這幾個(gè)月來的杭州二手樓市，彌漫著此起彼伏的房東坐地漲價(jià)聲。眼看著樓市水漲船高，房東們心理預(yù)期很是樂觀，掛牌價(jià)也節(jié)節(jié)上攀，有一些房東甚至掛出了非常不靠譜的“天價(jià)”，頗有一口吃成胖子的氣勢。但是這些虛高掛價(jià)往往有價(jià)無市，即使有些條件特別出眾的房源被買家接受，仍有可能在銀行評(píng)估環(huán)節(jié)被“打回原形”。

　　掛牌與成交價(jià)之間的距離越來越大

　　杭州各大二手房中介公司的經(jīng)紀(jì)人，紛紛感嘆最近房東掛牌價(jià)越來越離譜。

　　在易居臣信，有套10月17日掛出的可售房源：一套位于馬市街的一室小房子，房東開價(jià)2.4萬元/平方米。“1994年的房子，只有37平方米，這么一套老舊小的房子，總價(jià)近90萬元，誰會(huì)來接手？”經(jīng)紀(jì)人也是一肚子狐疑。“馬市街的房子，從最近的實(shí)際成交均價(jià)來看，普遍只在單價(jià)1萬元左右。就算這套房子裝修超級(jí)豪華，附加值也不可能超過這么多啊。”

　　在我愛我家，有位客戶在10月23日掛出一套里東山弄的房子，掛牌均價(jià)4萬元/平方米。“雖然里東山弄臨近西湖，地段優(yōu)勢明顯，但是這里普遍是上世紀(jì)80年代的房子，無論配套設(shè)施，都沒法跟后來的新小區(qū)相比。因此這一帶近兩個(gè)月的成交均價(jià)基本在2萬元/平方米，有些低一點(diǎn)，成交價(jià)只有1.8萬元/平方米。”我愛我家的經(jīng)紀(jì)人說道。

　　近期還有一些熱門小區(qū)，也成為掛牌價(jià)高企的主要區(qū)域”。隨著今年城西概念再度發(fā)力，府苑新村如今掛牌一天一個(gè)價(jià)，有些房東甚至掛出了1.8萬~1.9萬元/平方米的均價(jià)，而目前這一帶實(shí)際成交價(jià)普遍在1.1萬~1.2萬元/平方米。錢江新城如今是杭州樓市大熱板塊，春江花月、金色家園等小區(qū)目前有些房東的掛牌價(jià)達(dá)到2.2萬~2.5萬元/平方米，但實(shí)際成交價(jià)目前以1.6萬~2萬元/平方米這個(gè)價(jià)格區(qū)間為主。

　　成交價(jià)太高，銀行不放貸

　　某中介公司近日碰上了這么一樁交易單子：一套1996年100平方米的青春坊的房子，買賣雙方以170萬元的總價(jià)成交，但是去銀行辦理住房按揭貸款的時(shí)候，銀行方面認(rèn)為這個(gè)總價(jià)太高，不合理，退回不予辦理。房東和買家商量之后，決定維持實(shí)際成交總價(jià)不變，但是在合同上把總價(jià)壓低為150萬元，以求通過銀行的貸款審批。但是銀行方面嚴(yán)格把守，認(rèn)為150萬元的總價(jià)仍然偏高，發(fā)放貸款不合適，遂第二次退回。

　　根據(jù)記者從多家中介公司得到的信息來看，目前青春坊的房子，實(shí)際成交均價(jià)在1.1萬~1.4萬元/平方米之間，1.7萬元/平方米的價(jià)格確實(shí)有所偏高。

　　“這段時(shí)間銀行方面退回二手房按揭貸款申請(qǐng)的事情已經(jīng)發(fā)生過好幾起了。”一家中介公司的營銷經(jīng)理表示。有些是因?yàn)橛序_貸嫌疑被打回，有些是因?yàn)橘J款人的個(gè)人資信不過關(guān)被打回，有些則是因?yàn)殂y根縮緊后銀行對(duì)貸款發(fā)放篩選更嚴(yán)而被打回。“特別是提高第二套住房首付比例后，有些客戶為了多貸點(diǎn)錢，會(huì)把成交價(jià)格做高。而銀行方面目前對(duì)于住房貸款風(fēng)險(xiǎn)這塊非常注意，一般來說銀行與提供二手房評(píng)估報(bào)告的評(píng)估公司長期合作，這些評(píng)估公司也會(huì)為銀行進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)把關(guān)，那些價(jià)格離譜的房子就會(huì)成為重點(diǎn)審核對(duì)象。”

　　銀行的評(píng)估關(guān)嚴(yán)了

　　從二手房掛牌到辦出貸款，中間至少經(jīng)過四道評(píng)估。

　　事實(shí)上，房東們對(duì)自己的房子通常都只是“毛估估”。其實(shí)如果沒把握的話，可以到一些二手房評(píng)估網(wǎng)上為自己的房子做個(gè)“網(wǎng)上評(píng)估”。

　　一旦把房源掛到中介公司，二手房經(jīng)紀(jì)人會(huì)跟房東協(xié)商，根據(jù)目前周邊小區(qū)的成交以及房源的實(shí)際情況，給出一個(gè)指導(dǎo)價(jià)。

　　其三是專業(yè)評(píng)估公司的評(píng)估報(bào)告。目前大多數(shù)銀行在發(fā)放二手房按揭貸款時(shí)都只認(rèn)準(zhǔn)省直評(píng)估、眾誠評(píng)估等幾家一級(jí)資質(zhì)的評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告。眾誠評(píng)估的朱軍軍告訴記者，目前房地產(chǎn)估價(jià)主要采用市場比較法、收益法、重置成本法等，由于二手房在市場上有大量的交易實(shí)例，一般采用市場比較法對(duì)所需房屋進(jìn)行科學(xué)估價(jià)。一般評(píng)估公司會(huì)采用多個(gè)與估價(jià)對(duì)象房屋的地段、戶型、面積、朝向、裝修、景觀、環(huán)境等相近的實(shí)例，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。再對(duì)每個(gè)可比實(shí)例作區(qū)域因素、個(gè)別因素、交易情況、交易日期四項(xiàng)影響因素修正。

　　其四是銀行方面的評(píng)估。杭州某商業(yè)銀行個(gè)人業(yè)務(wù)部的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前銀行在受理二手房按揭貸款時(shí)，會(huì)綜合采用三種評(píng)估方式：“首先是專業(yè)評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告，這塊內(nèi)容是我們決定是否發(fā)放貸款的主要依據(jù)。第二種是銀行自己評(píng)，由有經(jīng)驗(yàn)的客戶經(jīng)理根據(jù)最近成交及辦理貸款的實(shí)例，對(duì)房子的具體狀況進(jìn)行二次評(píng)估。第三種是對(duì)于一些我們認(rèn)為評(píng)估結(jié)果與二手房實(shí)際價(jià)值可能存在偏差的案例，由客戶經(jīng)理與客戶本人進(jìn)行再協(xié)商，從而考量房子的真實(shí)價(jià)格。”(記者 徐叔競)