“北京CBD區(qū)域2008年第四季度的空置率為35%，已經(jīng)超過(guò)了1/3。”世邦魏理仕研究部董事覃曉梅近日在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)坦言。

　　由于2008年第三季度開(kāi)始CBD寫字樓供應(yīng)量的大幅增加，以及受金融危機(jī)影響外資金融企業(yè)租戶的不斷減少，北京CBD寫字樓的空置率已經(jīng)達(dá)到5年來(lái)的最高水平。

　　市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)放大

　　雖然各家機(jī)構(gòu)關(guān)于空置率的數(shù)據(jù)不盡相同，但有一點(diǎn)幾無(wú)異議，北京CBD的寫字樓空置率居高不下，且還有繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)。第一太平戴維斯北京研究及顧問(wèn)咨詢部高級(jí)經(jīng)理王瓊告訴本報(bào)記者：“空置率按照這個(gè)速度增長(zhǎng)，將導(dǎo)致2009年平均租金繼續(xù)下滑，而且有可能會(huì)回落到2007年的水平。”

　　位于CBD核心區(qū)域的朝外SOHO，不僅是地產(chǎn)大鱷潘石屹的得意之作，也是SOHO中國(guó)(00410.HK)的總部所在地，寫字樓部分2007年底早已交付使用。本報(bào)記者在這里看到，一樓部分鋪面還在空置。二樓很多明亮的玻璃窗上都貼著“全面招租”的字樣。

　　“空置待租”這一現(xiàn)象在北京CBD區(qū)域相當(dāng)普遍，第一太平戴維斯最新報(bào)告顯示，由于2008年大部分新竣工寫字樓集中在CBD區(qū)域，使該區(qū)域成為目前北京所有寫字樓區(qū)域中庫(kù)存量最多的一個(gè)區(qū)域。

　　王瓊認(rèn)為，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要原因是該區(qū)域的集中放量。據(jù)了解，在過(guò)去兩到三年的時(shí)間里，CBD周邊區(qū)域的寫字樓供應(yīng)出現(xiàn)一個(gè)井噴階段，2006年CBD和周邊區(qū)域投入使用的寫字樓共7個(gè)，供應(yīng)面積90萬(wàn)平方米左右。在2007年則有17個(gè)項(xiàng)目集中涌入市場(chǎng)，高出2006年兩倍還多，為寫字樓市場(chǎng)提供了100多萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量，這一數(shù)據(jù)在2008年再次刷新。

　　覃曉梅估算，包括環(huán)球金融中心、世華國(guó)際中心、銀泰中心東樓、已封頂?shù)木┏堑谝桓邩恰�—�?guó)貿(mào)三期、光華路SOHO、東方梅地亞中心、富力項(xiàng)目等，未來(lái)12～15個(gè)月將有240萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)投入市場(chǎng)，而其中的大部分供應(yīng)量仍將集中在CBD。

　　租金三年來(lái)首度下滑

　　不可否認(rèn)，CBD是北京寫字樓市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，但接連不斷的市場(chǎng)投放高峰，已讓CBD“不堪重負(fù)”。

　　北京CBD曾是銀行、保險(xiǎn)、證券、信托、基金等金融服務(wù)業(yè)的金融樞紐目標(biāo)，“一些外資公司從成本控制角度考慮,已經(jīng)暫停了擴(kuò)租計(jì)劃，并且考慮削減辦公面積以降低租金費(fèi)用，有的公司因?yàn)镃BD的租金相對(duì)較高，遷至租金水平相對(duì)較低的區(qū)域。”覃曉梅認(rèn)為，“遭受重創(chuàng)的金融行業(yè)已不再是北京寫字樓市場(chǎng)的最大用戶。”

　　“僅在2008年三季度就有包括柯達(dá)總部在內(nèi)的多家外資機(jī)構(gòu)遷出CBD。”一位知情人士表示。

　　王瓊認(rèn)為：“許多跨國(guó)公司已經(jīng)削減了外籍員工的數(shù)量，同時(shí)降低了現(xiàn)有外籍員工的住房預(yù)算，這將在2009年對(duì)租金產(chǎn)生進(jìn)一步的壓力。”數(shù)據(jù)顯示，北京CBD租金同比2007年下降4.5%，是北京CBD區(qū)域3年來(lái)首次出現(xiàn)租金下滑趨勢(shì)。(作者：馬可佳)