昨日,廣州市國土房管局下屬的房地產租賃管理所發布《廣州市房屋房價租金比研究報告———住宅篇》顯示,2007年廣州市整體房價租金比為272,投資者至少要22年后才能收回本金。廣州市房地產租賃管理所分析說,廣州近年的房產投資者更多是期望房價上漲后轉手來獲得收益,會造成住房市場供求失衡,房屋空置率上升。

　　分析

　　廣州住房投資多借房價漲轉手賺錢

　　據統計,廣州一手房價格從2004年的4618元/平方米上升到2007年的8599元/平方米,上升了86%,其中2007年的升幅超過36%。而廣州住宅租賃市場一直保持平穩,租金水平增長緩慢。

　　報告指出,隨著前幾年廣州市房價的上漲,廣州的房價租金比由2005年的202上升至2007年272的水平,即投資回報率只有4%多一點,相當于現時一年期存款利率水平。按照國際普遍認同的標準,房價租金比正常水平通常在200-300左右,而廣州市房價租金比已經由前幾年處于合理水平的低位上升至272,房價有高估的風險。

　　2007年,廣州市整體房價租金比為272,這個數字意味著什么?對于購房投資者來說,不考慮諸如通貨膨脹等其他因素影響,投資者至少要在272個月也就是22年后才能收回本金。

　　對此,廣州市房地產租賃管理所分析說,廣州近年的房產投資者的投資方式并不是為了買房之后出租來做長線投資賺取租金收益,而更多是期望房價上漲之后轉手來獲得收益。“這類投資者的增多必將為房地產市場的健康發展留下隱患,會帶來住房市場供求失衡,房屋空置率上升的現象。”

　　現狀

　　外圍區域房價過高風險遠大于中心區

　　從各個區域來看,外圍區域的房價租金比中心各區高。外圍區域如黃埔、原芳村和番禺2007年房價租金分列全市前三位,達到了280-320的高位。

　　在上一輪全市一手房價快速上升的帶動下,外圍區域住宅二手價格也大幅飆升,但在這一過程中缺乏租賃需求的有力支撐,致使房價租金比普遍在臨界點300左右的水平。投資回報率只有3%左右。報告指出,過快上升的房價缺乏實際需求的支撐,房價過高的風險遠大于中心區。

　　中心區域住宅房屋的長期投資價值則明顯高于外圍區域,尤其是老城區越秀區和原荔灣區,房價租金比大致處在200-220的水平,顯示出良好的置業和投資潛力,老城區的房價水平是較為合理的。

　　報告分析稱,由于廣州自身租賃房屋數量眾多、類型多樣,雖然整體市場的租賃需求龐大,但市場的供應仍能有效滿足需求,尤其是大量低廉的城中村房屋、房改房的存在,一定程度上制約了整體租金的上漲,所以租賃市場發展一直比較穩定,2007年租金升幅只有6%左右。

　　預測

　　越秀荔灣珠江新城仍是投資優質選擇

　　隨著樓市宏觀調控作用逐步顯現,廣州一二手房價都出現了理性回調的跡象。去年初開始,不少一手樓盤都出現了不同形式的降價優惠促銷,受此影響,二手住宅房屋價格也有下調趨勢。

　　報告指出,隨著住宅銷售市場的逐步回歸理性,廣州市住宅房價租金比持續上升的趨勢將受到很大抑制。中心城區尤其是越秀區和原荔灣區,由于房價租金比相對合理,憑借其各種優越的條件和稀缺性,將仍然是住宅置業和投資的優質選擇。

　　天河區2007年房價租金比相比其他中心城區水平也較高,這主要是受珠江新城房價租金比過高的影響。報告預測,隨著珠江新城各項配套的逐漸完善,商業氛圍的日益濃厚,必將是天河區繼天河北板塊后,下一個高端房屋租賃的集中地,從而帶動天河區整體房價租金比回復到比較合理的水平。

　　名詞解釋

　　房價租金比　　

　　每平方米的房價與每平方米的月租金之間的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報。

　　一般情況下,若要滿足5%-6%的投資回報要求,房價租金的比值為196-232。如果房價租金比超過300,說明該區域房產投資價值變小,房價高估；如果低于200,說明改區域投資潛力較大,房價泡沫不大。(記者/鄭佳欣實習生/王俊)