作為二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的“風(fēng)向標(biāo)”，成都樓市在2008年遭遇了比任何一個(gè)城市都更為沉重的“雙重打擊”：國(guó)際金融危機(jī)和“5·12”大地震。

　　然而，就是在這樣的“雙重打擊”之下，今年以來，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)卻在全國(guó)率先逆勢(shì)回暖，而且速度驚人。繼2月份交易量大幅增長(zhǎng)之后，3月份的成都樓市在一片疑云中繼續(xù)走紅。領(lǐng)跑二線城市與西部地區(qū)的成都樓市，是否將由此迎來“滿城春色”呢？

　　“這是一個(gè)結(jié)構(gòu)性回暖”

　　據(jù)成都市房管局統(tǒng)計(jì)，今年1至3月，成都市累計(jì)成交商品房600萬平方米，為歷年同期最高，比去年一季度增長(zhǎng)78%，比2007年一季度增長(zhǎng)24%。

　　在一季度的市場(chǎng)表現(xiàn)中，3月份的成交量尤為搶眼。成都市3月份中心城區(qū)成交商品住宅15249套，成為歷史上首個(gè)突破15000套的月份，超過了成都被確定為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)之時(shí)創(chuàng)下的高峰。

　　在一系列數(shù)據(jù)面前，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量上升已成不爭(zhēng)的事實(shí)。但是，與逐漸火熱的成交量相比，成都的房?jī)r(jià)變化卻并不明顯。

　　成都市房管局產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與住宅發(fā)展處處長(zhǎng)楊運(yùn)坤告訴記者，經(jīng)過連續(xù)上漲后，成都中心城區(qū)房?jī)r(jià)在2008年1月達(dá)到最高點(diǎn)，均價(jià)約6000元。但是，隨后即出現(xiàn)了連續(xù)13個(gè)月的波段下跌，今年1月達(dá)到最低點(diǎn)，均價(jià)5000元多一點(diǎn)。經(jīng)過一季度的“小陽春”之后，目前中心城區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)仍維持在5100多元。

　　與此同時(shí)，成都房市的“小陽春”還表現(xiàn)出另一個(gè)鮮明特點(diǎn)：中小戶型為主，低價(jià)樓盤“唱主角”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2、3月份的成交量中，多是以60至90平方米為主的小戶型。其中，部分星期的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，戶均成交面積約為85平方米，遠(yuǎn)低于前幾年房市高峰期時(shí)戶均面積98平方米的水平。

　　四川大學(xué)房地產(chǎn)研究專家李蔚認(rèn)為，當(dāng)前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)可劃分為三個(gè)板塊：一是高價(jià)盤，或叫挺價(jià)房；二是適價(jià)盤，或叫性價(jià)比相當(dāng)房；三是低價(jià)盤，即價(jià)位在三千元左右的小戶型。

　　“大家要搞清楚，現(xiàn)在交易活躍的不是高價(jià)盤，也不是適價(jià)盤，而是低價(jià)盤。”李蔚說，“換句話說，這是一個(gè)結(jié)構(gòu)性回暖。”

　　三股“春風(fēng)”吹熱樓市

　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析和專家解讀中可以看出，創(chuàng)造成都房市“小陽春”的三股最為暖人的“春風(fēng)”，就是宏觀調(diào)控后剛性需求初步釋放、連續(xù)的扶持政策刺激和人們對(duì)市場(chǎng)價(jià)格回歸相對(duì)合理水平的認(rèn)可。

　　一些房地產(chǎn)專家認(rèn)為，成都樓市回暖首先是一種剛性需求釋放下的正常現(xiàn)象。他們認(rèn)為，自2007年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期之后，市場(chǎng)觀望氛圍較濃，許多購房者持幣待購。到現(xiàn)在為止，等待時(shí)間已近兩年，部分剛性需求進(jìn)入了釋放期，交易量自然要上升。

　　同時(shí)，自2008年以來迅速增加的城市拆遷戶，也為這種剛性需求增加了力量。據(jù)了解，2008年成都市舊城改造面積高達(dá)180多萬平方米，2009年又將增加至250萬平方米。這些以貨幣安置為主的拆遷戶，成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的重要力量。

　　其次，各級(jí)政府部門的扶持政策起到了適時(shí)的引導(dǎo)和刺激作用。成都市房管局局長(zhǎng)何立祥說，汶川大地震之后，成都市迅速出臺(tái)了《成都市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》，通過鼓勵(lì)社會(huì)力量參與災(zāi)后重建、加大金融支持服務(wù)力度、依法落實(shí)各項(xiàng)扶持政策、降低公積金貸款首付比例等措施，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。2008年底遭遇金融危機(jī)之后，成都市又迅速出臺(tái)了《成都市人民政府關(guān)于進(jìn)一步改善居民居住條件促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，通過加大舊城改造、降低交易費(fèi)用、加強(qiáng)配套建設(shè)等措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快回暖。這些地方扶持政策與中央各種鼓勵(lì)政策相結(jié)合，極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。而一些更加細(xì)化的刺激政策，也從不同側(cè)面為成都房市回暖添柴加火。

　　此外，李蔚認(rèn)為，成都房地產(chǎn)價(jià)格已基本回歸到消費(fèi)者認(rèn)可的接受價(jià)位，也是推動(dòng)“小陽春”現(xiàn)象的重要原因。以一座宜居城市的考量，現(xiàn)在成都中心城區(qū)5100多元的均價(jià)已被許多人在心理上認(rèn)可，尤其是一些三四千元的樓盤，更讓部分購房者有了“抄底”的想法。而開發(fā)商營(yíng)銷手法的多樣化與適當(dāng)降價(jià)，也有力地助推了這一心理影響。

　　開發(fā)商仍顯迷茫和不安

　　盡管購房者增多，交易量有所上升，但對(duì)于未來的市場(chǎng)形勢(shì)，許多開發(fā)商卻并不樂觀。一些開發(fā)商認(rèn)為，剛性需求得到一定釋放后，市場(chǎng)又會(huì)趨于平淡。

　　在位于成都南郊華陽鎮(zhèn)的一處大型樓盤，銷售部負(fù)責(zé)人郭輝文告訴記者，華陽的住房?jī)r(jià)格最高的時(shí)候曾達(dá)到每平方米6000元以上，后來跌了近一半，現(xiàn)在也沒漲回來多少，價(jià)格還是每平方米3000多元。最近兩個(gè)月，在銷售量回升的情況下，價(jià)格反而有所下降，“市場(chǎng)以后怎么走，大家心里沒底。”

　　成都市某房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人范永華告訴記者，就房?jī)r(jià)來看，目前漲的、跌的都有，情況非常復(fù)雜。他分析說：“有些樓盤價(jià)格略有上漲，因?yàn)殚_發(fā)商想給購房者造成一種印象：房?jī)r(jià)馬上要回升了，趕緊買；有些樓盤價(jià)格不升反跌，因?yàn)殚_發(fā)商急于出手，想盡快收回投資。”

　　對(duì)此，有關(guān)專家分析說，開發(fā)商對(duì)當(dāng)前回暖態(tài)勢(shì)的不樂觀，實(shí)際上與普通消費(fèi)者有一個(gè)概念錯(cuò)位問題。從實(shí)質(zhì)上來講，開發(fā)商心中的回暖是指利潤(rùn)空間，也就是房地產(chǎn)價(jià)格問題；而現(xiàn)在所說的回暖，是指市場(chǎng)活躍程度，并不是指開發(fā)商或投資者所期待的利潤(rùn)空間。

　　回暖釋放多重積極信號(hào)

　　與春天一樣暖人的成都樓市，在金融危機(jī)寒意仍濃之時(shí)引起廣泛關(guān)注。雖然目前對(duì)其未來走向仍眾說紛紜，但這一現(xiàn)象透露出來的多重積極信號(hào)，至少為人們提供了些許重要參考。

　　在一季度銷售統(tǒng)計(jì)中，雖然購房者仍以成都本地人為主，但外地購房者比例明顯上升。今年1至3月，外地居民共購走中心城區(qū)商品住房11653套，創(chuàng)歷史同期最高紀(jì)錄。與此同時(shí)，曾經(jīng)因地震而一度滯銷的高層樓盤銷售業(yè)績(jī)不斷回升，甚至有加大趨勢(shì)。

　　何立祥認(rèn)為，這些現(xiàn)象說明，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)正在擺脫地震陰影，逐漸走上正常軌道。外地購房者增加，說明成都城市形象得到了有效恢復(fù)，重新贏得了人們對(duì)成都安全、宜居的認(rèn)同和信心。而這些才是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展最有力、最持久的支撐。

　　與成都類似，今年一季度，全國(guó)一些城市或多或少地出現(xiàn)了交易量上升的回暖趨勢(shì)，這也引發(fā)了新一輪房?jī)r(jià)走勢(shì)分析討論熱潮。借著回暖的熱度，3月26日，中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇在成都舉辦。在這次論壇上，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮說了這樣一句觀點(diǎn)鮮明、耐人尋味的話：“樓市是否能回暖？沒問題。房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲？不一定。”