住宅市場持續低迷之時，不少開發商緊抱著商業地產當作最后一張“底牌”。然而“底牌”揭開后，結局卻并不精彩。

　　包括仲量聯行、第一太平戴維斯在內的知名國際物業機構近日都表示“對2009年商業地產的前景十分擔憂”。中國購物中心產業資訊中心主任郭增利在接受《第一財經日報》采訪時表示：“據我們統計，北京市場上的存量商業項目已經接近1/2。”郭增利進一步解釋說，我所說的存量是指2008年計劃開業卻沒開業的項目，或者推遲了開業時間的商業地產項目。

　　按照原計劃，僅北京一地2008年新增商業物業面積大約為600萬平方米。但是，全年包括西單大悅城、華貿購物中心、銀泰購物中心、三里屯Village等在內，全年的新開商業面積不足300萬平方米，而大鐘寺國際廣場、國瑞城購物中心、首地大峽谷等商業項目則集體推遲了開業時間。

　　　　200萬平方米商業延期開業

　　“最快要到2009年3月才能開業。”北京國瑞興業地產有限公司國瑞傳媒總經理武斌告訴本報。這已經是國瑞城購物中心第三次表示要延期開業，此前一次的對外開業時間宣布是2009年1月。

　　這個規劃面積13萬平方米的大型購物中心從2007年就開始進行招商。據業內人士透露，該項目在2008年8月份招商過60%的情況下，10月份位于一層最好位置的幾個零售類的主力客戶突然撤出，另外還遭遇多家知名餐飲客戶撤出。

　　面積高達24萬平方米的巨型商業中心——大鐘寺國際廣場又一次推遲了其開業時間。

　　據悉，這一商業項目在2007年年底已經舉行了開街儀式，但至今仍在施工。據了解，目前，大鐘寺國際廣場仍處在對外招商階段，只確定了王府井百貨等少數大商戶。大鐘寺的開發商北京中坤投資集團董事長黃怒波向本報記者表示：“2009年5月份應該會開業。”

　　而位于東四環附近的國美第一商街，開街許久仍沒完成招商計劃。記者在這里看到，近八成的鋪面空空蕩蕩，零星只有幾家餐飲在勉強支撐。據這里的銷售人員介紹，目前這里的對外出售價格是每平方米6900元起。而在附近的中介公司，該區域掛牌的二手住宅價格也達到每平方米10000元。

　　據金源新燕莎MALL副總經理徐靜濤透露，從2008年推遲至2009年開業的還有萬貿購物中心、SOHO中國運作的前門商業項目、首地大峽谷等。據世邦魏理仕最新發布的數據指出，將有超過200萬平方米原計劃在2008開業的商業設施推遲到今年進入市場。

　　　　多重困局導致商業萎縮

　　“資金的壓力是最主要的問題。”金源新燕莎MALL副總經理徐靜濤找出問題的癥結所在。他認為，與住宅項目的開發不同，商業地產如果自持需要大量的資金，而房地產企業的融資渠道有限，大部分都是依靠銀行貸款。在全球金融危機的大背景下，銀行開始“下雨收傘”。導致不少商業地產的開發商自有資金不足，難以應付日常招商費用。

　　據悉，除了地產商本身的資金壓力以外，多家外資零售業收縮戰線也讓商業地產“雪上加霜”。據《北京晨報》報道，原計劃即將開設新店的沃爾瑪由于投資計劃變動，暫緩了開店的步伐，2008年沃爾瑪在華新增門店不足15家，與2007年相比減少了近一倍。

　　家樂福2008年在中國開設門店不足8家，遠低于年初計劃的21家。零售巨頭麥德龍近期在中國市場一家門店都沒有開，而在2008年初，麥德龍有關負責人曾定下“每年6至8家新店”的目標。

　　徐靜濤認為，我國大約有商業品牌250萬個左右，由于零售業開始萎縮，大部分品牌都選擇收縮戰線，也不再發展新的門店，這也是商業中心招商難的原因之一。郭增利也表示，由于消費信心下降，整體零售業2008年下半年出現增長率同比下滑的現象。不少已經和商場簽約的“準租戶”拒絕“履約”。

　　GUCCI原定于在北京樂天銀泰百貨開設的分店被總部臨時叫停。GUCCI不惜冒著違背合約以及賠償保證金的風險，放棄裝修到一半的店面從樂天銀泰店撤離。

　　令人擔憂的是，與撤店危機同時襲來的還有商業面積的巨大供應。戴德梁行研究報告顯示，今年上半年北京商業總供應量達180萬平方米，三季度又新增76.2萬平方米，預計未來3年內，計劃開業的商業項目面積合計將高達630萬平方米。

　　“除了以上的原因外，北京地稅局2008年10月15日發布的237號文件，將商業物業的出租稅重新調回到25%以上，上調幅度較原來提高5倍，這個文件的實施對商業地產來說是致命的打擊。”郭增利說。

　　“由于來自各方面的壓力，一直堅挺的商業地產今年將降價15%~20%。”仲量聯行北京分公司董事總經理兼商業地產部主管張瑩表示，2009年上半年商業地產可能較為困難，下半年才有望回暖。(作者：馬可佳)