●案例回放●

　　楊先生于2007年6月通過某經紀公司介紹購買了朝陽公園附近一套房產，成交總價為200多萬元。然而在買賣雙方與中介公司簽訂買賣合同和居間合同時，楊先生才得知該套房屋的產權證還未辦理下來，還要等三個月的時間。

　　雖然心存疑慮，購房心切的楊先生還是將首付款打進了資金監管賬戶。但他還在為另一件事煩心：經紀公司簽訂合同后拿走了買賣合同與居間合同的原件，說是要在他們公司進行備案。楊先生覺得：“如果發生什么糾紛，我是不是連有法律效力的證據都沒有啊？”

　　9月份，經紀公司通知楊先生來辦過戶手續，但得先繳納5萬余元的中介費。至于拿回合同原件、看一下房產證這樣的要求都被經紀公司拒絕。“你先交中介費我們立馬就給你看。”對此楊先生很生氣：“合同的原件本來就應該給我，你憑什么扣下？我首付都交了房產證還沒看到，哪有這種道理？”而中介方也很強硬：“按照居間合同你早該付費了，你不付費我們有權扣下這些東西。”由于賣方一直說自己有事拒絕露面，楊先生開始懷疑是否是因為賣方那邊有什么變故：該不是賣給別人了吧？想到這里，楊先生急忙報警。

　　最后，在多方調解下，他們終于達成了合意：中介方交還楊先生合同原件，并保證一周內辦理過戶手續，楊先生支付了中介費用。盡管經紀公司一再說這是一場誤會，但楊先生還是感到后怕。“實在是萬幸，以后再也不能這樣買房了！”他說。

　　●市場火熱考驗交易誠信買賣方居間方各自擔心

　　當前正處于“金九銀十”的房屋交易高峰期，越來越多的人開始通過中介買賣房產。而在房價快速上漲的大背景下，人們的心態發生了變化，對關乎切身利益的房產交易細節越來越關注，人們的市場道德觀念也在受到考驗。

　　對于中介公司來說，為了防止買賣方跳單而使傭金不能收取，一般在簽訂完居間合同和買賣合同后，中介公司就要收取一定比例的傭金。據21世紀不動產的一位工作人員講，每年都會有10%左右的二手房交易會出現收不到或收不全中介費的情況，現在各大房地產經紀公司都在內部制度上作了嚴格規定，但許多客戶對此表示不理解，認為中介公司在耍手段。

　　而對于買方來說，對中介公司存有一定的不信任情況，主要是受到以往經紀行業的一些不良行為影響，使得消費者對經紀公司出現一定信任危機。另外，一些房地產公司的服務章程里都規定：一旦促成雙方簽訂合同就應該視為完成了主要的服務內容，有權要求客戶支付相關費用，而且無論最后是否順利過戶，中介費用不退。這讓許多購房者提心吊膽：萬一最后沒有買成房子，這中介費不是白交了嗎？再者，由于購房的房款都不是小數目，可能是買方的大部分積蓄，在心中地位較高，對其安全程度加倍注意，過分謹慎也使交易各方難以達成互信。

　　●明晰交易程序是關鍵執行資金監管保安全

　　有專家指出，如何在買、賣、居間三方建立起互信，讓交易程序更加透明是其中的關鍵步驟。以往有些經紀公司一味地在促成交易上下工夫，甚至不惜使用隱瞞、欺騙等不正當手段，這種揠苗助長的結果只能與愿望背道而馳。

　　在二手房交易中，購房款無疑是數額最大的一筆資金，而相對于房子這樣的不動產來說，購房款也更容易遭遇一些風險。北京市建委規定從2007年4月15日起開始執行存量房交易結算資金監管規定，然而根據北京中原三級市場部調查顯示，如今仍有相當一部分買房者對這一程序不了解，從而引發不必要的擔心。

　　中原的專業人士告訴記者：二手房交易資金監管，就是在二手房交易中，通過經紀公司與銀行合作，客戶將房款直接存入專用的資金監管賬戶，由銀行進行監督管理直至買方取得房屋所有權證、賣方取得辦結單，銀行才進行放款的交易操作過程。在這一系列操作中，房款由銀行進行監管，中介公司是無法動用的，這樣也是最安全的，因此，建議消費者在進行二手房交易中采用資金監管這種方式來保障資金的安全。

　　●購買無產權房風險大拒絕非法程序是上策

　　由于房價的上漲，目前部分購房人出于經濟利益的考慮，在對方未辦下房產證的情況下也同意進行交易，殊不知這樣的交易風險很大。

　　中原三級市場部的專業人士告訴記者，無房本交易的風險主要體現在以下幾個方面：首先，面對房價不斷增漲，業主有可能反悔將房屋出售給其他人，產權證辦下來的間隔時間越長，買方承擔的風險就越大；其次，即使買賣雙方就購房合同作了公證，此時的公證也是可以撤銷的，使得交易無法進行；最后，一旦出現賣方悔約現象，買方就有可能承擔一定的經濟損失。

　　案例里的楊先生最后還提到了一個情況：最后那家中介公司主動向他推薦進行“避稅”，能幫楊先生節省好幾萬元，而楊先生由于急于辦過戶，沒有同意。事后楊先生問：這個“避稅”到底是怎么回事呢？針對一些中介提出的所謂“避稅”，中原相關人士告訴記者，有的經紀公司會以贈予公正交易等方式逃避繳納稅金，以此向客戶收取額外的服務費。而這種方式本身存在一些隱患，會給交易帶來更大的風險。

　　這種所謂“避稅”，是以假贈予代替真買賣，雙方意思表示不真實，以合法形式掩蓋逃避稅收的目的。所以，根據合同法的規定，以房屋贈予代替買賣逃避稅收的行為顯然歸屬無效。其次，假贈予代替真買賣中，賣方有可能不能依據買賣合同全額取得賣房款。中原專業人士提醒購房者，拒絕非法程序才是明智的選擇。(衛東）