買房人應弄清需求，慎重出手

　　出鏡“庖丁”：張棻 趙喜斌

　　2008年經濟發展“變幻莫測”，不少人在這一年的樓市中或付出昂貴學費，或游走在愛與痛的邊緣。孫子兵法中有“知己知彼方能百戰不殆”之說，這一說法已流傳千年，并被無數的事實證明是真理。

　　牛年伊始，眾人期盼借著牛年的“鴻運”能夠股票解套、樓市抄底,好好地“牛氣”一把。買還是不買？購房者應對房地產市場這一“敵情”反復偵查，否則就只能“隔山打牛”了。

　　買在高點

　　50天后選擇退房

　　每次路過得而復失的房子，孫靖都不由自主地心里一堵。去年11月，孫靖退掉了原本打算今年當婚房的兩居，結束了50多天短暫的“有產階級”時代。

　　2008年9月，孫靖和女友籌了20萬首付款，買下東四環百子灣附近一套總價100萬元的期房，來年3月交房。盡管此后每個月孫靖都得還上5000塊錢的房貸，但在他看來，這是擁有一個家必不可少的基礎。

　　一進入2008年，關于房價要跌的說法就彌漫在京城樓市上空。一直有買房打算的孫靖心里隱約閃爍出一點夢想即將成真的火花。

　　他每天上班的時候也要偷空去幾個有名的地產論壇“潛水”，看“多軍”和“空軍”之間唇槍舌劍的激烈論戰；到了周末，要么和女友轉戰城市東北面的大小樓盤搜集情報，要么就到最近兩年買了房的朋友家里“參觀學習”。

　　半年過去，孫靖的耐心漸漸銷蝕殆盡。雖說通州等地的房價有所松動，但是城里的房價依然有升無降，他開始擔心堅挺的北京樓市會繼續飆升。這時，新聞里某些地方政府出手托市的消息擊破了孫靖的心理防線，他覺得房價是不可能降了，不如抓住降息周期的機會趕緊出手。

　　2008年9月，孫靖用每平方米將近1.6萬元的價格買下了這套自己反復看過四次的房子。

　　然而捉摸不定的市場卻跟他開了個玩笑。一個星期之后，該樓盤接下來一期的商住兩用小公寓，開盤價只有每平方米1.4萬元。國慶之后，價格更是跳水到了1.1萬元。1.6萬元這個價格再也沒有出現過，孫靖明白自己正好買在了高點上，還沒到手的房子已然縮水近四分之一。接下來的一個月，孫靖托朋友找門路，軟硬兼施終于退掉了合同還沒焐熱的房子。

　　退掉房子之后的孫靖并不輕松，20萬首付款就這么躺在了活期賬戶里。“房子我肯定得買！我就是傳說中的‘剛需’啊！我不買房，我女朋友同意，她媽都不同意。這錢就不敢干別的了，房價一合適，隨時就得出手！”一說到買房，孫靖的語調都提高了八度。

　　退房之后，他的生活又退回到了買房前的“潛水”和“學習”階段。最近，孫靖身邊對樓市有所關注的朋友分成了兩派，一派力挺他五月份之前出手——“只要過完年房價不跌，五月份之后一定會漲上去”；另一派則強烈建議他無論如何扛到下半年——“金融危機的影響才剛開始，房價還得陰跌，下半年你再看吧！”

　　連公司里剛來一年多、一直租房住的學妹都給他支招：“我覺得你還是買6月份之前交的房子，七八月份租房的人特多，你一買下來趕緊租出去，能租個高價……”這個建議還沒說完就被孫靖“封殺”了：“你是惦記著讓我便宜點租給你吧？”

　　經過無數次議論、討論、爭論之后，孫靖現在已經不再關注“多空”對戰，也不再關心房價什么時候是低點。既然自己是板上釘釘的“剛需”，那么最重要的是合適的地段、面積和戶型，而非最低的價錢。

　　他面臨的已經不是“買”與“不買”的問題，而是買什么，怎么買的問題：即使2009年遠不是樓市的最低谷，至少優惠的房貸政策和剛剛開始的降息周期能讓自己買得更劃算。

　　捂緊錢袋

　　等待換房時機

　　“如果上天再給我一次機會，讓時光能夠倒流4年，我一定要對兩居室說：買下你！如果一定要給這份沖動定個價，我希望永遠是5000元／平方米。”杜輝套用周星馳的“名言”，在博客中宣泄郁悶。

　　杜輝，有房一族，但小窩只是間一居室。2004年底，他花了30萬元買了個55平方米的一居。牛年，他將榮升為爸爸，添丁加口，三個人顯然無法再屈身于一居室。“當時沒想得太遠，經濟實力有限，放棄了兩居。”沒有一步到位的杜輝不禁嘬了嘬牙，狠狠拍了下大腿。

　　在一系列政府“組合拳”后，北京的房價開始原地踏步甚至后退。杜輝搜房的腳步也逐漸放緩，“現在的房價太不穩定了！等再降降，買套兩居室，把現在的租出去。”杜輝等待房價探底。

　　房價下跌讓已經買房的人開始擔心自己的房子縮水貶值；沒有買房想買房的人依然在喋喋不休地抱怨房價跌得還不到位，但與此同時，他們內心的真正想法是——擔心自己買房之后房價繼續下跌，因此多數人繼續邊觀望邊抱怨。

　　顯然，還有很多和杜輝一樣等待房價觸底的觀望者，難以成為買房族，因為他們認為：房價可能還沒有到底，還會一直向下。

　　房價還會跌嗎？是捂金還是出手？這樣的博弈依舊會在牛年上演。房子是一定要買的，但杜輝還是決定一家三口先擠在一居中等待：“我決定捂緊錢袋，尋找到一個性價比最好的房子再出手。”

　　長線投資

　　專盯二手房

　　程新鋼是一家房屋中介的常客，除了自住的房子，他還有兩套房子出租。最近一段時間，程新鋼有事沒事總愛到附近中介轉悠，打聽有沒有“超值”的房子要出售。

　　對于“超值”，程新鋼的定義是：出國、資金周轉、失業等急于出售，而且定價便宜的房子。他的第二套房子就是這樣“淘”來的。一套靠近地鐵80多平方米的房子以52萬在中介掛牌出售，經過討價還價，程新鋼最后以51萬成交。這套房子最高時升值了17萬元，程新鋼卻沒有打算出售。“我更多的是做長線投資，主要靠收取租金賺取回報。”與一般投資者不一樣，程新鋼幾乎不“碰”新樓盤。他說，地產商都很精明，新樓盤的價格水分比較大，搞不好就會被套進去。尤其目前的房地產市場，新盤定價已透支升值空間，投資風險大。

　　“房貸利率低、價格降，該再出手了。”除了中介，尋找報紙廣告中的“獵物”，也成了程新鋼每日“必修課”。他很滿意“淘”來的兩套房子：“都是交通比較方便的地方，每個月總租金超過4000元。”

　　專家點評

　　上半年可能有抄底機會

　　近日，北京市社科院發布《北京經濟發展報告藍皮書》中有關專家認為，今年房價降幅不會很明顯。同時，在這期間商品房銷售量會繼續有所回升。如果2009年下半年國際金融危機不繼續惡化，中國一系列保增長、擴內需的宏觀調控政策切實有效，預計屆時北京的商品房銷售價格將會重新抬升。因此2009年上半年，對真實住房需求的購房者將是一個比較好的出手機會。

　　律師張志曉(房地產公司法律顧問)：

　　從具體的房價技術層面看，房價的迅速推高，一是炒房人炒起來的，二是從房價迅速高漲使一部分人怕房價再漲更買不起的恐慌性購買，三是人民幣升值和房地產價格上漲使一部分外資進入中國投資于房地產。

　　鏈接：北京商品房均價有望降到8000元

　　北京市社科院發布的《北京經濟發展報告藍皮書》中預測，認為不論從國際國內經濟環境來看，還是從北京房地產近期走勢來看，北京商品房銷售均價仍將維持下跌的態勢，到2009年下半年如果整個經濟開始好轉才有轉機。

　　北京市社科院認為，接下來的一到兩個月，由于限價房集中銷售，商品房銷售均價將會有比較大的降幅，可能會出現再降10%到20%的局面。也就是說，商品房銷售均價有可能降到每平方米8000元左右。但這個均價是用當期的銷售額除以銷售面積得到的價格，不同于統計局所公布的房屋銷售價格，也不是某個區域某個樓盤的均價，不同地理位置、不同居住環境、不同戶型和朝向的房屋價格肯定存在差異，因此不應機械套用。 (內容僅供參考，不做投資建議)