昨日,國際地產投行仲量聯行發布2008年第四季度北京商業地產報告。報告顯示房地產投資市場在年底交投清冷,北京全年地產行業并購總額為41億美元,同比降低18.3%,其中,外資并購全年總額同比降低74%(受金融危機加深影響,第四季度北京市場未出現任何外資收購案例)。記者同時了解到,這一情況并非北京獨有,仲量聯行監測的其他一線城市上海、廣州、深圳等也都出現了外資在房地產市場交投量同比大幅下挫的現象。

　　國際投行離場觀望跡象明顯

　　受美國金融海嘯的牽連,自顧不暇的國際投行開始大規模撤離中國市場。自2008年下半年以來,不斷有外資套現在華物業的消息傳出。如果再聯系到全球嚴峻的經濟形勢使得國內一線城市物業價格已經開始大幅下跌,這一數據足以引起人們對外資抽離可能對國內房地產市場造成沖擊的憂慮。

　　仲量聯行北京研究部主管馬安平確認了這一趨勢的存在,他表示外資確實認為現在的商業地產項目價格偏高,有離場觀望的情況。但是,他認為隨著2008年歲末商業地產售價的走低,預計2009年投資市場將重新趨于活躍,“我們預計各個物業類別的售價將會普遍下跌15%-20%。”這樣一來,買賣雙方的預期差距將被拉近,市場的交易量重新回升。

　　馬安平說:“首先,中國房地產市場相對大幅下跌的全球樓市來說,仍具有非常的吸引力,同時,政府警惕外資抽離的現象,監管環節嚴格,因此,資金撤離不會像市場所擔心的那樣嚴重；其次,樓市交易量下降并不絕對是資金在逃離,也有可能是外資在考慮一些短期的投資項目,這是在弱市中的謹慎的投資方式；另外,但由于一些基金在2007年度進行募集,按照合約規定必須在規定的時間內完成投資,所以可以預期在2009年上半年會有部分外資進入中國房地產市場。”

　　今年地產外資并購有望回暖

　　仲量聯行報告預計2009年一線城市的商業地產價格將得到市場和政策層面的支撐。報告認為,在過去幾年中,為追求更高的回報率同時避開一線城市資產的高價,投資者紛紛轉向二三線城市,然而,嚴峻的全球經濟形勢使得一線城市物業價格已開始大幅下跌,從而為投資者帶來新的投資機會,并且隨著監管限制的放寬,以及買賣雙方對價格預期的調整,可以預見2009年外資收購活動將會重新興起,而此外,隨著信貸限制的放松,2009年人民幣貸款也有望變得相對容易。

　　仲量聯行還表示,目前引入房地產投資信托基金以及放寬對保險公司直接投資于國內房地產市場的限制這兩項方案正在審議之中,這些政策的最終出臺可能使2009年整個商業地產投資市場的發展格局發生根本性的變化。

　　據介紹,房地產投資信托基金的引入,不僅將為房地產開發商和業主/營運商提供一個新的融資渠道,同時也能使更多的個人和企業參與房地產市場的投資。“目前保險公司成為房地產市場主要投資商的勢頭已初露端倪,它們對投資于房地產市場的熱切希望,將有可能為商業地產的市場售價提供進一步的支撐。”仲量聯行北京分公司董事總經理張瑩表示。(記者 楊小亮）