經歷過一波小陽春行情后，上海樓市未來將要走向何方？

　　房地產專業咨詢代理機構世邦魏理仕本周一發布的研究報告指出，盡管“小陽春”的蓬勃勢頭令人欣喜，開發商亦蠢蠢欲動意圖就勢提價，但就此判斷樓市全面回暖，房價拐頭一路向上為時尚早。

　　報告認為，不論從政策維度還是市場維度來考量，2009年上海住宅價格最有可能出現的是高不成、低不就的“維穩”行情，支持上述判斷的有以下三方面原因：

　　首先，政府出臺的利好政策意圖十分明確，就是通過鼓勵自住需求來激活住宅市場，而對于投資性需求則并未改變先前的限制基調。也就是說，一方面，政府希望通過樓市的復蘇拉動投資和消費，推動經濟增長；而另一方面，政府也不希望看到前些年導致房價飆升的投資熱潮復涌，以致在經濟亟須振興之際，破壞社會安定和諧，在金融房地產領域積聚更多的風險。因此，樓市利好政策的潛臺詞是穩定，失去了投資性需求的推波助瀾，房價就失去了快速上漲的導火索。

　　其次，通過2008年一年的博弈，購房者、開發商和政府三方之間都對彼此的底線有所了解，這也降低了市場再次大起大落的可能性。在這一輪的住宅成交反彈之中，自住需求是絕對主力，雖然不同價格段的住宅成交在2009年2、3月份都出現了明顯反彈，但通過世邦魏理仕測算發現，反彈幅度最大的是單價在10��000元／平方米至20��000元／平方米之間的物業，2月份和3月份的成交同比增幅分別達到221%和111%(20��000元／平方米以上價格段的成交增幅分別是81%和36%；10��000元／平方米以下價格段的成交增幅分別是30%和7%)，而這一價格段正是商品住宅自住、改善需求的主力價格段。

　　報告認為，自住需求為絕對主力的反彈性質決定了價格如果上漲過快，接近或達到調整前的水平，部分購房者會因為超出預算而延遲購房行為，而不像投資型需求那樣購買行為更多取決于房價繼續上漲的預期。

　　此外，2008年從買賣雙方僵持到開發商被迫降價的演變過程讓購房者愈加明白了自身在這場博弈中的力量和房價沒有只漲不跌的神話，從而使購房者能夠更加理性地實施購買行為，開發商通過種種銷售策略讓購房者接受漲價變得比以往更加困難。

　　而2008年對于開發商而言并非一無所獲。“如果說四季度大規模的刺激樓市措施的出臺是一種對于政策底的暗示，那么今年一季度市場成交的迅速回升則讓開發商在自己不斷降價的過程中終于探測到了市場認可的價格底部。”

　　這兩個底部被認為未來可能成為2009年剩下的三個季度里開發商銷售策略的一種規范，盲目地、非理性地恐慌降價出現的可能性很小。

　　對于開發商而言，與2008年同期相比較，由于國家信貸銀根的放松以及銷售的回暖，開發商所面臨的現金流壓力也明顯減輕。上海統計局發布的最新資料顯示，今年一季度本市房地產開發企業獲得國內貸款233.8億元，同比增長19.4%(而2008年第一季度為同比下降5.1%)。因此，不管從心理層面，還是從實際的資金支持上，與2008年相比，開發商的回旋余地明顯變大。

　　基于上述判斷，世邦魏理仕認為，2009年的上海住宅市場將在政府、開發商和購房者三方的博弈和默契中維持一種相對穩定的局面，“穩”字當頭將成為主基調。