針對4月15日即將實施的存量房資金監(jiān)管，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會昨天下發(fā)了《北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行規(guī)定》(以下簡稱“管理規(guī)定”)，其中明確指出除了二手房買賣雙方自行約定付款方式外，通過中介公司成交的房產(chǎn)要按付款比例不同，實行四種辦理程序。

　　中大恒基相關(guān)負責(zé)人分析，管理規(guī)定與之前交易最大的區(qū)別就是有了“辦結(jié)單”。無論怎樣結(jié)算交易資金，都是房屋權(quán)屬登記部門向賣房人發(fā)放“辦結(jié)單”，然后由賣房人向保證機構(gòu)提交“辦結(jié)單”，再由保證機構(gòu)通知銀行將“專用賬戶”內(nèi)資金劃轉(zhuǎn)給賣房人。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍認為，“這樣操作對于急于變現(xiàn)的售房人來說手續(xù)相對冗長，但同時提高了交易的安全系數(shù)，并規(guī)避了中介吃差價的可能性。”而目前買賣雙方通常在權(quán)屬過戶當(dāng)天(即領(lǐng)到契稅完稅憑證及權(quán)屬登記部門的領(lǐng)證通知單或收件單)就履行房款交付手續(xù)的方式，將會成為今后買賣雙方自行約定付款方式的主要模式。

　　四種類型業(yè)務(wù)流程

　　(一)售房人房產(chǎn)未設(shè)定抵押，買房人一次性全額付款

　　買房人一次性或分期將房款存入中介機構(gòu)在合作銀行開立的監(jiān)管“專用賬戶”內(nèi)。由銀行或中介機構(gòu)代銀行向客戶出具《存量房交易結(jié)算資金托管憑證》。待雙方辦理完畢權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，買方取得《房屋所有權(quán)證書》后，賣方僅需持權(quán)屬登記部門簽發(fā)的“辦結(jié)單”即可從監(jiān)管銀行領(lǐng)到房款。

　　(二)售房人房產(chǎn)未設(shè)定抵押，買房人抵押貸款

　　買方將首付款一次性或分期存入監(jiān)管“專用賬戶”后，接下來要向銀行申請貸款并至取得“批貸證明”后，交易雙方再辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。當(dāng)買方取得《房屋所有權(quán)證書》、賣方拿到權(quán)屬登記部門簽發(fā)的“辦結(jié)單”后，中介機構(gòu)通知銀行將監(jiān)管的房款及買方申請的貸款部分劃轉(zhuǎn)至賣方賬戶。

　　(三)售房人房屋已設(shè)定抵押，買房人一次性全額付款

　　如售房人產(chǎn)權(quán)存在抵押，買賣雙方在簽署《交易資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》時可約定使用監(jiān)管資金代賣方辦理原貸款銀行的提前結(jié)清手續(xù)，也可以選擇引入擔(dān)保或其他途徑辦理。在選擇上述第一種方式辦理抵押注銷手續(xù)的，中介機構(gòu)應(yīng)代理賣房人持相關(guān)材料向房屋權(quán)屬登記部門申請轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。待買方取得《房屋所有權(quán)證書》后，賣方憑“辦結(jié)單”即可從監(jiān)管銀行領(lǐng)取除用于提前結(jié)清部分外的剩余房款。

　　(四)售房人房屋已設(shè)定抵押，買房人抵押貸款

　　買房人將首付款存入“專用賬戶”后，并通過貸款審批后，售房人需自行辦理或委托擔(dān)保機構(gòu)辦理原貸款銀行的貸款結(jié)清手續(xù)，并在辦理完畢權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記后，憑“辦結(jié)單”向監(jiān)管銀行提取房款。(王麗婭 楊利)