春交會(huì)剛剛結(jié)束,從深圳市國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看,春交會(huì)前后兩段上演了冰火兩重天的景象。

　　5月1日—3日,新房分別成交273套、171套、179套；4日—5日,分別成交368套、410套。

　　“這是國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)滯后的結(jié)果。”中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院深圳分院分析師楊奕說(shuō),4日是上班日,國(guó)土部門才開(kāi)始受理登記手續(xù),前三天反映的是“五一”之前的樓市成交狀況。

　　隨著統(tǒng)計(jì)的持續(xù),6日新房成交數(shù)據(jù)顯示為401套。據(jù)此,部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,成交并未如外界所言放緩,小陽(yáng)春還將持續(xù),并且換房客和投資客也開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)了。但亦有專家質(zhì)疑稱,房?jī)r(jià)上漲最高已達(dá)20%,這將阻礙市場(chǎng)成交,“紅五月”難以實(shí)現(xiàn)。

　　春交會(huì)給市場(chǎng)吃“定心丸”?

　　記者根據(jù)市國(guó)土房產(chǎn)局網(wǎng)上成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),五天期間,深圳共成交一手房1401套,日均280套。其中5月5日全市成交量最高、為410套；5月2日最低、為171套。

　　“這一成績(jī)好于去年的秋交會(huì)。”開(kāi)發(fā)商澳達(dá)實(shí)業(yè)總裁羅振坤表示,今年的春交會(huì)顯得光芒奪目。

　　深圳書香門第投資公司營(yíng)銷總監(jiān)王永勝稱,春交會(huì)的表現(xiàn)讓市場(chǎng)吃下了“定心丸”,并且可以看出,深圳的供需關(guān)系已經(jīng)在發(fā)生改變,大戶型成為市場(chǎng)供求關(guān)系的主力,相反適合普通消費(fèi)群體的中低檔樓盤已經(jīng)退居次席,也就是說(shuō)剛性需求在小陽(yáng)春期間集中爆發(fā)一段后,后勁不足,早有準(zhǔn)備的換房客見(jiàn)春交會(huì)并沒(méi)有出現(xiàn)之前預(yù)料的大促銷行動(dòng),也逐步放棄觀望而選擇入場(chǎng)。與此同時(shí),高檔樓盤和大戶型單位加大供應(yīng),也在無(wú)意中改變了市場(chǎng)供需格局。“按照目前的情況來(lái)看,一旦二三次置業(yè)漸次復(fù)蘇,深圳樓市的價(jià)格將迅速推高。”

　　另外,剛過(guò)去的4月份樓市延續(xù)了之前的熱銷行情,也給了開(kāi)發(fā)商信心。市國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,4月份全市新房共成交7694套,共74.6萬(wàn)平方米,日均成交256套,均價(jià)12381元/平方米,深圳市前4個(gè)月新房成交量同比大增1.7倍。價(jià)格方面,4月份深圳新房銷售均價(jià)為12331元/平方米,比3月份上漲12.4%,比去年同期上漲3.2%。

　　中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)統(tǒng)籌發(fā)展中心總監(jiān)周曜指出,4月份出售的新房中,中高檔的大戶型住房所占比例增大,拉升了成交均價(jià)。同時(shí)這一現(xiàn)象也表明,改善性需求和投資性需求置業(yè)者更多入市,這些大戶型高檔盤的熱銷,很多不是自住人士購(gòu)買的,而是投資性需求。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì),目前深圳的投資性購(gòu)買比例已經(jīng)從年后約20%上升到了30%。而近期深圳“限外令”的解除,也讓很多港客到深圳看房,極有可能成為未來(lái)購(gòu)買的主力人群之一,屆時(shí),深圳的房?jī)r(jià)將進(jìn)一步上升。

　　但是,諸多業(yè)內(nèi)人士并不贊同上述觀點(diǎn)。深圳市社科院城市運(yùn)營(yíng)中心主任高海燕認(rèn)為,市場(chǎng)目前的漲價(jià)幅度是5%—20%左右,如果置業(yè)者不能接受,將可能帶來(lái)新一輪的調(diào)整,投資下行的調(diào)整也會(huì)出現(xiàn)。“如果開(kāi)發(fā)商盲目提價(jià),可能會(huì)引發(fā)政府打壓。”在5月3日舉辦的“港深專家縱論2009年地產(chǎn)突圍之道”論壇上,置業(yè)國(guó)際董事總經(jīng)理羅志聰也提醒開(kāi)發(fā)商,現(xiàn)階段盲目漲價(jià)不合時(shí)宜。

　　澳達(dá)實(shí)業(yè)總裁羅振坤對(duì)前景也不自信。在國(guó)際經(jīng)濟(jì)走勢(shì)并不明朗的前提下,房地產(chǎn)后市的走向仍然撲朔迷離,如果市場(chǎng)“瘋狂”發(fā)展下去,加上開(kāi)發(fā)商瘋狂提價(jià)甚至造假營(yíng)造熱銷,深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)堪虞。

　　二手房賣主坐地起價(jià)

　　新房在“春交會(huì)”的帶動(dòng)下成交又現(xiàn)起色,但二手房交投卻初顯疲態(tài)。

　　就整個(gè)4月份的二手成交看,美聯(lián)物業(yè)作出的最新統(tǒng)計(jì)表明,4月深圳三級(jí)市場(chǎng)成交13477套,創(chuàng)近21個(gè)月以來(lái)的新高,僅次于2007年7月(13582套),二級(jí)市場(chǎng)成交7694套,環(huán)比減少一成,但二三級(jí)市場(chǎng)成交總量達(dá)21171套,環(huán)比增長(zhǎng)8.25%,再次刷新歷史紀(jì)錄。美聯(lián)物業(yè)研究部副主任王軍鵬說(shuō),樓市之所以如此“高歌猛進(jìn)”,主要是因樓市剛性需求仍還未釋放完。

　　據(jù)《2008年深圳房地產(chǎn)年鑒》數(shù)據(jù)顯示,2004—2008年深圳住宅市場(chǎng)年均成交量超14萬(wàn)套,月均成交量達(dá)11940套。但自2007年下半年起,樓市因受到宏觀政策強(qiáng)有力的調(diào)控而成交量大幅萎縮,以至于2008年全年成交量不到8.5萬(wàn)套；從過(guò)去五年的平均成交量來(lái)看,這意味著2008年被壓制的住宅剛性需求高達(dá)6萬(wàn)套,若這些被壓制的需求在2009年集中釋放,則今年的住宅需求量將高達(dá)20萬(wàn)套,月均需求量近1.7萬(wàn)套。

　　不過(guò),在經(jīng)過(guò)近半年住宅市場(chǎng)持續(xù)的回暖,成交量大幅攀升后,市場(chǎng)已有回落的跡象。

　　世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)肖小平介紹,上周全市二手住宅成交下降明顯,成交2788套,環(huán)比下跌12.8%。各個(gè)行政區(qū)環(huán)比均出現(xiàn)不同程度的下跌。其中,福田區(qū)跌幅最明顯,上周福田區(qū)共成交637套,環(huán)比跌幅為21.1%。其它寶安、龍崗、南山和羅湖四區(qū)的環(huán)比跌幅分別為17.3%、5.6%、9.5%和9.2%

　　“5月份總體成交量可能會(huì)回落。”美聯(lián)物業(yè)王軍鵬認(rèn)為,住宅樓市在過(guò)去幾個(gè)月的火爆成交后,價(jià)廉質(zhì)優(yōu)的物業(yè)逐漸消耗殆盡,目前在售物業(yè)均已提價(jià),其中二手房尤其如此。

　　一位準(zhǔn)購(gòu)房者劉小姐告訴記者,她一個(gè)月前本看中了龍崗布吉信義假日名城五期一套89平方米的兩房單位,原來(lái)業(yè)主報(bào)價(jià)85萬(wàn)元,不料最近該業(yè)主竟提價(jià)到了95萬(wàn)元才肯賣。“漲得也太多了,只有暫時(shí)不買,等過(guò)一段時(shí)間再說(shuō)。”劉小姐說(shuō)。

　　世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)肖小平提醒,隨著市場(chǎng)成交火熱,現(xiàn)在大多數(shù)物業(yè)的返價(jià)幅度與年初比,均超過(guò)15%,并且還有繼續(xù)上升的趨勢(shì),且業(yè)主態(tài)度十分強(qiáng)硬,議價(jià)空間也不大,這使得部分準(zhǔn)置業(yè)者無(wú)法接受,而重新陷入觀望,特別是近兩個(gè)星期,從世華地產(chǎn)地鋪人員反饋的信息看,近期買家對(duì)目前價(jià)格接受程度不高,買家入市的積極性略有減弱。如果這種現(xiàn)象繼續(xù)持續(xù),業(yè)主繼續(xù)加大返價(jià)的幅度,不排除成交放緩,或引發(fā)新一輪的觀望。