業轉而租用商品房作為辦公點，更有企業降低租金成本的需要。”劉星說。

　　一手成交價跌至谷底

　　據統計，今年廣州將會有超過80萬平方米的高檔寫字樓供應市場，劉星認為，這無形中也會加大租金下調的壓力。目前，市場上寫字樓的租售比已經由原來的7：3調整到9：1，反映在買賣市場價格的壓力下，開發商寧愿調低租金也要轉售為租。

　　“包括珠江新城的2個項目，我們代理的8個一手寫字樓在售項目的售價已經下調2成，基本到達底部。”中原地產市場總監朱輝對本報記者說，當前一手市場投資者和開發商的博弈極為激烈，如果投資者認為“低處未見低”，開發商同樣會采取轉售為租的策略——“少200元沒商量。”朱輝介紹，前一段時間曾經跌落到1萬5千元每平方米的中華廣場寫字樓，目前也已經回復到2萬元每平方米的高位。

　　“一手租賃市場由于持續供應，將會越高越寒。”朱輝也認為，由于高檔寫字樓供應量在短時間內擴大，它在寫字樓市場中遭受到的壓力也最大。

　　不過劉星表示，目前也有一些來自臺灣和香港的投資者抄底，買貨的原因依然是憧憬人民幣升值。

　　明年或會開始反彈

　　“雖然一手寫字樓的買賣和租賃價格還在下跌，但是二手的買賣市場卻未見風云。”朱輝分析，原因可能在于這部分寫字樓的投資人士不像深圳的炒家，基本是穩健型投資者，把寫字樓作中長線投資產品，不會因為一時的回報率下跌而甩賣資產。以目前為例，廣州市寫字樓回報率在8厘左右，如果租金下調20%，投資回報率也在五六厘左右。而由于租金到位，中原地產去年第四季度的二手寫字樓租賃業務也錄得18%的增幅。

　　“阿里巴巴由財富廣場轉戰到中華廣場，一次租掉3層，辦公面積擴大了2倍。”朱輝說，市場低迷之下還是有不少的買家或者租客果斷出手，除了國內企業外，法國一個知名的化妝品企業也在維多利廣場拿下1000多平方米的辦公面積，這使得他對廣州寫字樓市場的未來仍然充滿信心。

　　朱輝說，廣州的寫字樓供應量在今年持續擴大除了作縱向分析外，也要橫向比較，作為南中國最重要的城市，與北京、上海甚至深圳相比供應量依然不足。現在把蛋糕做大，租金回調到國際水平的五六厘左右，既合情也合理，對長遠發展而言有利無害。“我預計寫字樓市場在明年隨著經濟形勢的好轉會開始反彈，畢竟廣州的寫字樓物業還是一只‘原始股’，沒人炒過。”

　　京港穗深寫字樓市場仍被看好

　　上月底，全球最大的商業地產服務公司——世邦魏理仕發布對京港深穗四地的地產研究報告。報告顯示，2008年受美國金融危機的 影響，京港深穗四個城市的外資公司受到沖擊，但2009年四地寫字樓市場從中長期仍然看好。

　　但也有樂觀的業內人士預計，由于部分知名的500強企業在華業務仍在穩步擴張，相信經過半年的觀望期，國際標準甲級寫字樓具有的良好市場需求和理想的租金成長能力、持續競爭力都會帶來相對樂觀的市場前景。目前業主要做的是采取調低租金、延長免租期、贈送管理費等措施，以讓利減少金融風暴對廣州寫字樓招商的影響，“誰能盡快租出去誰就是贏家”。預期未來甲級寫字樓的潛在需求，仍是政府大力推動的制造業及高增值行業為主，如：IT、汽車、化工、物流和專業服務行業等。(作者: 賴偉行)

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