上海的甲級辦公樓市場從2006年到2008年上半年都處于一個供不應求的環境中，每年的供應量差不多在40至50萬平方米。這樣的一個情況在2008年下半年發生了根本性轉變。這個轉變有幾個方面的原因，首先2006至2007年的供不應求導致了很多辦公樓項目相繼開工，辦公樓項目一般建造周期在三年左右， 2008年下半年出現大量的甲級辦公樓同時上市。

　　2008年下半年之后，國際金融危機演變成為了全面的經濟危機，從而導致了包括許多跨國公司在內的在華公司業務受到了很大影響，企業對于辦公樓的需求大幅度下降。這兩個因素相加之后，整個上海的辦公樓市場大幅下滑，直到現在辦公樓市場的壓力還是很大的。現在上海甲級辦公樓市場存量有500萬平方米左右，其中浦西340萬平方米，浦東180萬平方米，已經很接近香港的存量了。

　　新增供應方面，2009年第一季度還可以，但是由于2008年供應量很大，今年整體上市的量還很大。從吸納量來說，2009年第一季度是非常不樂觀的，較2008年同期來比有很大的下降。辦公樓空置率指標，2006和2007年由于供不應求，上海辦公樓的空置率一般低于5%，現在基本上整體空置率達到了15%左右。尤其在浦東陸家嘴區域，由于很多租戶都是金融客戶，空置率是更高，有的達到25%左右。空置率的指標通常是用來作為判斷市場租金走向的風向標，在如此高的空置率情況下，我們判斷2009、2010年辦公樓租金還會進一步下滑。現在，靜安區的辦公樓是全上海租金水平最高的，從空置率的角度來說，浦東是最高的，徐匯區則相對低一點。

　　我們對2009年上海辦公樓市場的新增供應量和空置率做了一個比較。2009年第一季度，上海辦公樓空置率是16.9%，比2008年第四季度統計的15.2%又增加了1.7%。所以，從空置率指標來看，辦公樓市場短期壓力還是很大的。盡管短期內壓力很大，但根據我們對今后幾年供應量的統計來看，接下去幾年市場的供應量并沒有減少，供應高峰要到2012年之后才會告一段落。我們判斷2009至2011年上海辦公樓的壓力將一直存在，未來四個季度還會有70萬平方米以上的供應量入市。按照2006年的吸納量來看，一年也才40至50萬平方米。我們認為，除非租金出現很大程度的下降，否則空置率還會進一步上升，相應的租金還會進一步下滑。

　　上海的辦公樓市場盡管受到了很大的影響，但由于市場比較大，在當前不景氣的環境下，成交還是有的，但租金水平下降很大。由于現在整體經濟的影響，新設立企業選址大幅下降，另外一個趨勢就是由于一大部分跨國公司的總部經營碰到很多困難，或是希望更好地恢復盈利，很多公司會選擇價格比較低廉的辦公樓，比如甲骨文就將原來在淮海路上的辦公地轉移到了現在五角場的創智天地。

　　辦公樓的銷售市場并不完全與租賃市場保持一致，由于租金和售價的關系是有很大的關聯性，隨著辦公樓租金大幅度下滑，市場上的投資客都受到了比較大的影響。我們做了基本統計，從1996至2001年，由于這段時間上海處于經濟低潮期，這個期間辦公樓的投資比例是持續下降的；從2002年到2008年，辦公樓投資開發的比重持續上漲，辦公樓整體庫存增量也很明顯。我們統計了2003至2008年銷售型的辦公樓情況，發現2006、2007年這兩年銷售型辦公樓的整體市場是供小于求的，導致價格的急速上升。但2008開始由于租金的大幅下滑直接導致了租賃和銷售的整體需求是下滑的。從2009年第一季度情況來看，同比下降跌了26%，成交量回到了2006年的水平。因此，2009年銷售型辦公樓市場的壓力還是很大。

　　整體來講，隨著金融危機轉化為全球的經濟危機后，對于上海辦公樓市場的影響是比較長遠的，2009年市場的空置率會超過22%，2010年可能會達到25至30%，短期內市場的壓力很大。同時，隨著租金、售價的下跌，意味著房地產企業的盈利空間會有比較大的壓縮，而且樓宇經濟之間的競爭也會更加激烈。從短期來看，我們對于辦公樓市場還是持觀望態度。當然，市場也并不完全是負面。近期，國務院批復了上海建設“兩個中心”的規劃，這對上海辦公樓市場來說是一個長期利好。