“五一”樓市黃金周，或許只是短暫的瞬間。京滬深三地住房成交量頻創(chuàng)新高，并未改變專家對樓市的研判：二季度房價將繼續(xù)下行

　　“五一”期間，京滬深三地住房成交量頻創(chuàng)新高，并未改變專家對樓市的研判：二季度房價將繼續(xù)下行。

　　“鼓勵性”松動沒“破冬”

　　樓市交易如火如荼的同時，開發(fā)商“35%”資本金大限有望得到松動的消息也令諸多開發(fā)商為之一振，不過，這對房價而言更多被看作是長期利好。易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，2004年上述資本金比例由30%提高至35%，背景是投資偏熱，所以要通過緊縮信貸政策來降溫。現(xiàn)在調(diào)整資本金比例，一方面是國家“保增長”統(tǒng)一部署的需要，另一方面目前樓市處于調(diào)整期，房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策應(yīng)相應(yīng)放松，這是很合理的。

　　4月末，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，決定調(diào)整11類固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，其中包括商品住房。這是自2004年以來，房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目資本金比例35%的“大限”首次出現(xiàn)松動。

　　不過，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌則如此看待這項(xiàng)鼓勵性政策：近期房地產(chǎn)投資增速下滑過快的情況不僅僅影響到行業(yè)自身，其相關(guān)行業(yè)也已受到波及。“在出口環(huán)節(jié)等方面受到影響的情況下，如果房地產(chǎn)投資再出現(xiàn)過度收縮將對‘保八’不利。”顧云昌認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場依然處于“冬天”，應(yīng)該提升開發(fā)商投資的積極性和買地的積極性。而今后是否會再有類似政策出臺還要視市場情況而定。

　　二季度有望再跌

　　盡管政策的風(fēng)聲短期內(nèi)不會吹動房價，不過第二季度房屋價格升降起跌還是受到關(guān)注。“二季度房價可能繼續(xù)下跌。”這是多數(shù)專家的判斷。作為一線從業(yè)人員的李文杰是中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理。他告訴記者，本輪購買力的集中爆發(fā)以“改善型自住”需求特征最為明顯。進(jìn)入5月，李文杰認(rèn)為，由于一部分自住型需求在第一季度末集中釋放，在沒有新政策刺激或開發(fā)商調(diào)價的情況下，客戶量將有所減少。“我認(rèn)為今年房價下降幅度在10%左右。”雖然有媒體測算認(rèn)為4月份北京住房成交量創(chuàng)出新高，“達(dá)到14976套，環(huán)比3月上漲了19%。”但是有專家并不認(rèn)同這個數(shù)字。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)回憶說：“成交量應(yīng)該是下滑的。”陳國強(qiáng)認(rèn)為，即便是成交量有所回升，從其他指標(biāo)分析諸如房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開工數(shù)等指標(biāo)都依然處于負(fù)增長。這說明消費(fèi)依然處于低迷期。“既然是低迷期，也難言成交量的持續(xù)，就說明房市還未回暖。”陳國強(qiáng)表示，第二季度房地產(chǎn)價格將繼續(xù)處于調(diào)整之中。

　　土地市場明顯“降溫”

　　與此同時，來自中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)最新監(jiān)測結(jié)果顯示，2008年至今，我國重點(diǎn)城市地價增速明顯趨緩，東部和南部地區(qū)主要城市地價增長率下降幅度相對較大。全國105個監(jiān)測城市中，九成城市地價增長率低于上年；四成城市地價增長率為負(fù)值。我國土地市場明顯“降溫”。預(yù)計2009年我國城市地價有望在持續(xù)低迷后趨于平穩(wěn)。據(jù)監(jiān)測結(jié)果分析，2009年我國一線城市居住用地價格將趨于平穩(wěn)，而二、三線城市居住用地價格仍有小幅上漲的可能。在北京、上海、廣州等一線城市，近兩年內(nèi)居住用地供應(yīng)量較大，城市房價基本達(dá)到最高并呈下行趨勢，開始進(jìn)入觸底階段，房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模將放慢腳步。房地產(chǎn)市場“飽和”直接影響城市居住用地需求，房價下行及未來經(jīng)濟(jì)走勢不確定則直接影響開發(fā)商拿地欲望。總體來說，2009年我國居住用地價格將與2008年持平或低于2008年水平。