物權法明確建筑區域權屬——

　　核心條款

　　物權法第七十條：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　第七十六條：下列事項由業主共同決定：(一)制定和修改業主大會議事規則；(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約……(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　物權法這兩條規定，正在讓很多購買了開發商“附贈”地下室、花園、露臺的業主坐立不安，讓不少開發商緊急修改小區住宅設計方案，也正在悄悄改變著北京一些樓盤的促銷方式。

　　記者調查

　　業主擔心“附贈”空間被收回

　　朝陽北路珠江羅馬嘉園某棟住宅樓的一層，下躍式的半地下室飄著清靈的音樂，偌大的影視廳、健身房和工作室裝修風格簡約現代，非常個性的同時又不失家的溫馨……這套買房時開發商“贈送”的100多平方米的半地下室，曾經是房子的主人小楊的驕傲，如今卻成了他的心事，甚至為此焦慮不安。

　　焦慮的原因就是物權法的通過和即將實施，這套地下室可能成為小區全體業主所有而“不保”。“當時買房的時候，看中的就是這個開發商贈送的地下室，哪想到一年過后，會有這么大變故”。小楊告訴記者。

　　物權法通過后，類似小楊這樣的人大有人在。不少購買了開發商隨房贈送地下室、露臺、花園的業主，似乎都在為此不安。

　　停止“贈送地下室”促銷

　　“物權法明確了露臺等應當歸屬于相關建筑區域的全體業主，必須經過這些業主同意，我們才有權轉讓或使用。現在的購房人對相關法律法規都越來越清楚，所以，為了不必要的麻煩，我們兩會后就已經停止了‘贈送地下室、花園、露臺’這種促銷手法。”多個樓盤的銷售經理近日告訴記者。他們感慨，“物權法的通過，會悄然改變北京乃至全國房地產商以前對一層、頂層住宅的促銷方式。”

　　新項目緊急修改住宅設計方案

　　“物權法有關建筑公共區域權屬問題的明確，也對我們這些正處于方案設計階段的新項目產生了影響，我們現在正在為此而修改設計方案。”大興黃村衛星城某樓盤負責人告訴記者。

　　據他介紹，多年的實踐證明，“附贈”地下室、露臺、花園等空間后，過去難賣的戶型不僅變成最搶手、賣得最快的戶型，還往往能賣出一個特別高的價錢。也正是如此，很多樓盤往往都特意設計一批“下躍式”帶半地下室或者帶大露臺的特別戶型。“現在都得改了，要不以后會有麻煩。”他告訴記者。據了解，其他一些新項目最近幾周都在為此而修改方案。

　　業界觀點

　　附贈空間將成未來棘手難題？

　　“真正有可能成為難題的就是這些已經附贈出去的空間未來如何解決的問題，還有就是目前很多樓盤地下應該分攤但沒有分攤的地下空間問題。”包括金地國際花園客服中心前任經理解強等權威業內人士提出。

　　除此之外，有關業內人士還提出了另外一個重要的問題：過去，很多開發商為了提高使用率以利于銷售，往往將樓座地下部分應該分攤的地下空間沒有進行分攤。而由于目前這部分地下室往往被開發商交給物業公司用作“辦公用房”，因此，多位不愿意透露姓名的業內人士都認為，未來物權法實施后，這部分“地下室”如何處置也將成為一個難題。

　　而對此，北京李文律師事務所律師姜先生指出，對于已經由開發商附贈出去的花園、地下室和露臺等空間，根據物權法的規定，將來肯定是由全體業主來決定它的使用問題，但是對那些只能通過個別業主家進出的空間，不排除司法部門將通過案例的判定，針對不同的空間制定不同的處理原則。

　　而記者就此采訪曾經參與物權法起草的北京大學、人民大學等幾位相關教授，對上述問題，他們都表示目前物權法的實施工作正在研究，屆時會出臺相應的實施細則。(余美英)