這幾個月來的杭州二手樓市，彌漫著此起彼伏的房東坐地漲價聲。眼看著樓市水漲船高，房東們心理預期很是樂觀，掛牌價也節節上攀，有一些房東甚至掛出了非常不靠譜的“天價”，頗有一口吃成胖子的氣勢。但是這些虛高掛價往往有價無市，即使有些條件特別出眾的房源被買家接受，仍有可能在銀行評估環節被“打回原形”。

　　掛牌與成交價之間的距離越來越大

　　杭州各大二手房中介公司的經紀人，紛紛感嘆最近房東掛牌價越來越離譜。

　　在易居臣信，有套10月17日掛出的可售房源：一套位于馬市街的一室小房子，房東開價2.4萬元/平方米。“1994年的房子，只有37平方米，這么一套老舊小的房子，總價近90萬元，誰會來接手？”經紀人也是一肚子狐疑。“馬市街的房子，從最近的實際成交均價來看，普遍只在單價1萬元左右。就算這套房子裝修超級豪華，附加值也不可能超過這么多啊。”

　　在我愛我家，有位客戶在10月23日掛出一套里東山弄的房子，掛牌均價4萬元/平方米。“雖然里東山弄臨近西湖，地段優勢明顯，但是這里普遍是上世紀80年代的房子，無論配套設施，都沒法跟后來的新小區相比。因此這一帶近兩個月的成交均價基本在2萬元/平方米，有些低一點，成交價只有1.8萬元/平方米。”我愛我家的經紀人說道。

　　近期還有一些熱門小區，也成為掛牌價高企的主要區域”。隨著今年城西概念再度發力，府苑新村如今掛牌一天一個價，有些房東甚至掛出了1.8萬~1.9萬元/平方米的均價，而目前這一帶實際成交價普遍在1.1萬~1.2萬元/平方米。錢江新城如今是杭州樓市大熱板塊，春江花月、金色家園等小區目前有些房東的掛牌價達到2.2萬~2.5萬元/平方米，但實際成交價目前以1.6萬~2萬元/平方米這個價格區間為主。

　　成交價太高，銀行不放貸

　　某中介公司近日碰上了這么一樁交易單子：一套1996年100平方米的青春坊的房子，買賣雙方以170萬元的總價成交，但是去銀行辦理住房按揭貸款的時候，銀行方面認為這個總價太高，不合理，退回不予辦理。房東和買家商量之后，決定維持實際成交總價不變，但是在合同上把總價壓低為150萬元，以求通過銀行的貸款審批。但是銀行方面嚴格把守，認為150萬元的總價仍然偏高，發放貸款不合適，遂第二次退回。

　　根據記者從多家中介公司得到的信息來看，目前青春坊的房子，實際成交均價在1.1萬~1.4萬元/平方米之間，1.7萬元/平方米的價格確實有所偏高。

　　“這段時間銀行方面退回二手房按揭貸款申請的事情已經發生過好幾起了。”一家中介公司的營銷經理表示。有些是因為有騙貸嫌疑被打回，有些是因為貸款人的個人資信不過關被打回，有些則是因為銀根縮緊后銀行對貸款發放篩選更嚴而被打回。“特別是提高第二套住房首付比例后，有些客戶為了多貸點錢，會把成交價格做高。而銀行方面目前對于住房貸款風險這塊非常注意，一般來說銀行與提供二手房評估報告的評估公司長期合作，這些評估公司也會為銀行進行風險把關，那些價格離譜的房子就會成為重點審核對象。”

　　銀行的評估關嚴了

　　從二手房掛牌到辦出貸款，中間至少經過四道評估。

　　事實上，房東們對自己的房子通常都只是“毛估估”。其實如果沒把握的話，可以到一些二手房評估網上為自己的房子做個“網上評估”。

　　一旦把房源掛到中介公司，二手房經紀人會跟房東協商，根據目前周邊小區的成交以及房源的實際情況，給出一個指導價。

　　其三是專業評估公司的評估報告。目前大多數銀行在發放二手房按揭貸款時都只認準省直評估、眾誠評估等幾家一級資質的評估公司出具的評估報告。眾誠評估的朱軍軍告訴記者，目前房地產估價主要采用市場比較法、收益法、重置成本法等，由于二手房在市場上有大量的交易實例，一般采用市場比較法對所需房屋進行科學估價。一般評估公司會采用多個與估價對象房屋的地段、戶型、面積、朝向、裝修、景觀、環境等相近的實例，建立價格可比基礎。再對每個可比實例作區域因素、個別因素、交易情況、交易日期四項影響因素修正。

　　其四是銀行方面的評估。杭州某商業銀行個人業務部的相關負責人表示，目前銀行在受理二手房按揭貸款時，會綜合采用三種評估方式：“首先是專業評估公司出具的評估報告，這塊內容是我們決定是否發放貸款的主要依據。第二種是銀行自己評，由有經驗的客戶經理根據最近成交及辦理貸款的實例，對房子的具體狀況進行二次評估。第三種是對于一些我們認為評估結果與二手房實際價值可能存在偏差的案例，由客戶經理與客戶本人進行再協商，從而考量房子的真實價格。”(記者 徐叔競)