盡管2月只有28天，2月也還未結束，但2月樓市成交全面趕超1月已成事實。根據杭州透明售房網統(tǒng)計數據，截至2月25日，杭州(包括余杭區(qū))共成交一二手房3662套，而1月份共成交一二手房3033套，如果以日均成交量統(tǒng)計：1月日均98套，2月日均146套，整整多出了近50%。

　　2月份開始，商品房銷售量似乎多起來了，最開始是部分一線銷售員有“人多了”的感覺，而統(tǒng)計結果讓這種“感覺”有了數據基礎。

　　價格越低，效果越好

　　打折樓盤為樓市拉出大陽線

　　一個非常有趣的現象是，2月19日~24日6天時間，一手房成交明顯放量，日均成交近80套，差不多是“一天抵之前兩天”。為什么呢？因為公開打折的樓盤都集中在這幾天：先是2月19日，海天城推出235套剩余房源7折促銷，而后2月23日西溪山莊·依云邨，推出420套特惠房源，針對老業(yè)主6.5折銷售，均價3998元/平方米。

　　從透明售房系統(tǒng)的成交記錄來看，“降價”對樓盤銷售量的拉動是非常明顯的。海天城打折前，曾有業(yè)內人士預言，即使海天城折扣幅度比野風的另一個樓盤現代景苑更低，但銷售效果會遠遠不及，因為景苑在市中心，而海天城在下沙，地段、關注度都相差太大。但從結果來看，海天城的效果卻比現代景苑更好。海天城降價五天成交21套，預定295套，而當時現代景苑促銷五天成交9套，預定118套。于是2月21日，海天城又加推243套新房源，均價6100元/平方米，使得7折房源達478套房源。

　　再看依云邨，在降價促銷前已經有近一個月時間無成交，銷售基本是處于停滯狀態(tài)，而推出特惠以后盡管對外稱“僅針對老業(yè)主”，銷售對象比較狹窄，但兩天時間也預定了50套。

　　即使沒有公開打折，但只要實際成交價格足夠低，暗折夠大，哪怕樓盤的位置稍微偏一點，對購房者來說一樣有吸引力。比如庭院深深，已經連續(xù)兩周成交排名進入前十，2月1日至24日已成交99套，成交均價4649元/平方米，實際售價已經到了2006年普漲前的價格水平。

　　正是這些樓盤或明或暗的折扣，在拉低實際成交價格的同時，迅速拉高了市場成交量。

　　附：公開降價樓盤促銷前后對比

　　促銷前 促銷后

　　2月1日~18日 2月19日~25日

　　海天城 成交1套 成交53套，預定295套

　　2月1日~22日 2月23日~25日

　　西溪山莊 成交2套，預定6套 預定60套

　　單價6000元以下樓盤成交量最大

　　從杭州透明售房系統(tǒng)統(tǒng)計結果來看，截至2月24日杭州(包括余杭區(qū))成交的這1465套一手房，賣得最好的是6000元/平方米以下的房源，占了總成交量的25%，看來價格還是硬道理。

　　如果我們將杭州在售商品房劃分為7個價格區(qū)間，根據杭州透明售房系統(tǒng)統(tǒng)計，2月1日~24日：均價6000元/平方米以下商品房成交376套，占總成交量的25%；均價6000~8000元/平方米的商品房成交274套，占19%；均價8000~10000元/平方米的商品房成交139套，占10%；均價1萬~1.2萬元/平方米的商品房成交264套，占18%；均價1.2萬~1.5萬元/平方米的商品房成交156套，占11%；均價1.5萬~2萬元/平方米的商品房成交了127套，占8%；均價2萬元/平方米以上的商品房成交128套，占9%。

　　從實際情況看，均價6000元/平方米以下房子，成交主要集中在郊區(qū)，尤以閑林一帶為多，實際成交價多在4500元/平方米左右。除了庭院深深以外，近期成交比較好的還有新盤泊林漫谷，2月份成交了37套，均價約4601元/平方米。

　　主城區(qū)1萬~1.2萬元/平方米最好賣

　　值得關注的是，均價1萬~1.2萬元/平方米的商品房成交量為264套，所比例也比較大。記者調查發(fā)現，主要集中在江干區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)，都在主城區(qū)內，地段和配套都還算過得去。

　　這部分成交房源以90平方米左右的中小戶型為主。成交最多的是秋濤雅苑，2月以來共成交59套房子，均價在10794元/平方米。秋濤雅苑地處秋濤北路澳門廣場附近，離市中心不遠，其附近的玉蘭公寓去年開盤時賣1.4萬元/平方米，秋濤雅苑這樣的售價非常具有競爭力。其次成交多的是東方郡，也成交了52套，均價在10250元/平方米。東方郡得益于地鐵的建設，臨近地鐵口的位置吸引了很多人去購買。

　　這樣的統(tǒng)計結果，我們基本可以得出一個結論：主城區(qū)范圍內，目前的主流購買人群能接受的價格范圍基本在單價1.1萬~1.2萬元/平方米，總價在100萬~110萬元左右。

　　50~80平方米二手房成交占大頭

　　“我的房子掛牌第二天就有買家來看房，不到一個禮拜就賣掉了。”賣家張先生告訴記者，他現在住的這套景芳六區(qū)的老房子建筑面積不到70平方米，做婚房小了點，他打算賣掉以后，添點錢換套面積大點、小區(qū)環(huán)境好一點的新房。“本來我還擔心現在市場不好，老房子會比較難賣，所以掛牌的時候跟中介說好有兩三萬元的還價空間而且附送家具，結果買家根本就沒還價，很爽快地成交了。”事后張先生才知道，原來這套房子的買家跟他一樣，也是等著房子結婚呢。

　　事實上，正是這些剛性需求客戶積極入市，激活了近期的杭州二手房市場。從統(tǒng)計數據來看，2月1日至今，成交情況最好的就是建筑面積在50~80平方米的二手房，成交817套，占了總成交量的45%；其次是建筑面積在50平方米以下的二手房，成交424套，占總成交量的23%；建筑面積80~100平方米的二手房成交224套，占14%；建筑面積100~150平方米的二手房，成交259套，占14%；建筑面積150平方米以上的二手房，成交70套，占4%。

　　“從套均成交面積和成交總價，可以很明顯看出，目前市場上的成交主力還是首次置業(yè)的購房者。”盛世管家相關負責人分析說，這批購房者的需求集中在總價80萬元以下的房源，戶型上則以兩房為主。根據盛世管家監(jiān)測的數據，總價在80萬元以下的二手房一直是市場上成交最多的房源，2月1日至今，成交總價80萬元以下二手房占了總成交的63%。

　　盡管從均價水平上看，2月份截至24日，主城區(qū)二手房均價水平為11482元/平方米，比起1月11949元/平方米的均價水平，下降了467元。但是采訪中，二手房經紀人也告訴記者，隨著看房人數的增多，最近房東在價格上開始“咬得比較死”。“前段時間房東會同意5萬、8萬的還價空間，現在一般只有兩三萬元，有的還漲價了。”盛世管家的一位經紀人說。

　　業(yè)內人士認為，近期商品房成交量的放大，得益于價格因素催化下，剛性需求的集中釋放。不論樓市是不是在“回暖”，有一點肯定沒錯：只有提供符合市場需求的產品，才會有真正的成交。

　　附：二手房成交價格區(qū)間

　　50萬元以下 50~80萬元 80~100萬元 100~150萬元 150~200萬元 200萬元以上

　　2月1日~24日 473套 659套 257套 221套 108套 98套

　　百分比 27% 36% 14% 12% 6% 5%

　　成交量是降出來的

　　在綿綿的春雨里，尚未過去的2月至少透出了一絲暖意，2月份以來的24天成交量就超過了1月份，二手房的成交則已經比1月份增加了近6成。

　　數據是籠統(tǒng)的，不過各個開發(fā)商應該瞎子吃餃子——心里有數，哪些成交量是自己的，哪些成交量是別人的。坦率地說一句，2月份的成交量是降出來的。那些勇于降價的樓盤，收獲不小，那些固守價格死不降價的開發(fā)商，可以繼續(xù)用十根手指數自己的銷售量。

　　看看兩個樓盤降價前后的銷售量對比就可明了一切。海天城降價前18天只成交了1套，降價促銷后6個銷售日就成交53套，預定了295套，銷量陡增300多倍！西溪山莊降價前三個禮拜只銷出了8套，而降價后兩天就預定了50套，相信這兩個樓盤的開發(fā)商暗喜之余也在心底暗呼：降價后，一天頂過去一月，真爽！

　　事實上，對樓市的需求一直存在，但是高高在上的房價卻隔絕了自住型需求的釋放之路，當樓市的投資者敏銳地嗅出樓市泡沫開始撤退后，開發(fā)商尷尬地發(fā)現，他們已經處在一片清冷無比的高地上，只能彼此相互對話。少數先知先覺者主動降低海拔，回到理性的市場軌道。但是大多數還在茫然不知所措，無法適應新的市場環(huán)境。

　　一手房成交多了，二手房也好賣了，面對2月份成交有所回暖的事實，有的二手房房東卻又有漲價的心理。這里還是要提醒一下，無論開發(fā)商也好，二手房的投資者也好，現在說樓市回暖觸底為時尚早。現在的形勢不是需求去夠房價，而是房價去觸摸需求的脈搏，摸準了，降到位了，才有成交量，千萬別成為在4000點舍不得賣的股民。

　　而降價不僅僅是買房者和開發(fā)商的博弈，更是開發(fā)商相互之間的博弈，先行降價的開發(fā)商已經占據先手。那些降價時間晚的開發(fā)商也許要用更慘烈的降價幅度來挽回劣勢。

　　陌上花未發(fā)，回暖宜慎言，請繼續(xù)降價。