眼下，不少大中城市房地產(chǎn)市場掀起一波“小陽春”行情，再次驗(yàn)證了去年樓市新政策的效力。在政策推動下前行的樓市，徘徊于去庫存壓力和房價沖動上漲的兩端，市場雙方更為激烈的博弈較勁正在蓄勢，“陽春”之后，是否“酷暑”將來？

　　政策孵出“小陽春”

　　今年2月，不少大中城市房地產(chǎn)市場的“小陽春”來了。以福州為例，這個被列入全國20個高房價之一的城市，2008年房地產(chǎn)市場遭遇低谷，而今年前兩個月，福州住宅交易量出現(xiàn)了“井噴”。據(jù)福州市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份，全市住宅成交1700多套，2月份，住宅成交則達(dá)3000多套，這一數(shù)字超過了2007年同期水平。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息顯示，今年2月份，在重點(diǎn)監(jiān)測的30個大中城市中，有24個城市的住宅成交面積環(huán)比出現(xiàn)上升，有10個城市的住宅成交面積環(huán)比增幅更是超過50%。

　　進(jìn)入3月，回暖仍在延續(xù)，一度陷入冰點(diǎn)的深圳樓市有了重振旗鼓的信心。深圳市國土房管局網(wǎng)站日前公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份的前兩周，該市成交新房3483套，環(huán)比上升31%；二手房日均成交量超過了350套，最高日成交更達(dá)600套以上。

　　深圳、上海、北京、福州和重慶等地紛紛出現(xiàn)的住宅交易量上升跡象，在浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)看來，這都是由政策孵出的“小陽春”。

　　“不少城市房地產(chǎn)市場的‘小陽春’并非是這些地方樓市降價促銷做得好，而是去年第四季度以來國家和地方相繼出臺減免稅費(fèi)等刺激樓市新政策，釋放了一部分被壓抑已久的剛性需求，使二手房交易迅速地活躍起來，同時帶動了一手房的交易上升。”景乃權(quán)說。

　　絕大部分政策效力顯現(xiàn)存在一個滯后期，這個滯后的政策效力也有讓景乃權(quán)感到擔(dān)憂的地方。他說，各地樓市近期公布的交易量信息不一定都真實(shí)，就算數(shù)據(jù)都真實(shí)，不一定能夠反映今年一季度的真實(shí)行情，對“回暖”的后市判斷也就拿不準(zhǔn)。

　　擔(dān)憂不無道理。記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，福州住宅成交量的數(shù)據(jù)就有“注水”的成分，就是說，今年前兩個月，福州商品住宅的真實(shí)交易遠(yuǎn)沒有公布的那么風(fēng)光。

　　福州市房地產(chǎn)交易中心一位工作人員粗略地向記者描畫了今年前兩個月福州登記成交住宅的構(gòu)成：在4700多套登記成交的住宅中，有一半是去年第四季度刺激樓市新政策出臺后部分需求釋放的結(jié)果，這部分交易早在去年12月底就完成了，因春節(jié)來臨早而無法及時做登記手續(xù)，因此就拖到了今年2月份辦理；還有1/4左右是去年下半年上市的經(jīng)濟(jì)適用房。

　　去庫存壓力重重

　　盡管價格比2007年下跌了很多，甚至還可以再打折優(yōu)惠，但記者日前在福州市區(qū)的一些售樓部看到，銷售場面依然冷冷清清，沒有多少客戶來這里看房。在福州市區(qū)群眾東路上的一家售樓部里，記者與一位售樓經(jīng)理攀談起來。

　　“聽說，最近房子特別好賣了？”

　　“差不多吧。”售樓經(jīng)理一臉苦笑地回答，“您要看什么戶型，我們這里從50平方米的小戶型到150平方米的大戶型都有。”

　　“賣得最好的是什么戶型？一個月能賣多少套？”記者問。

　　“中小戶型，現(xiàn)在一個月差不多能賣10套。”售樓經(jīng)理說。

　　“你們這里銷售業(yè)績這么差！？”記者問。

　　“這已經(jīng)不算差了，我們的存量房已經(jīng)去了過半。看看別的樓盤，為了消化庫存房源，減少供應(yīng)，把在建的樓盤都停了。”售樓經(jīng)理說。

　　今年，福州開發(fā)商為加快消化大量積壓的存量房，回籠資金，多數(shù)在建的樓盤項(xiàng)目已經(jīng)停建或半停建，以減少繼續(xù)增加的房源供應(yīng)量。福建省一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人透露，截至目前，福州市存量房面積保守估計(jì)已達(dá)1000萬平方米，這個數(shù)字相當(dāng)于2006年福州市商品房住房年供應(yīng)總量的2倍。

　　“過去房子好賣的時候，銀根也松，依靠銀行貸款，開發(fā)商只要有地，可以同時開工建設(shè)四五個樓盤。現(xiàn)在的情況完全不同了，房子不好賣了，開發(fā)商資金都套在了開工的樓盤上，以前貸的款沒有及時還給銀行，銀行怎么肯再繼續(xù)貸錢。”這位負(fù)責(zé)人告訴記者“今年6月份之前，是房企還貸的高峰期，開發(fā)商們的緊日子真的要開始了。”

　　戴德梁行最新報(bào)告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米，消化這些庫存需要9個月或更長一些的時間。

　　暗流涌動的較勁

　　“總體而言，當(dāng)前樓市‘回暖’缺乏經(jīng)濟(jì)基本面的支持，這只是市場調(diào)整階段的一個正常波動，‘回暖’極大可能是短期的、局部的和階段性的。”景乃權(quán)認(rèn)為，近幾年來房價的大起大落逐漸讓購房者在“出手與堅(jiān)守”之間的抉擇更趨理性，樓市在進(jìn)一步的調(diào)整過程中，買賣雙方的博弈較勁將更趨激烈。

　　福州市區(qū)金山公交總站附近的幾家樓盤日前暗地里開始提價，其中福建中庚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司屬下的一家樓盤均價由每平方米6000元提高到6800元左右。而去年該樓盤銷售不佳，均價曾一次性降價600元。

　　記者走訪這幾家樓盤發(fā)現(xiàn)，提價的房源都是高層商品房。業(yè)內(nèi)人士介紹，這些高層的房源相對于樓層較低的商品房，總價相對較高，環(huán)境條件也更具競爭力。此類房源產(chǎn)品多半是在去年10月之后開發(fā)商惜售的存貨。

　　類似的情況在北京也不乏例子。有北京購房者發(fā)現(xiàn)，在新近26家京城房地產(chǎn)開發(fā)商推出的降價售樓行動中，有一家列入行動中的樓盤就不僅沒有降價，反而是在曲線漲價，這家樓盤一月份的均價是每平方米9175元，二月份均價9405元，三月份則打著10000元的優(yōu)惠價。

　　購房者還發(fā)現(xiàn)，北京市區(qū)除了部分樓盤的假降價，更多的樓盤是把朝向不好、樓層不好的房子拿出來做假優(yōu)惠，開發(fā)商打出降價的旗號，其真實(shí)的目的不外乎是為了吸引公眾的眼球，實(shí)際上并沒有給購房人太多的優(yōu)惠。

　　還有的開發(fā)商雖未明確提價，但逐步取消了打折或讓利優(yōu)惠措施。福州一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者：“最近，無論是看房人數(shù)還是成交量都有明顯上升，一些銀行悄然放寬二套房貸政策，這釋放出一個積極的信號，使開發(fā)商提價成為可能。提價還能夠間接暗示購房者房價已經(jīng)‘止跌’，刺激消費(fèi)者下手‘抄底’，進(jìn)而拉動樓市進(jìn)一步回暖。”

　　也有一些開發(fā)商并不認(rèn)同提價。他們認(rèn)為，現(xiàn)在提價無異于“殺雞取卵”。“金融危機(jī)影響尚在，樓市稍見起色就匆匆提價，正在慢慢恢復(fù)的消費(fèi)信心可能被打亂。”景乃權(quán)說。

　　酷暑即將登場？

　　業(yè)內(nèi)人士指出，不少大中城市的房地產(chǎn)市場因政策推動而成交量回暖，但在近期房價下降仍是大勢所趨。盡管眼下樓市“小陽春”帶來絲絲暖意，但接下來的是，真正考驗(yàn)樓市的“酷暑”即將登場。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至去年底，全國商品房空置面積達(dá)到1.64億平方米，同比增長21.8%。中國社科院研究員曹建海認(rèn)為，這需要很長的時間去消化，再加上目前經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期下降，將導(dǎo)致土地價格下降，所以房價還有繼續(xù)下降的空間。

　　今年2月份國內(nèi)樓市價格和成交量呈現(xiàn)出的剪刀差似乎已經(jīng)有所預(yù)示。國家統(tǒng)計(jì)局剛剛發(fā)布的調(diào)查顯示，2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%，降幅比1月份擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.2%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院有關(guān)分析人士指出，在資產(chǎn)市場中，“追漲殺跌”的現(xiàn)象一直存在，說明市場預(yù)期是左右市場走勢的核心因素。而目前，全國樓市的預(yù)期仍是向下走的，救市之策絕非“神仙藥”，后市不容樂觀。

　　分析人士同時指出，除非國家有關(guān)部門和地方政府出臺越來越多、越來越強(qiáng)的救市政策，市場預(yù)期必然受其影響，才會慢慢改變。即便如此，房價觸底仍需時日。房地產(chǎn)業(yè)一般會比宏觀經(jīng)濟(jì)提前觸底回升，樓市底部極有可能顯現(xiàn)于2010年。

　　“樓市‘小陽春’不會長久，考驗(yàn)樓市的‘酷暑’即將登場，導(dǎo)演者不是別人，正是開發(fā)商自己。”景乃權(quán)說，“中國的房地產(chǎn)行業(yè)，多年來養(yǎng)成了一種通病，一方面高度依賴政府政策，一方面仰仗市場的浮躁心理。與華爾街的金融衍生品如出一轍，充斥著泡沫。當(dāng)泡沫無度膨脹，背離市場購買能力的時候，自然會破裂，而現(xiàn)在就正好處在從識破泡沫到泡沫破滅的時間點(diǎn)上。” (來建強(qiáng))