積壓：庫存驚人

　　來自國家統計局的數據顯示，至去年年底，全國商品住宅的空置面積是9069萬平方米，同比增長23.3%。戴德梁行還有報告顯示，上海、北京、廣州等9大城市目前積壓了約3800萬平方米2006-2008年在建的庫存商品住宅，而消化這些市場庫存平均要9個月。

　　具體到城市，各地的庫存量稍有不同。比如，根據北京統計局的最新統計，至去年年底，北京商品房空置面積達1438.3萬平方米，同比增長26.6%；其中，商品住宅空置面積為522.7萬平方米，同比增長26.9%；此外，空置1年以內的商品住宅面積占住宅空置面積的64%。

　　中房上海指數辦公室的報告則顯示，在過去一年里，上海新增商品住宅的空置量已經逐步上升，平均每月遞增約20萬平方米，至去年年底達到約500萬平方米，同比增幅達82%。

　　有上海的市場人士認為實際還不止這個數字：“去年預期1800萬-2000萬平方米的商品住宅供應量最終只上市了1230萬平方米，還有600萬-800萬平方米可推而未推的房源積壓在開發商手上；而且上市的1230萬平方米房源中也僅售出了907萬平方米，還有323萬平方米的房源積壓在市場上。這也就意味著去年上海樓市的實際積壓量可能超過1000萬平方米，而且恐怕今年還會有新增積壓。”

　　原因：成交萎靡

　　顯然，去年以來樓市成交量嚴重滑坡，是導致商品房空置率加大或者說使市場內積壓了太多存量房的主要原因。

　　國家統計局的數據顯示，2008年全國完成商品住宅的銷售面積是12000萬平方米。從新建商品住宅的銷售面積來講，同比下降20.3%，下降的省區市達到26個，其中北京以及福建、湖北、廣東的一些城市同比下降幅度在20%以上。

　　“即使今年的成交回暖也改變不了供大于求的局面。”易居中國分析師薛建雄認為，“拿上海來說，去年商品住宅僅售出了907萬平方米，即便按照今年成交量比去年回暖三成的1200萬平方米算，平均月成交量為100萬平方米。而今年1月份的成交量僅為50.7萬平方米。就算節后市場有成倍的增長，巨大的供應壓力依然是開發商不得不重視的問題。”

　　影響：壓力潛行

　　對于空置率或存貨問題，業內人士或樂觀或悲觀，態度分化十分明顯。不過理性對待這部分“失效供應”所可能形成的市場壓力是他們的共識。

　　“從靜態上看，按照一些機構估算，全國樓市的庫存是比較大，但用現在的月去化量計算總的消化時間未免有點悲觀。”易居房地產研究院綜合研究部高級研究員回建強認為，從動態角度看，目前的房屋空置率并不高，純做算術題的話，考慮到春節后市場成交應會上升，這些庫存半年就可以消化掉。“實際的市場運行情況是，健康的市場需要一定的庫存，沒有庫存是不正常的，不過這個庫存維持在2-3個月的消耗量較合適。”

　　另外，回建強指出，現在的存量房中有一部分是經濟適用房、限價房，這部分房源是非市場性的，其成交量的分布不規則，很可能在一定時間段內集中成交，也可能因為地理位置和交通配套等不健全，造成長時間不能成交。因此，在考慮住房庫存期限時應將這部分適當剔除。

　　而中房上海指數辦公室的分析師認為，雖然從歷史數據分析，當前新房空置量尚屬中等水平，但過去一年里過高的增幅令人擔憂。并且在未來一段時間里空置量繼續上升的可能性仍然很大，這將給2009年樓市價格穩定帶來不利因素。

　　“以上海為例，不少開發商，特別是首次入市的樓盤，已主動把握市場變化要求開始降價，使售價與周邊樓盤相比具備競爭優勢，有些已經取得了不俗的銷售業績；而與此相反，多數已有先期預售的樓盤則顯得瞻前顧后，從而使得成交困難。”上述分析師指出，“開發商還是應該主動把握市場變化，在供求關系和價格規律的指導下，以提高預售去化率和減少現房存貨量為主要手段，力爭更多的現金流。”(記者 李和裕)