前期中央和地方各項“救市”政策的刺激效果正在減弱，春節(jié)前后，全國房地產(chǎn)市場又漸漸回歸冷清，全國70個大中城市房屋銷售價格已連續(xù)兩個月同比下跌。業(yè)內(nèi)人士認為，2009年，全國房價可能醞釀新一輪下跌。

　　市場人士分析，自住型需求在經(jīng)過近四個月的消化后，目前已經(jīng)減弱；而有效需求進一步釋放，需購房成本繼續(xù)降低。種種跡象表明，樓市在2008年所經(jīng)歷的“行業(yè)景氣回落、企業(yè)庫存高企和市場價跌量縮”等困境并沒有改觀。不過，受宏觀經(jīng)濟可能見底以及進一步救市政策預(yù)期的影響，房價降幅不會過大。

　　企業(yè)庫存高壓難解

　　從1月28日到2月9日，萬科對上海幾乎所有的在售項目推出春節(jié)讓利促銷，這比去年萬科掀起降價潮的時間提前了12天。更為重要的是，在各大城市，與萬科一樣進行價格調(diào)整的房企和項目日益增多。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)企業(yè)存貨激增、消化困難，是迫使其加快推盤和降價銷售的主因。

　　目前上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率在60%以上，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率多數(shù)在0.3以下，經(jīng)營性現(xiàn)金流也多數(shù)呈現(xiàn)負值，資金鏈普遍吃緊。而行業(yè)整體的負債水平和資金狀況則更不容樂觀。

　　戴德梁行最新報告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米。

　　而根據(jù)國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)，截至2008年12月末，全國商品房空置面積達1.64億平方米，同比增長21.8%，增幅比1—11月提高6.5%。

　　政策效應(yīng)逐漸淡化

　　1月份，全國重點城市新房成交量再度普降，而同比則漲跌互現(xiàn)。第一創(chuàng)業(yè)公布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海、北京、深圳三地新房成交量環(huán)比下跌均超過40%，南京、武漢、杭州、天津等城市新房成交量降幅也在30%至40%之間。

　　21世紀不動產(chǎn)分析師孟奇認為，去年11月啟動的第一輪樓市新政已經(jīng)釋放了一批積累已久的購買力，但上一波反彈的勢頭在今年1月已經(jīng)式微。目前，第二階段的刺激政策，比如購房退稅、購房入戶以及取消二套房貸和外資購房限制等，僅限于個別城市，尚未在全國推開。而政策預(yù)期則可能加劇有效需求的觀望，政策效應(yīng)逐漸淡化。

　　有研究報告顯示，目前國內(nèi)一、二線城市房價收入比，距2003年-2005年的平均水平，還高出30%左右。國內(nèi)宏觀經(jīng)濟前景還沒完全明朗，城市居民對未來經(jīng)濟和收入預(yù)期都不樂觀，各地樓盤降價和大眾對于中短期樓市看淡，導(dǎo)致房價看跌的預(yù)期越來越強，從而進一步延遲和減少大額消費。這也使得政策效應(yīng)逐漸弱化。

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