2008年12月深圳樓市新房成交量近80萬(wàn)平方米,環(huán)比猛增1倍多,為全年最高,而全年總成交量不足400萬(wàn)平方米。由于開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)降價(jià),12月份新房?jī)r(jià)格跌至10900元/平方米,創(chuàng)下全年新低。

　　“之前的市場(chǎng)預(yù)測(cè)很壞,但從最近兩個(gè)多月成交量大增的情況看,之前的預(yù)測(cè)可能過(guò)于悲觀了。”中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉正在審慎修正中原的看法。

　　中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院深圳分院的最新監(jiān)測(cè)顯示,上周(1月5日—1月11日)全市商品住宅成交總套數(shù)為1813套,平均每日成交259套,環(huán)比增加23.84%。該研究院分析師楊奕表示,上周成交量環(huán)比增長(zhǎng)明顯,一方面是因?yàn)榍爸芫畤姷拈_(kāi)盤(pán)量為上周成交提供了盤(pán)源支持,另一方面是開(kāi)發(fā)商的出貨決心堅(jiān)定了,許多樓盤(pán)元旦過(guò)后推出特價(jià)房,有些樓盤(pán)贈(zèng)送各種禮包或現(xiàn)金,有的甚至直接打折或降價(jià),刺激了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望。成交價(jià)格方面,本周商品住宅成交均價(jià)有所下跌,為11430元/平方米,環(huán)比下跌6.10%。成交價(jià)格下跌的其中一個(gè)重要原因是項(xiàng)目降價(jià)促銷(xiāo)力度有所加強(qiáng)。

　　事實(shí)上,上周的成交熱是延續(xù)了此前兩個(gè)多月的“回暖”行情。多名業(yè)界專(zhuān)家表示,接下來(lái)的一段時(shí)間,這種成交熱可望持續(xù)。而為了更進(jìn)一步多方位地促進(jìn)成交,市場(chǎng)人士又重新開(kāi)始呼吁取消“限外令”。

　　　　存量降破6萬(wàn)套引遐想

　　曾經(jīng)讓業(yè)內(nèi)各界恐懼的深圳樓市龐大的供應(yīng)量,在1月11日這個(gè)節(jié)點(diǎn),終于下降到了6萬(wàn)套以下。

　　深圳市國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至1月11日,深圳一手房可售套數(shù)和面積分別為59646套和616.18萬(wàn)平方米,環(huán)比上周可售套數(shù)和面積分別減少3.84%和3.62%。楊奕表示,隨著供應(yīng)量的減少,而成交量持續(xù)維持高位,深圳一手房可售量出現(xiàn)走低的趨勢(shì),這一現(xiàn)象標(biāo)志著深圳樓市明顯回暖。

　　張偉表示,樓市可售房源下降,反映了在降息、放松房貸以及營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠等政策利好的刺激下,近期成交量上升,購(gòu)房者入市積極。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá),購(gòu)房者相對(duì)比較成熟理性,對(duì)利好反應(yīng)快。而且,深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整了一年多,更多的開(kāi)發(fā)商加入到降價(jià)的行列中來(lái),也消化了空置。資料顯示,2008年,市國(guó)土房產(chǎn)局批準(zhǔn)預(yù)售面積為660萬(wàn)平方米,而市場(chǎng)銷(xiāo)售的僅為553萬(wàn)平方米,中間有100多萬(wàn)平方米的差距。可見(jiàn),有大量的發(fā)展商拿了預(yù)售許可證但是不推盤(pán),而是往后壓,這也對(duì)降低空置有很大作用。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒透露,2008年12月深圳樓市新房成交量近80萬(wàn)平方米,環(huán)比猛增1倍多,為全年最高,而全年總成交量不足400萬(wàn)平方米。由于開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)降價(jià),12月份新房?jī)r(jià)格跌至10900元/平方米,創(chuàng)下全年新低,環(huán)比11月下降了2647元/平方米,降幅達(dá)到19.5%。

　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院深圳分院的月度報(bào)告更詳實(shí)的監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì),上月新開(kāi)盤(pán)15個(gè)住宅項(xiàng)目共推出5751套/47.88萬(wàn)平方米,供應(yīng)套數(shù)環(huán)比減少44.49%,供應(yīng)面積環(huán)比減少47.58%。分析師稱(chēng),開(kāi)盤(pán)量大幅萎縮,主要是因?yàn)榍霸聵鞘行抡��?shí)施后,手持中小戶型樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商紛紛搶先推盤(pán),使得上月開(kāi)盤(pán)量高企,同時(shí)分流了上月的開(kāi)盤(pán)量。

　　成交上,2008年12月全市商品住宅共成交7898套/72.87萬(wàn)平方米,成交套數(shù)環(huán)比增加22.74%,成交面積環(huán)比增加23.14%,成交量達(dá)到今年的最高峰。本月是新政實(shí)施后的第二個(gè)月,成交量能繼續(xù)放量增長(zhǎng),一方面是因?yàn)樯钲谧≌�成交量�?jīng)過(guò)上月的放量增長(zhǎng)后,消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的信心有所增長(zhǎng),另一方面是大量中低價(jià)樓盤(pán)入市使得深圳整體樓價(jià)下調(diào)到消費(fèi)者能承受的價(jià)位。

　　房?jī)r(jià)在上月表現(xiàn)出加速下降的明顯趨勢(shì)。12月份深圳商品住宅成交均價(jià)為11084元/平方米。對(duì)此,楊奕稱(chēng),成交均價(jià)下跌明顯一方面是因?yàn)槿胧械捻?xiàng)目還是以低價(jià)的中小戶型住宅項(xiàng)目為主,另一方面是臨近年尾,開(kāi)發(fā)商都想把握住今年最后一次回籠資金的機(jī)會(huì),加強(qiáng)了降價(jià)促銷(xiāo)力度。

　　　　開(kāi)發(fā)商醞釀提價(jià)

　　按照最近的市場(chǎng)狀況,王鋒預(yù)計(jì),如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不出現(xiàn)大的問(wèn)題,預(yù)計(jì)到今年第二季度,深圳房?jī)r(jià)有可能會(huì)走向穩(wěn)定,在均價(jià)1萬(wàn)元/平方米上下波動(dòng)。但是,王鋒依然建議,深圳政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)的刺激政策,因?yàn)闃鞘谢嘏�的根基尚不穩(wěn)固,“此前一些不適合的房地產(chǎn)調(diào)控政策,有必要糾正,比如限外令等。”

　　“近兩三個(gè)月,很多樓盤(pán)都賣(mài)得很好,不少開(kāi)發(fā)商由此獲得了較充足的回籠資金,加上國(guó)家政策轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)銀行給開(kāi)發(fā)商貸款,開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步降價(jià)促銷(xiāo)的壓力普遍減少。”張偉稱(chēng),據(jù)中原地產(chǎn)的了解,已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商考慮提價(jià),也有投資客準(zhǔn)備入市。

　　但開(kāi)發(fā)商的這種如意算盤(pán)不一定會(huì)“如意”。近日,住房保障部負(fù)責(zé)人已經(jīng)公開(kāi)表示,支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)變化,合理確定價(jià)格促進(jìn)銷(xiāo)售。據(jù)透露,2009年,由于受?chē)?guó)際金融危機(jī)快速蔓延,經(jīng)濟(jì)下行壓力增大,房地產(chǎn)方面,國(guó)家還將出臺(tái)一系列政策,住房保障部今年工作的總體思路在于保證居民合理住房消費(fèi),促進(jìn)住房投資規(guī)模適度增長(zhǎng)。深圳地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士將上述表態(tài),看作是深圳樓市持續(xù)回暖的積極訊號(hào),表現(xiàn)出樂(lè)觀情緒。

　　對(duì)此,中原集團(tuán)主席施永青周二來(lái)深演講時(shí)表示,如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)不好轉(zhuǎn),房?jī)r(jià)不會(huì)好起來(lái),現(xiàn)在反彈了,有一部分開(kāi)發(fā)商信心增加了,覺(jué)得可以把價(jià)錢(qián)提上去了,但這種策略只能是用在短期的策略上,需要對(duì)長(zhǎng)期的宏觀情況有一個(gè)判斷,現(xiàn)在來(lái)說(shuō),開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是把握好價(jià)錢(qián)反彈、市場(chǎng)信心增加的時(shí)候,增加自己的銷(xiāo)量,增加自己資金的回收。

　　　　取消“限外令”被重提

　　正如前所述,雖然近期樓市成交向好,但王鋒仍然認(rèn)為,樓市回暖的根基尚不穩(wěn)固,有必要糾正“限外令”。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人向記者表示,樓市行情轉(zhuǎn)變,政府應(yīng)該檢視“限外”的得與失。“限外令”出臺(tái)的2006年,正是全國(guó)樓市行情看漲之時(shí),各種資本紛紛進(jìn)入樓市投資,尤其是外資在內(nèi)地的物業(yè)收購(gòu)案此起彼伏,推動(dòng)了樓市價(jià)格的快速上漲。2007年上半年,深圳樓市更是史無(wú)前例地大漲五成以上,因而也順理成章地迎來(lái)了深圳地方“限外”政策出臺(tái)。

　　然而,上述負(fù)責(zé)人認(rèn)為,現(xiàn)在樓市行情已大不相同,整個(gè)二級(jí)市場(chǎng),包括住宅、寫(xiě)字樓,其成交套數(shù)均不及去年高峰期的五成,價(jià)格降幅亦不小,住宅成交均價(jià)下降達(dá)三成,寫(xiě)字樓成交均價(jià)跌幅超三成。與此相應(yīng)的是,當(dāng)年在大陸大肆收購(gòu)物業(yè)的機(jī)構(gòu)紛紛拋售手中物業(yè)。此一時(shí),彼一時(shí),當(dāng)年“限外”政策出臺(tái)的樓市環(huán)境已經(jīng)反轉(zhuǎn),相反國(guó)家新近出臺(tái)“新國(guó)六條”又在鼓勵(lì)樓市消費(fèi),支持開(kāi)發(fā)商直接融資,強(qiáng)化地方政府穩(wěn)定樓市。如此看來(lái),樓市“限外”政策出臺(tái)的基礎(chǔ)已經(jīng)改變,該政策也應(yīng)作相應(yīng)的變通,甚至?xí)簳r(shí)取消,這對(duì)于緊鄰港澳的深圳樓市尤顯重要。

　　當(dāng)然,購(gòu)房者對(duì)當(dāng)年的高房?jī)r(jià)仍心有余悸,其支持樓市“限外”的理由是擔(dān)心外資再次抄底中國(guó)樓市,從而推高樓市價(jià)格。然而在目前全球金融風(fēng)暴縱橫深入的情況下,若外資會(huì)大舉抄底中國(guó)樓市,中國(guó)政府又何須花大力氣來(lái)促進(jìn)樓市交易呢?樓市行情已然轉(zhuǎn)變,政府應(yīng)該早日取消“限外令”。