牛年春節，廣州樓市是暖是寒？一連數日，本報記者走訪市區的部分樓盤發現，雖然從大年初一起就有不下50個樓盤不眠不休堅守一線，而選擇今明兩天開市的樓盤項目也將達到一輪高峰，但不知是天公不作美還是市民忙于拜年使然，遑論成交額，單是前往看樓的市民都寥寥無幾，開市現場大多水靜鵝飛。

　　記者探訪：

　　半小時只來了一對客人

　　往年每逢黃金周，合家出動看樓成為不少潛在買家的選擇之一。不過昨日下午記者在文德北路一名校附近的新開樓盤內卻發現，銷售中心內雖然燈火通明，但是半個小時內除了記者之外，就只有一對情侶模樣的市民前來看樓，現場也只有兩位銷售顧問負責招呼。記者在樣板房內看到，該樓盤推出的戶型從90平方米到180多平方米不等，戶型設計得比較實惠合理，建筑面積和套內面積相差不大。銷售顧問袁先生說，目前屬中小戶型的04單元從2樓到14樓都有貨，均價即使連打兩個97折再加一個98折，算下來仍然要超過1.5萬元/平方米，而在交付三成首期后，以30年貸款供樓計算，商業貸款和公積金貸款組合起來，每月的還款額超過4000元。

　　而大年初二下午記者在小北路越秀山公園側門對面的一個樓盤也發現，現場的看客同樣少之又少，幾乎也是記者自己在唱“獨角戲”。

　　去年回顧：

　　外圍區域有存貨積壓

　　事實上，這個春節黃金周開發商的促銷力度并沒有預期大，樓市冷清也在情理之中。與元旦時記者收到不下10條樓盤促銷短信相比，春節期間記者只收到一條。

　　剛剛過去的鼠年是廣州房地產市場回調之年，由于受外部經濟環境不利影響，市場調整幅度超出預計，房價地價走勢明顯回落，住宅成交萎縮幅度較大，已至8年以來的最低位。合富輝煌市場研究部最新發布的研究報告顯示，2008年廣州一手房成交面積同比減少35%，成交金額同比減少29%;二手房成交面積同比減少38%，成交金額同比減少31%，顯示廣州市房屋交易量呈現較明顯的萎縮。

　　合富輝煌市場研究部的數據還顯示，2008年全市商品房消化率只有68%，而中心六區消化率為90%，表明中心六區的消化速度遠遠好于外圍區域，中心城區受青睞，外圍區域有存貨積壓。

　　展望牛年樓市，有一些地產業內人士分析，類似廣州這樣特大城市的房地產市場，所受的外部影響更大。雖然廣州樓市過去15年從來沒有一年的跌幅超過12%，但未來的樓市極有可能再走幾輪“過山車”。

　　今年展望：

　　樓市波動有望加大

　　部分業內人士預計，樓市“平穩時代”將一去不復返，樓市波動加大。廣州同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文就認為，今年樓市可能是個典型的“熊市年”，樓價走勢趨“降”。目前8500~9500元/平方米的高價位將難以長期維持，這從成交量可以佐證；而6000~7000元/平方米的價位，成交將十分活躍。廣州樓市雖然經歷了2008年的價格調整，“熊市特征”依舊沒體現，而樓市的規律證明，熊市可能比牛市長，2004~2007年牛市4年，未來熊市可能超過4~5年。

　　置業小貼士

　　市區物業宜關注

　　專家提醒說，從長遠來看，廣州樓市仍會走“牛”，有意置業的市民可以關注以下五類物業：

　　一是廣州市中心區的小區型優質物業，特別是一些投資性業主由于自身經濟原因放出來的相對價格合理的“次新房”；

　　二是性價比高的別墅盤，廣州畢竟人多地少，別墅項目未來升值潛力可期；

　　三是獨特不可替代的物業。例如，江景盤、山景盤、湖景盤等；

　　四是地鐵物業、教育資源物業；

　　五是租金回報率高(高于6%)的物業。

　　(記者賴偉行）