“豪宅”是近期東莞房地產(chǎn)市場最受關(guān)注的產(chǎn)品，隨著五一營銷大戰(zhàn)的臨近，這些高端項(xiàng)目紛紛搶閘入市，成交量隨勢上升。

　　不過，在目前經(jīng)濟(jì)低迷的情況下，豪宅扎堆上市，會(huì)不會(huì)難以消化？對于市民的這個(gè)疑問，一些開發(fā)商認(rèn)為，金融海嘯影響的只是消費(fèi)預(yù)期，事實(shí)上東莞市民的購買力仍存在。

　　而不少市民則感慨，雖然房價(jià)沒有明著漲，但現(xiàn)在市場上高端產(chǎn)品層出不窮，無形中也拉升了均價(jià)。

　　市場現(xiàn)狀

　　　　豪宅蜂擁入市 成交均價(jià)大漲

　　“虹溪諾雅要打造成珠三角最頂級的大宅”、“海藍(lán)灣主推260～380平方米的聯(lián)排別墅”、“國際公館·香榭里聯(lián)排別墅獨(dú)立私享空間彰顯大宅氣度”……一時(shí)之間，各種別墅、類別墅、豪宅的廣告充斥整個(gè)東莞樓市。

　　信息時(shí)報(bào)記者踩盤發(fā)現(xiàn)，隨著五一營銷大戰(zhàn)的臨近，東莞不少高端項(xiàng)目均加大了推廣力度。在旗峰山周圍，就有星河傳說、旗峰天下、錦繡旗峰、峰景高爾夫別墅等高端樓盤；水濂山板塊，也聚集了御花苑、清華居、御泉山、金域中央、百悅尚城、中信森林湖等幾大高檔樓盤；松山湖板塊則有松山湖一號、錦繡山河和長城世家三大樓盤。

　　聯(lián)華國際副總裁黃健曾表示，根據(jù)聯(lián)華統(tǒng)計(jì)，目前市場上有近3700套豪宅。豪宅貨量的增加，拉升了東莞的成交均價(jià)。合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，上周東莞住宅簽約均價(jià)約5810元/平方米，環(huán)比上漲12.5%，均價(jià)達(dá)今年以來的最高峰。“主要原因是以別墅為代表的高端住宅成交比重得到增加。”合富輝煌研究部副經(jīng)理李興旺表示，比如上周6000元/平方米以上的住宅成交面積比重約23.1%，環(huán)比增加1.6個(gè)百分點(diǎn)；其中別墅成交面積比重11.1%，環(huán)比增加了4個(gè)百分點(diǎn)。

　　同時(shí)，別墅成交均價(jià)環(huán)比也大幅上漲。據(jù)了解，上周東莞別墅簽約均價(jià)約18564元/平方米，環(huán)比上漲47%。“主要由個(gè)盤帶動(dòng)，如御泉山簽約1.04萬平方米，約25套，均價(jià)17622元/平方米，面積占東莞全市比重達(dá)8.3%。”李興旺表示。

　　　能否消化？

　　　　買家信心恢復(fù) 銷量有望回暖

　　東莞市深建房地產(chǎn)有限公司營銷總監(jiān)劉燕妮分析認(rèn)為，2008年東莞豪宅市場較為低迷，別墅及大戶型項(xiàng)目都推遲了上市時(shí)間。2009年受政策等各方面利好的刺激，價(jià)格回歸成交量上揚(yáng)，客戶置業(yè)信心得到恢復(fù)，改善型需求得以釋放，因此，市場上別墅、類別墅和大戶型洋房紛紛加大或加快上市節(jié)奏。

　　但是，在目前經(jīng)濟(jì)形勢仍未明朗的情況下，豪宅扎堆上市，會(huì)否難以消化呢？東莞市高田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理翁其怡認(rèn)為，高端產(chǎn)品在東莞固然擁有一定市場，但作為豪宅項(xiàng)目的客戶群，高端客戶受金融危機(jī)的影響也是最大的。“在去年爆發(fā)的金融海嘯中，受影響較大的都是一些實(shí)業(yè)家、港商、臺商等。他們基本都不是首次置業(yè)，不是剛性需求，所以，不是太誘人的物業(yè)他們是不會(huì)出手的。現(xiàn)在看來，高端產(chǎn)品也沒有以往賣得快。”

　　中天力通營銷部副總經(jīng)理朱必步認(rèn)為，由于政策導(dǎo)向效應(yīng)漸顯及大戶型稀缺價(jià)值的日益呈現(xiàn)，大戶型勢必成為緊俏貨，升值潛力明顯。對于有一定消費(fèi)能力的購房者來說，是個(gè)不錯(cuò)的選擇。只是在當(dāng)前的樓市狀況下，多以剛性需求者為主，購買力有限，大戶型短期內(nèi)難熱，這也是目前樓市出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象嚴(yán)重的最根本原因。

　　瑞峰置業(yè)總經(jīng)理陳強(qiáng)也指出，別墅產(chǎn)品的消費(fèi)群體往往受金融危機(jī)影響更明顯，他們現(xiàn)有的居住條件一般比較理想，換房需求并不明顯，因此預(yù)計(jì)這批別墅產(chǎn)品消化的時(shí)間成本會(huì)比較高。

　　但李興旺則對豪宅的前景頗為樂觀，他認(rèn)為，從成交量看，肯定是中低價(jià)位的樓房成交比重大；但市場對地段好、品質(zhì)高的高端產(chǎn)品的需求量也不小，因?yàn)楦叨水a(chǎn)品的保值性要遠(yuǎn)高于中低端產(chǎn)品。“去年經(jīng)濟(jì)形勢那么差的時(shí)候，金域中央、尚書銀座、錦繡山河等高檔樓盤的銷量并不差，尤其是那些有品牌優(yōu)勢、資源又稀缺的樓盤。”

　　如何競爭？

　　　　提升附加值 避免同質(zhì)化

　　現(xiàn)階段樓市供應(yīng)量很大，不可避免會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)化競爭，產(chǎn)品在競爭中應(yīng)如何突圍？宏遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)展研究部經(jīng)理羅雄認(rèn)為，別墅用地審批拉閘門后，別墅、類別墅產(chǎn)品將成為稀缺性資源產(chǎn)品，其保值、增值的前景比洋房好很多。要突破市場同質(zhì)化競爭的尷尬，豪宅和類豪宅產(chǎn)品在營銷上要突出品質(zhì)和資源優(yōu)勢，并通過增加樓盤的附加值和提升樓盤的文化氛圍等軟實(shí)力，快速調(diào)整產(chǎn)品定位。

　　聯(lián)華國際CEO童淵則認(rèn)為，要想從競爭中勝出，很重要的兩點(diǎn)就是做好產(chǎn)品和服務(wù)，同時(shí)，要發(fā)揮好自身的地段、人文、環(huán)境優(yōu)勢。“比如星河傳說就位處東莞市中心區(qū)，又在旗峰山腳下，景觀資源和人文環(huán)境都非常不錯(cuò)，適合定位為高端產(chǎn)品。”

　　東莞市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長張自立認(rèn)為，盡管金融海嘯對東莞經(jīng)濟(jì)造成不小的影響，但任何時(shí)候都應(yīng)有各層次的產(chǎn)品供給消費(fèi)者，這才是一個(gè)正常的市場。

　　與之持相同觀點(diǎn)的深業(yè)地產(chǎn)御泉山項(xiàng)目經(jīng)理熊思楊稱，無論在怎樣的市場環(huán)境下，某種定位的產(chǎn)品仍存在集中的消費(fèi)群，問題在于樓盤憑借什么條件去吸引到這批消費(fèi)群。“比如深業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的御泉山由于自然資源并不突出，因此在產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)上另辟蹊徑，60套純獨(dú)棟別墅在別墅市場一枝獨(dú)秀，開創(chuàng)了獨(dú)棟別墅戶型的先例。”

　　消費(fèi)者聲音

　　　　莞市區(qū)“4字頭”房子難求

　　“雖然房價(jià)沒有明著漲，但現(xiàn)在推出的多是一些高檔產(chǎn)品，無形中也提升了房價(jià)，現(xiàn)在我們想找一些低價(jià)位的房子都難了。”住在東莞南城建設(shè)路附近的市民郭先生說，去年9月金融危機(jī)爆發(fā)后，東莞樓市不但涌出大量單價(jià)4000元/平方米以上的樓盤，甚至“3字頭”樓盤都為數(shù)不少。“那時(shí)就連市中心區(qū)的樓盤價(jià)位都不高，比如鴻福路上的塞納城市家園，還有城市風(fēng)景等樓盤，雖然不是大社區(qū)，但地段都非常不錯(cuò)，均價(jià)也才4000多元/平方米。而現(xiàn)在，這么低價(jià)格的房子已難求了。”

　　合富輝煌東莞研究部的數(shù)據(jù)顯示，去年10月，城區(qū)共49個(gè)樓盤有住宅成交，其中均價(jià)5000元/平方米的樓盤有20個(gè)，占40.8%。然而現(xiàn)在情況已悄然變化，東莞市民劉先生說，他最近跑了好幾個(gè)樓盤，發(fā)現(xiàn)原先“4字頭”的都賣得差不多了，“3字頭”的也漲到了“4字頭”。

　　目前，東莞市區(qū)樓房的成交均價(jià)在5200元～5300元/平方米之間，而去年10月左右的成交均價(jià)才4900元/平方米左右。“五一我們也想去看房，但現(xiàn)在看到的樓盤信息基本全是‘臻品美墅’、‘美景豪宅’之類的高端產(chǎn)品，低價(jià)位房子的選擇面已越來越窄了。”劉先生無奈地說。

　　投資建議

　　　　小戶型較難轉(zhuǎn)手

　　目前，經(jīng)濟(jì)形勢雖然尚未很明朗，但樓市回暖的聲音一浪高于一浪，一些投資者開始按捺不住。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相較小戶型，大戶型、高端產(chǎn)品更適合投資。

　　東莞合富輝煌研究部經(jīng)理林毓群建議，投資者首先要看個(gè)人資金鏈的情況，如果資金不充足，那現(xiàn)時(shí)還不到出手的時(shí)候。其次是注意投資產(chǎn)品類型。“我本人不太建議買小戶型投資，比如寧愿買140～160平方米的產(chǎn)品，也不建議買80平方米的產(chǎn)品，因?yàn)檫@類產(chǎn)品在轉(zhuǎn)手時(shí)很難找到買家。”

　　“金融風(fēng)暴下的別墅投資價(jià)值更凸現(xiàn)。”中原地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理車德銳分析，每一次市場調(diào)整，每一個(gè)重大利空打壓，都是逢低買入別墅的好時(shí)機(jī)。具體到區(qū)域選擇上，車德銳認(rèn)為，在東莞投資別墅可多考慮中央生態(tài)區(qū)，該區(qū)作為城市中心區(qū)的一個(gè)生態(tài)資源最集中的板塊，山水自然資源非常豐富，同時(shí)區(qū)位上處于城市中心區(qū)的近郊，離CBD僅10分鐘車程，廣深高速近在咫尺，還有快速環(huán)城路通向周邊鎮(zhèn)街，近期動(dòng)工興建的輕軌2號線首期工程也貫穿其中，同時(shí)還可享受城市中心的市政生活配套資源，因此后市的別墅供應(yīng)稀缺性也會(huì)越來越凸現(xiàn)。