昨日,深圳市國土局下屬機構深圳市房地產研究中心發布了《2009年一季度深圳房地產市場分析報告》。

　　數據顯示,雖然今年一季度,全市新建商品房銷售面積170.14萬平方米,同比增加186.34%,但開發投資卻出現較大幅度下降,后市不排除出現下行趨勢的可能。

　　根據分析報告,一季度全市新建商品房銷售面積170.14萬平方米,同比增加186.34%。其中,住宅銷售面積158.2萬平方米,同比增加204.57%；辦公樓銷售面積2.02萬平方米,同比增加505.19%；商業用房銷售面積4.33萬平方米,同比減少34.51%。今年1月、2月、3月住宅分別成交52.23萬平方米、36.49萬平方米和69.48萬平方米(商品住宅備案登記數據),較去年同期的26.53萬平方米、6.44萬平方米和18.97萬平方米出現較大幅度回升。

　　一季度,90平方米以內住宅銷售套數為12143套,占全市銷售規模的比重為70.75%,與2007、2008年的50.56%、68.13%相比,該比重有所增加。

　　在房價上,新建商品住宅價格持續調整與回落。按國家統計局公布的全國70個大中城市商品住房銷售價格調查統計,1—2月,深圳新建商品住宅價格同比漲幅分別為-16.5%和-16.3%,同比漲幅連續8個月領跌全國。

　　按照本市房地產信息系統統計,一季度全市住宅均價11085.63元/平方米；1、2、3月住宅均價每平方米11459元、10770元、10971元。

　　另外,一季度二手住房成交規模為167.57萬平方米,同比增加175.47%,今年以來二手住房成交規模較去年同期增幅較大。二手住宅與新建商品住宅交易面積的比例為1.06:1,相對于去年的0.9:1,該比例有所增加。今年3月,二手住宅成交量達89.37萬平方米(二手住房登記核準數據),這是2007年9月份以來的歷史最高值。

　　開發投資大幅下降堪憂

　　在銷售走好的同時,一大不好的兆頭也日益顯露。

　　數據顯示,一季度深圳房地產投資規模繼續下降,商品房建設規模有所減小。深圳市完成房地產開發投資70.09億元,同比下降18.74%,其中,住宅投資43.9億元,同比下降25.75%。商品房施工面積2350.7萬平方米,同比下降0.39%,其中,住宅施工面積1539.15萬平方米,同比下降6.55%；商品房新開工面積124.16萬平方米,同比下降39.18%,其中住宅新開工面積81.9萬平方米,同比下降45.89%；商品房竣工面積50.58萬平方米,同比下降47.75%,其中住宅竣工面積38.38萬平方米,同比下降48.3%。

　　　開發投資迅速下滑是何原因?

　　報告撰寫人,市房地產研究中心副主任王峰博士分析稱,在資金和投資環境有所改善的情況下,深圳房地產開發投資不樂觀的主要原因在于:一是目前開發商大多處于消化存量房階段,新開工建設的積極性不高；二是目前新開工用地大多為2006年以來房地產熱銷時期的“高價地”,土地購置高成本和市場能否全面回暖還不確定,導致開發商被迫延緩了開發進程；三是住房價格走低和存量消化壓力的增大,造成很多開發商資金壓力還未得到根本改善,開發商新開工和增加增量供應受到了資金緊張的影響。

　　深圳經濟回升跡象提供支撐

　　王鋒分析當前房地產市場形勢時表示,從市場運行情況看,今年一季度深圳市房價走勢頗為穩定,基本維持在每平方米11000元左右。這表明市場價格長達1年多的回落后啟穩,有助于消費者信心恢復和市場好轉趨勢的形成,并使得近兩年處于“觀望”和“被壓抑”的剛性需求得到一定釋放。

　　王鋒表示,新建商品住房和二手住房交易同時出現放量上漲,今年一季度一、二手房月均交易量比2008年同期水平翻了近一番,特別是今年3月份的二手房交易量創下了2008年以來單月最大成交量。當前一、二手房交易量的攀升,既是市場按自身規律運行調整的結果,也是2008年以來國家及地方相關經濟政策累積作用的體現。

　　對于未來市場發展,王鋒認為,世界經濟最新數據雖然顯示其經濟衰退在一季度進一步加深,但從我國一季度經濟運行情況來看,交通運輸、能源消費、鋼鐵生產等反應經濟前景的基本指標走勢開始好轉。另外,從一季度深圳市數據來看,深圳經濟出現趨穩回升跡象,固定資產投資、社會零售商品總額和銀行信貸等主要經濟指標逐月向好。本地及全國經濟形勢好轉,為深圳市房地產今后穩定發展提供了較強的支撐。

　　近日,市國土房產局的數據顯示,3月28日,全市一手房累計可售房源低于5萬套,距離今年1月10日該數據跌破6萬套僅僅過了兩個多月。根據經濟周期原理,存貨持續消化是市場由“蕭條”轉向“復蘇”的主要特征。如果目前市場發展態勢能夠維持,市場價格穩定預期的形成將會刺激一、二手房市場交易量持續放大,開發商的開發投資意識將得到提升,市場開發投資和批準預售將會逐步改變目前的低迷局面,形成住房投資與消費的良性循環,并促進固定資產投資和社會總投資的擴大,以及經濟基本面進一步好轉。

　　但是,值得注意的是深圳今年一季度的房地產開發投資大幅度回落,仍然反映了市場對于經濟前景存在一定的擔憂。特別是1—2月份工業生產增加值和外貿進出口總額分別下降7.4%和23.3%；如果未來國際經濟形勢惡化,不排除房地產市場發展形勢在反彈后出現階段性下行態勢。