中原地產深港研究中心近日發布一份市場分析報告顯示，2008年深圳商業物業市場表現低迷，成交量價大幅下跌。根據市國土房產局公布的信息統計，全年商業物業銷售面積僅為18.23萬平方米，比2007年下降42.00%，銷售均價為13193元／平方米，同比下降30.16%。

　　供求比創歷史新高

　　市國土部門數據顯示，去年全市批售商業物業的面積高達62.18萬平方米，比2007年增長45.21%，投入市場的大型商業項目約41.66萬平方米，但全市銷售面積僅為18.23萬平方米。分析指出，去年商業物業供求比為3.41，到達歷史的最高峰，遠高于2007年的1.36水平，對未來銷售形成很大的壓力。

　　據了解，2007年下半年，“捂盤”成為開發商重要策略，導致2008年推盤量增加，商業總批售面積大幅增長。由于新推盤集中在商業不成熟地段，必須有大量商業作為配套，令社區商業所占比重達83.76%。純商業項目與寫字樓底商(裙樓商鋪)份額都較小，分別占8.78%、7.46%，純商業項目多為只租不售、寫字樓供應以非熱點區域為主。

　　從供應區域來看，去年商業物業供應繼續以關外為主，寶安、龍崗兩區供應面積共45.4萬平方米，占全市的73%。

　　成交均價同比降三成

　　中原地產的分析指出，受樓市延續深度調整、經濟衰退兩大因素影響，去年深圳商業物業成交價格大幅回落，同比下降30.16%。去年上半年經濟已經出現增長放緩，加上第三季度爆發全球性經濟危機，令投資者緊捂錢袋，投資行為謹慎，市場供過于求越來越突出，發展商只能繼續削價銷售，尤其是大面積交易，降價幅度非常大。

　　與供應一致，成交也主要集中在關外兩區，共占全市的75.19%，其中龍崗占的比重最大，達50.07%，占全市的半壁江山，寶安成交量比例為25.12%，比2007年有所減少。成交物業以中檔物業為主。

　　今年仍面臨銷售壓力

　　報告指出，2009年深圳批售商業仍然以社區商業為主，供應量將隨著住宅批售的減少而減少，預計比2008年減少約一成，，但由于市場存量較大，可售商業面積將超過百萬平方米，市場銷售仍面臨很大的壓力。

　　分析認為，今年全球經濟危機的影響還在，商業市場的投資仍然處于謹慎，商業供應與成交將繼續以龍崗、寶安的社區商業為主，但關內，尤其是福田、南山的純商業、寫字樓底商比重將增加，將使商業成交價格上漲預計售價比去年有30%左右的上漲。(盧博林 通訊員 梁爽）

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