2009年北京樓市依然充滿著變數(shù)，許多地產(chǎn)商被曝出面臨資金鏈斷裂窘境。然而，資金投入較大、銷售周期較長的高端住宅項(xiàng)目因?yàn)殇N售嚴(yán)重放緩，目前已經(jīng)滯留了資金844億元，占到去年北京完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額的四成。

　　三環(huán)至五環(huán)銷售壓力最大

　　據(jù)房地產(chǎn)投資顧問亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2009年2月1日，北京房地產(chǎn)市場銷售單價(jià)在18000元/平方米以上并已取得預(yù)售許可的待售項(xiàng)目套數(shù)累計(jì)達(dá)26483套，待售面積354.4萬平方米，分別占北京總存量的兩成左右。

　　雖然存量高端住宅的市場占比較低，但由于較高的銷售價(jià)格，使得其存量銷售額達(dá)到了844億元。而2008年全年北京完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為1908.7億元，與之相比，高端住宅市場沉積的資金占到了去年總投資額的44%。

　　而北京三環(huán)到五環(huán)之間面臨著嚴(yán)峻的銷售壓力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，朝陽區(qū)共有42個(gè)高檔公寓項(xiàng)目在售，占京城總供應(yīng)項(xiàng)目量的60%，成為北京供應(yīng)高端公寓項(xiàng)目最多的區(qū)域。在售高檔公寓的整體開盤均價(jià)為27133元/平方米，整體成交均價(jià)為23491元/平方米，相當(dāng)于平均8.7折。即便如此，銷售情況也不樂觀。截至2月1日，朝陽區(qū)高檔公寓的平均銷售率達(dá)到了35%。從朝陽區(qū)存量高檔公寓項(xiàng)目的環(huán)線分布來看，三環(huán)至五環(huán)共28個(gè)項(xiàng)目，占朝陽區(qū)總供應(yīng)量的66.7%，存量公寓套數(shù)高達(dá)9884套，占朝陽區(qū)總存量住宅的74%、北京市總存量的37%。高檔物業(yè)的集中使得項(xiàng)目間的競爭壓力進(jìn)一步加劇，存量也加大。

　　“限外令”解禁欲救高端市場

　　隨著國際金融環(huán)境的不斷惡化及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的日益嚴(yán)峻，在國務(wù)院救市政策的帶動下，2009年初北京市發(fā)布了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的15項(xiàng)意見，其中對于“限外令”的解禁，也給京城高端住宅市場帶來了福音，至此，北京房市長達(dá)近兩年的限外政策宣告暫停。

　　2007年2月，北京市建委等5部門發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知》，明確規(guī)定一人只能購買一套住宅。受此影響，購房群體以外籍和港澳臺人士為主的北京高端住宅市場遭受嚴(yán)重打擊，即使處于2007年旺市背景下，銷量仍出現(xiàn)暴跌，2008年又遭遇整體低迷市況，高端住宅銷量更是一蹶不振。

　　“高達(dá)844億元的資金沉淀在了高端住宅市場，而沒有得到合理的流轉(zhuǎn)、應(yīng)用，造成了房地產(chǎn)開發(fā)投資的效率低下，大量開發(fā)完成的高端住宅產(chǎn)品空置，不僅加大了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也是對城市稀缺資源的極大浪費(fèi)。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男認(rèn)為，“限外令”的松綁，有助于加快高端住宅產(chǎn)品存量消化，特別是位于中心城區(qū)，如CBD板塊、亞奧板塊等核心商務(wù)位置的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

　　加速存量消化還得靠價(jià)格

　　不過，也有人認(rèn)為“限外令”解禁對于解救高端住宅只是杯水車薪�！坝捎谀壳敖�(jīng)濟(jì)形勢不好，股市又大跌，讓許多高收入者和新貴階層的資產(chǎn)大幅度縮水，他們對于住宅改善方面的需求也就降低了，從滯存的程度也可以看出經(jīng)濟(jì)危機(jī)程度。”一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，目前外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響到的不僅是國內(nèi)，也一樣包括境外人士，而相對來說高端產(chǎn)品供應(yīng)量還偏大，因此，“限外令”松綁的作用十分有限。

　　北京某高端項(xiàng)目銷售經(jīng)理向記者表示：“受2008年的經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，高端住宅項(xiàng)目的銷售周期都放緩了。即使在目前新增很少的情況下，還是有很多高端項(xiàng)目大量積壓�！�限外令’的取消對于高端市場影響也十分有限，因?yàn)橥鈬�人士也很理智，主要問題還是高端產(chǎn)品價(jià)格太高，還有下調(diào)空間。目前情況必須做到快速銷售，而快速銷售也只有降價(jià)。”