廣州寫字樓空置率

　　機(jī)構(gòu)預(yù)測： 到2010年珠江新城甲級(jí)寫字樓供應(yīng)龐大 空置率將達(dá)到高峰 同時(shí)租金將有所下跌

　　飆升兩成

　　滿堂紅寫字樓部透露，當(dāng)前本地寫字樓空置率與去年9月相比，上升達(dá)到兩成。

　　數(shù)據(jù)顯示，廣州租金排名前十位的寫字樓中，已有8個(gè)下調(diào)了租金。國際金融廣場最高租金曾達(dá)280元／平方米·月，現(xiàn)在已經(jīng)降為180元／平方米·月。

　　而麥格理集團(tuán)近期發(fā)布的報(bào)告對(duì)廣州今年的商業(yè)地產(chǎn)市場也作出如下判斷：2009年廣州的寫字樓租金將下降20%。無獨(dú)有偶，國際知名房地產(chǎn)服務(wù)及投資管理公司高力國際也發(fā)布研究報(bào)告預(yù)期，到2010年珠江新城甲級(jí)寫字樓供應(yīng)龐大，空置率將達(dá)到高峰，同時(shí)租金將有所下跌。

　　本報(bào)訊(記者賴偉行)當(dāng)前的廣州樓市還未有復(fù)蘇的跡象，但寫字樓市場卻已經(jīng)切切實(shí)實(shí)感受到金融危機(jī)的沖擊。

　　部分公司搬離天河“過冬”

　　如果現(xiàn)在周一到周五晚上8點(diǎn)時(shí)分，站在天河城廣場北門遙望中信廣場，你會(huì)發(fā)現(xiàn)原來因?yàn)榧影喽鵁艋鹜�明的大樓現(xiàn)在只有為數(shù)不多的亮光。

　　以前，要等一年以上的時(shí)間才能在中信廣場租到合心意的寫字樓，如今，客戶卻紛紛以各種理由打退堂鼓，企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)的需求和心態(tài)已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化，受災(zāi)嚴(yán)重的外貿(mào)、金融等企業(yè)，有些因經(jīng)營不善而選擇撤場，有些則在簽訂租賃意向書后要求退訂；不少原來計(jì)劃擴(kuò)張或搬遷的企業(yè)選擇取消或者推遲寫字樓租賃計(jì)劃；受金融風(fēng)暴影響較小，比較迫切尋找辦公點(diǎn)的企業(yè)，則以觀望為主，希望獲得更優(yōu)惠的價(jià)格。

　　滿堂紅寫字樓部總監(jiān)劉星說，中信廣場寫字樓以往月租金為160~170元·m2，目前120~130元/m2·月就可以租到，一些新落成的甲級(jí)寫字樓甚至不計(jì)價(jià)錢，但求有效充實(shí)寫字樓出租空間就可以。部分公司已開始從天河區(qū)高端寫字樓搬到同區(qū)乙級(jí)寫字樓或越秀區(qū)寫字樓辦公。

　　“這既受到住宅市場松綁的影響，一些中小企業(yè)轉(zhuǎn)而租用商品房作為辦公點(diǎn)，更有企業(yè)降低租金成本的需要。”劉星說。

　　一手成交價(jià)跌至谷底

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年廣州將會(huì)有超過80萬平方米的高檔寫字樓供應(yīng)市場，劉星認(rèn)為，這無形中也會(huì)加大租金下調(diào)的壓力。目前，市場上寫字樓的租售比已經(jīng)由原來的7：3調(diào)整到9：1，反映在買賣市場價(jià)格的壓力下，開發(fā)商寧愿調(diào)低租金也要轉(zhuǎn)售為租。

　　“包括珠江新城的2個(gè)項(xiàng)目，我們代理的8個(gè)一手寫字樓在售項(xiàng)目的售價(jià)已經(jīng)下調(diào)2成，基本到達(dá)底部。”中原地產(chǎn)市場總監(jiān)朱輝對(duì)本報(bào)記者說，當(dāng)前一手市場投資者和開發(fā)商的博弈極為激烈，如果投資者認(rèn)為“低處未見低”，開發(fā)商同樣會(huì)采取轉(zhuǎn)售為租的策略——“少200元沒商量。”朱輝介紹，前一段時(shí)間曾經(jīng)跌落到1萬5千元每平方米的中華廣場寫字樓，目前也已經(jīng)回復(fù)到2萬元每平方米的高位。

　　“一手租賃市場由于持續(xù)供應(yīng)，將會(huì)越高越寒。”朱輝也認(rèn)為，由于高檔寫字樓供應(yīng)量在短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)大，它在寫字樓市場中遭受到的壓力也最大。

　　不過劉星表示，目前也有一些來自臺(tái)灣和香港的投資者抄底，買貨的原因依然是憧憬人民幣升值。

　　明年或會(huì)開始反彈

　　“雖然一手寫字樓的買賣和租賃價(jià)格還在下跌，但是二手的買賣市場卻未見風(fēng)云。”朱輝分析，原因可能在于這部分寫字樓的投資人士不像深圳的炒家，基本是穩(wěn)健型投資者，把寫字樓作中長線投資產(chǎn)品，不會(huì)因?yàn)橐粫r(shí)的回報(bào)率下跌而甩賣資產(chǎn)。以目前為例，廣州市寫字樓回報(bào)率在8厘左右，如果租金下調(diào)20%，投資回報(bào)率也在五六厘左右。而由于租金到位，中原地產(chǎn)去年第四季度的二手寫字樓租賃業(yè)務(wù)也錄得18%的增幅。

　　“阿里巴巴由財(cái)富廣場轉(zhuǎn)戰(zhàn)到中華廣場，一次租掉3層，辦公面積擴(kuò)大了2倍。”朱輝說，市場低迷之下還是有不少的買家或者租客果斷出手，除了國內(nèi)企業(yè)外，法國一個(gè)知名的化妝品企業(yè)也在維多利廣場拿下1000多平方米的辦公面積，這使得他對(duì)廣州寫字樓市場的未來仍然充滿信心。

　　朱輝說，廣州的寫字樓供應(yīng)量在今年持續(xù)擴(kuò)大除了作縱向分析外，也要橫向比較，作為南中國最重要的城市，與北京、上海甚至深圳相比供應(yīng)量依然不足。現(xiàn)在把蛋糕做大，租金回調(diào)到國際水平的五六厘左右，既合情也合理，對(duì)長遠(yuǎn)發(fā)展而言有利無害。“我預(yù)計(jì)寫字樓市場在明年隨著經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)會(huì)開始反彈，畢竟廣州的寫字樓物業(yè)還是一只‘原始股’，沒人炒過。”

　　京港穗深寫字樓市場仍被看好

　　上月底，全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司——世邦魏理仕發(fā)布對(duì)京港深穗四地的地產(chǎn)研究報(bào)告。報(bào)告顯示，2008年受美國金融危機(jī)的 影響，京港深穗四個(gè)城市的外資公司受到?jīng)_擊，但2009年四地寫字樓市場從中長期仍然看好。

　　但也有樂觀的業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，由于部分知名的500強(qiáng)企業(yè)在華業(yè)務(wù)仍在穩(wěn)步擴(kuò)張，相信經(jīng)過半年的觀望期，國際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓具有的良好市場需求和理想的租金成長能力、持續(xù)競爭力都會(huì)帶來相對(duì)樂觀的市場前景。目前業(yè)主要做的是采取調(diào)低租金、延長免租期、贈(zèng)送管理費(fèi)等措施，以讓利減少金融風(fēng)暴對(duì)廣州寫字樓招商的影響，“誰能盡快租出去誰就是贏家”。預(yù)期未來甲級(jí)寫字樓的潛在需求，仍是政府大力推動(dòng)的制造業(yè)及高增值行業(yè)為主，如：IT、汽車、化工、物流和專業(yè)服務(wù)行業(yè)等。(作者: 賴偉行)

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