倪某在四個月前收到了法院寄來的一份起訴狀，其上列明原告為朱某，被告為倪某和梁某。朱某在起訴狀中稱，2006年初，朱某出資并貸款購買了本市某處房屋一套，由于自己信用不好，所以產權人寫了一個朋友梁某的名字。同時在朱某的要求下，梁某寫了一個承諾書表明：該房屋的所有權及其他權利義務歸朱某所有且負責。該房屋裝修后，一直由梁某居住使用。后來梁某背著朱某將房屋出售給了倪某。朱某訴至法院，要求確認梁某與倪某簽訂的房地產買賣合同無效。倪某看到訴狀覺得莫名其妙，自己購房時看到產權證上只有梁某一個人的名字，而且看房時梁某也一個人住在這套房屋內，根本不知哪里冒出個倪某。

　　《中華人民共和國物權法》規定，不動產物的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。本案中，梁某擁有該房屋的產權證，產權證上只有梁某一個人的名字，且梁某也實際居住在該房屋內，所以在梁某與倪某進行房屋買賣交易過程中，倪某有理由相信梁某有權處分自己名下的房屋。現在朱某憑供梁某出具的承諾書，主張自己是所有權人，梁某無權處分其所有的房屋，主張梁某與倪某簽訂的房地產買賣合同無效沒有法律依據。由于不動產以登記為準，該承諾書不能對抗登記機構辦理的產權證，而且該承諾書不具有對抗第三人的效力，不能約束購房人倪某。倪某作為善意購房人，理應依據房地產買賣合同取得該房屋的產權，故倪某與梁某簽訂的房地產買賣合同有效，朱某的訴訟請求不應得到法院的支持。

　　法院支持了我方的觀點，判決駁回朱某的訴訟請求。

　　(作者系地產星空法律顧問、上海市申房律師事務所主任、律師)