留心房地產市場的人會發現，“樓市回暖”、“樓市小陽春”、“要買趕緊買，您不買一會兒別的客戶就來交錢了”等成了很多售樓小姐口中最常用的說辭。那么，北京樓市到底成交情況如何？是不是所有的樓盤都開始熱銷？樓市是否真的出現了回暖？這種回暖是短期的還是見底反轉？買房人該不該出手買房……針對這些購房人和社會各界最關心的問題，記者近日對此進行了調查和采訪。

　　2月期房商品住宅成交套數同比增長183%

　　“真的沒有想到，好像一夜之間，這房子就又賣得火了。”海淀清河地區上林溪銷售人員張小姐告訴記者。她介紹，與去年年底相比，現在的看房人多了許多，“平時都有幾十組客戶來看房，到周末，基本上都是100組以上的看房人。”

　　北京房地產交易管理網2月的北京樓市成交數據似乎也印證了張小姐所言，統計結果顯示，2月北京樓市成交量明顯回升：除去經濟適用住房和限價房等政策性保障住房，期房商品住房成交5865套，成交面積為637138平方米，環比上月成交套數和面積分別增長了24%、36%，而同比2008年2月，則分別增長了183%、186%，而值得注意的是：現房住宅成交1719套，成交面積為230277平方米，環比上月增幅為38%和49%、同比去年2月增幅高達210%和197%。

　　不是每個樓盤都“回暖”

　　不過在調查中記者也發現，并不是每個在售樓盤都得以“回暖”。銷售比較好的樓盤基本可分為以下三類：低價開盤、房價比周邊項目有明顯下調和同一區域、同等價位里性價比最高的樓盤。

　　第一類，低價開盤贏得熱銷的典型樓盤是首城國際、遠洋沁山水、上林溪、萬恒國際中心、麒麟社等新盤。以上林溪為例，北京市房地產交易管理網上的數據顯示，位于清河小營區域的該樓盤開盤均價為10500元/平方米，但通過優惠折扣，實際成交價格為9500元-9800元/平方米，比周邊在售的橡樹灣13000元/平方米的價格便宜了20%以上。第二類下調房價，以降價換回成交量的樓盤。相對第一類，這類樓盤要多得多。房山綠城百合花園通過9.2折在上周周末兩天便銷售了10多套房子。第三類樓盤便是同一個區域內相同售價但性價比卻相對高的樓盤。如西四環大成郡，雖然該地區樓盤如萬科紫臺等的售價經過調整，基本都下調到了16000元/平方米左右，但是大成郡因為密度低，且住宅都為六到九層的小板樓，和周邊在售樓盤高層、高密度明顯不同，因此也得到了當地改善型購房人的青睞。

　　樓市是短期回暖還是見底反轉

　　隨著北京樓市成交量的上升，部分低價開盤或者降價銷售的樓盤開始小幅提價，一時間“樓市到底有沒有見底？是不是見底反彈了？”“是不是樓市從此要上調了？”成了購房人和社會各界談論最多的話題。記者通過采訪發現房地產業內人士對此分為兩種不同看法。

　　以中原地產華北區總經理李文杰為代表的業內人士認為，眼下的“回暖”只是“短期的回暖”，將“始于一季度，終于一季度，從二季度開始，市場因為各種因素將面臨再次回調”。對于近期樓市的“小陽春”的持續，李文杰等人堅定地認為，“是2008年年初以來觀望的客戶積累的需求在政策利好、開發商降價、股市短期升高、一季度銀行放款房貸、購房人對4萬億經濟刺激計劃的憧憬等利好因素作用下的集中爆發。”但二季度，受到金融機構防范風險的信貸額度收緊，及銀監會將嚴控二套放貸放松，預計個貸將重新收緊；3-4月各公司年報的陸續出臺，利潤下滑甚至虧損可能會加劇投資人對2009年的購買力需求的擔心等因素，將可能再次造成成交量的回落。

　　另一方面，以季滿如、潘石屹等人為代表的業內人士則認為“北京樓市已經到了底并開始緩慢回升”。潘石屹一再強調，“不算別的優惠稅費政策，從去年到現在，央行利率已經降了多少次了？！”而季滿如則表示，“那些降價的項目肯定要開始回升，高價項目也會在成交量的吸引力下，下調降價以換取成交量，如果政府不再出臺新的樓市緊縮政策，樓市會緩慢開始上升。”

　　對此，北京大學、中國人民大學等多位從事房地產市場研究的學者建議購房人，“購房人可以根據自己情況，出手購買符合自己購房需求、且房價相對合理的房子，畢竟樓市最困難的時候已經過去，期待降價的樓盤再往下降很多也不理性。”來自北京市房地產協會的消息顯示，下月8日舉辦的國貿四季房展上，將有23個樓盤集體促銷，據透露有樓盤活動期間將降價4000元/平方米促銷。