前日,深圳市國土房產局網站公布了2008深圳房地產市場分析報告。雖然去年的狀況不佳,但對于當前和近期的深圳樓市,官方還是表露出樂觀態度,認為深圳在國內率先走出低谷,并促進本市宏觀經濟穩定運行的趨勢已基本形成。

　　該報告由深圳市國土房產局下屬的深圳市房地產研究中心副主任王鋒撰寫。談到對當前和后市的展望,王鋒表示,在國際金融危機沖擊下,全球實體經濟增速出現一定幅度下滑,目前,這場金融危機的消極作用尚未見底,對實體經濟的影響仍有可能進一步加深,其不利后果可能會進一步顯現。因此,2009年深圳房地產市場發展還存在不確定因素。但是,基于諸多促進市場回升積極因素的存在,深圳房地產市場在國內率先走出低谷,并促進本市宏觀經濟穩定運行的趨勢已基本形成。

　　王鋒認為,隨著國家房地產政策的繼續調整,以及深圳貫徹落實國家調控政策具體措施的出臺,深圳房地產市場將走出當前的調整態勢,步入穩定發展期。

　　◎解析

　　市場回升三大原因

　　王鋒對數據進行解讀和分析時表示,近期成交量回升的主要原因在于,刺激內需政策的陸續出臺鼓舞了房地產市場的消費信心,在這些政策措施的累積作用下,國際金融危機對我國實體經濟和房地產市場發展的不樂觀預期得到一定緩解。

　　其次,深圳房地產市場在全國調整最早、調整幅度最大,交易回升符合市場運行規律。根據國家統計局公布的全國70個大中城市房地產市場統計分析,全國房地產市場從2008年6月份才開始出現調整,除銷售量有所下降外,目前全國住房平均銷售價格仍處于上升渠道。因此,深圳房地產市場調整比全國早了近一年,調整的幅度也最深。深圳市房地產市場長期、深幅調整在一定程度上緩和了居民對市場還將繼續回落和下調的預期,以前累積的市場剛性需求部分得以釋放。

　　另外,房地產開發企業順應政策調整和市場變化主動降價,對近期市場回暖也起到一定的促進作用。由于對今后市場前景預期判斷不明,為了在年底回籠資金、完成預定任務和改善業績,開發商在政策調整之前主要以特價房、打折和贈送等手段變相降價。隨著一系列市場政策的出臺,近一段時間,深圳市部分發展商采取直接降價的方式以刺激銷售量,對交易的回升起到一定促進作用。

　　2008年樓市情況�＋�

　　商品房空置面積激增50%

　　報告披露,2008年,深圳房地產投資小幅下降,商品房建設規模有所減小。全市完成房地產開發投資440.49億元,同比下降4.46%；商品房施工面積3276.3萬平方米,同比增加3.65%,但是竣工面積629.73萬平方米,同比下降0.12%。商品房新開工面積752.6萬平方米,同比下降14.13%；商品房空置面積231.58萬平方米,同比增加51.7%,幅度較大。

　　新建商品房批準預售面積在去年有所增加,住房供應相對較為充足。2008年,全市新建商品房批準預售面積778.54萬平方米,同比去年增加20.48%。住宅供應仍然集中在特區外,特區外商品住宅批準預售面積476.43萬平方米,占全市住宅批準預售面積的71.49%,相對2006、2007年的62.36%、68.51%,特區外供應所占比重逐年加大。

　　全市去年批準預售的90平方米以下住宅為46484套,占全市規模的比重為67.55%,相對2006、2007年的46.87%、57.04%,普通住房供應的主體地位得到較為充分的體現。截至2008年末,全市住宅累計可售規模為491.34萬平方米,住宅供應相對較為充足。

　　期房銷售面積同比降25%

　　去年全年的商品房銷售業績不容樂觀。2008年,全市新建商品房銷售面積總計有466.7萬平方米。其中,期房銷售面積417.7萬平方米,同比去年下降24.77%,比2006年下降47.64%；現房銷售面積為49萬平方米。全市商品住宅銷售面積總計為413.65萬平方米,其中期房銷售面積為389.26萬平方米,同比去年下降22.21%,比2006年下降44.85%；現房銷售面積為24.39萬平方米。

　　期房銷售中,辦公樓銷售面積4.88萬平方米,同比去年下降76.64%,比2006年下降87.25%；商業用房銷售面積17.9萬平方米,同比去年下降41.57%,比2006年下降61.92%。

　　2008年各月住宅(期房)交易規模較小,1—11月,月度銷售規模均不超過40萬平方米,12月銷售面積78.78萬平方米,增幅較大。

　　二手房交易大降六成

　　2008年,二手住房交易面積350.93萬平方米,比2007年下降60.33%,比2006年下降52.24%。二手住宅與新建商品住宅交易面積的比例為0.9:1,與2006、2007的1.05:1、1.86:1相比,二手住房交易面積出現較大幅度下降。2008年各月二手住房交易規模較小,均低于40萬平方米,只有12月份交易面積為41.23萬平方米,交易量出現小幅回升。

　　最后兩月成交翻番

　　低迷的市場終于在去年11月迎來轉機。根據商品住房備案登記數據,2008年11月,深圳市新建商品住房交易小幅上升,成交面積和套數分別達到35.8萬平方米和3625套。若按照簽訂商品住房預售合同的數據來看,11月份的成交面積和套數分別達到59萬平方米和6430套,幾乎超出1—10月份平均水平1倍以上。12月份,按照備案登記數據,交易規模出現較大幅度上升,成交面積和套數分別達到78.78萬平方米和8673套,超出1—10月份平均水平2倍以上。(記者/盧先兵)