繼4月19日本報(bào)《二手房買賣遭遇“違約潮”》系列報(bào)道刊發(fā)以來(lái)，讀者對(duì)此反響強(qiáng)烈。不少讀者致電本報(bào)咨詢，針對(duì)日漸看漲的二手房市場(chǎng)，消費(fèi)者在簽署房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，該注意哪些問題以防日后賣家突然“變臉”？一旦不幸遭遇違約，消費(fèi)者如何運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益？記者以不久前市民范小姐的真實(shí)案例，咨詢了政府部門及法律界相關(guān)人士，就違約事件進(jìn)行詳細(xì)解讀。
案例回放
合同剛簽完賣方漲10萬(wàn)
“剛剛簽完經(jīng)紀(jì)合同，賣方驟然將房?jī)r(jià)提高10萬(wàn)元。”家住羅湖的范小姐致電本報(bào)時(shí)，既心急又無(wú)奈。
今年2月10日，范小姐在深圳一大型中介機(jī)構(gòu)的介紹下，看中某國(guó)有大型企業(yè)位于羅湖的花園頂層復(fù)式樓，面積163平方米，總價(jià)107萬(wàn)元。簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》當(dāng)日，由于該企業(yè)總公司在北京，該公司法人代表口頭授權(quán)深圳分公司負(fù)責(zé)人作為賣方代理人簽字。《合同》約定，賣方須于4月1日前提供相關(guān)過戶手續(xù)，在此之前的定金以保證金形式托管于中介。隨后，范小姐當(dāng)場(chǎng)交付5萬(wàn)元定金。
范小姐告訴記者，在此期間，在中介方的催促下，她再次交納10萬(wàn)元作為定金。至此，范小姐共繳納定金15萬(wàn)元。3月27日，范小姐接到該中介通知，稱賣方負(fù)責(zé)人一直在外出差，過戶手續(xù)得延遲辦理。無(wú)奈之下，范小姐只得繼續(xù)等待。
房?jī)r(jià)驟增10萬(wàn)元
誰(shuí)料，這一等，房?jī)r(jià)竟然抬高了10萬(wàn)元。4月10日，范小姐突然接到賣方深圳公司負(fù)責(zé)人的電話，對(duì)方表示，由于房?jī)r(jià)上漲，現(xiàn)在該樓盤的評(píng)估價(jià)至少120萬(wàn)元，北京總公司不同意以107萬(wàn)元的價(jià)格售出。當(dāng)范小姐提到，當(dāng)初簽訂的《合同》約定，如賣方不能履行本合同以至本合同不能順利完成，賣方須返回雙倍定金予買方。對(duì)于范小姐“違約金”一說(shuō)，對(duì)方則表示公司未收到范小姐一分錢，所有款項(xiàng)都在中介方手中。隨后，該負(fù)責(zé)人表示，如果范小姐需要，將盡力向總公司爭(zhēng)取，但可以肯定的是，107萬(wàn)元的價(jià)格無(wú)法成交。
對(duì)此，范小姐又氣又惱，她隨后與中介方取得聯(lián)系。豈料該中介相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴她，之前簽訂的只是履行合同，并不是正式合同，也不具備法律效力。此外，由于當(dāng)時(shí)簽字的并非法人代表，代理人只是被“口頭授權(quán)”，也沒有任何章?lián)C明，所以賣方根本不擔(dān)心范小姐將此違約事件告上法庭。
范小姐表示，現(xiàn)在賣方已開出價(jià)格，比兩月前整整高了10萬(wàn)元，售價(jià)117萬(wàn)元。
賣方違約買方損失大
突如其來(lái)增加的10萬(wàn)元，讓吃了“啞巴”虧的范小姐感到頗為無(wú)奈。她告訴記者，如果不買的話，這107萬(wàn)元就目前市場(chǎng)價(jià)頂多只能買幾十平方米，前后差價(jià)損失達(dá)幾十萬(wàn)元；買下的話，就算不計(jì)較多出的10萬(wàn)元，但心里還是感覺有陰影。“我現(xiàn)在心急呀，如果不抓緊，現(xiàn)在已付的15萬(wàn)元定金，到時(shí)怕是連首付都不夠了。”范小姐說(shuō)。
部門解讀
非正式合同一樣管用
工商部門表示，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同同樣具備法律效力，買房者可據(jù)此索賠
如今因二手房?jī)r(jià)上漲，許多賣房者在簽訂二手房經(jīng)紀(jì)合同之后主動(dòng)違約，給買房者造成損失。對(duì)此，市工商局有關(guān)人士表示，非正式的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同同樣具備法律效力，買房者可以據(jù)此向違約者索取賠償。
非正式合同也具法律效力
房地產(chǎn)交易過程中往往會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)合同，一個(gè)是買賣雙方與地產(chǎn)中介三方簽定的房地產(chǎn)買賣合同，俗稱居間合同，這是非正式合同；另一個(gè)就是辦理房產(chǎn)
過戶時(shí)買賣雙方到國(guó)土房產(chǎn)部門共同簽定的房地產(chǎn)交易合同示范文本，這是正式合同。有兩個(gè)方面的原因?qū)е鲁霈F(xiàn)兩份合同的現(xiàn)象。一方面，法律規(guī)定，房地產(chǎn)交易雙方均須按房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格繳納相關(guān)稅費(fèi)，尤其對(duì)于二手房交易，賣方不僅要繳納印花稅，還要繳納營(yíng)業(yè)稅、增值稅等等。為了減少這部分支出，賣方通常要求在正式的二手房交易合同示范文本中，只寫一個(gè)象征性的成交價(jià)，而不寫出實(shí)際成交價(jià)格，前者價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于后者，從而逃避大額稅費(fèi)。但由于地產(chǎn)中介的傭金也是按照房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格乘點(diǎn)計(jì)算，客觀上賣方與地產(chǎn)中介便都會(huì)要求與買方在房地產(chǎn)交易初期簽定一個(gè)非正式的合同，合同中的房?jī)r(jià)為實(shí)際成交價(jià)格。
然而，非正式合同并非如地產(chǎn)中介口中所說(shuō)的不具備法律效力。為防止出現(xiàn)房?jī)r(jià)波動(dòng)或者其他難以預(yù)料的因素，買賣雙方可以在非正式合同中約定，在一定的時(shí)限內(nèi)到國(guó)土房產(chǎn)部門簽定正式合同，辦理過戶手續(xù)，以保障雙方合法權(quán)益。對(duì)于上述案例，如果范小姐做到了這一點(diǎn)，對(duì)于后來(lái)出現(xiàn)的賣方負(fù)責(zé)人出差、無(wú)法及時(shí)辦理過戶手續(xù)的情況，只要超出了雙方約定的時(shí)限，范小姐就可以違約為由，要求賣方賠償。
此外，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)，首先要弄清訂金與定金的區(qū)別。所謂訂金的“訂”，代表預(yù)訂的意思，一旦出現(xiàn)一方違約的情形，只需返還訂金，不用承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。如果是定金，情形就大不相同。定金的“定”，有確定的含義。《擔(dān)保法》中明確規(guī)定，約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。可見，賣方如果私自違約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金給買方。消費(fèi)者給付定金的同時(shí)，一定要在合同中予以明確。
口頭授權(quán)不同于書面委托
在范小姐的購(gòu)房案例中，賣方法人代表曾口頭授權(quán)深圳分公司負(fù)責(zé)人作為賣方代理人簽字，沒有任何書面證據(jù)證明。賣方最后違約時(shí)也正因?yàn)檫@一點(diǎn)，不擔(dān)心范小姐將其違約事件告上法庭。工商部門對(duì)此提醒廣大房產(chǎn)消費(fèi)者，房地產(chǎn)交易過程中切忌口頭授權(quán)。中國(guó)有句俗話，叫“白紙黑字，口說(shuō)無(wú)憑。”口頭授權(quán)不同于書面委托的法律效力，一旦出現(xiàn)糾紛不能作為固定的證據(jù)。對(duì)于范小姐，當(dāng)賣方提出口頭授權(quán)時(shí)，應(yīng)堅(jiān)決要求賣方出具書面委托，以保障自己的合法權(quán)益。
定金入三方監(jiān)管賬戶即視賣方已收定金
當(dāng)范小姐針對(duì)賣方違約提出賠償時(shí)，賣方稱未收到范小姐一分錢，所有款項(xiàng)都在中介方手中。工商部門指出，這一說(shuō)法違反了相關(guān)法律規(guī)定。對(duì)于目前房地產(chǎn)交易普遍的做法是，定金存入買賣雙方共同指定的地產(chǎn)中介的開戶銀行，買方、賣方、地產(chǎn)中介方三方共同監(jiān)管該銀行賬戶(定金不同于交易傭金，地產(chǎn)中介無(wú)權(quán)單獨(dú)支取該筆款項(xiàng))。當(dāng)買方把定金存入該賬戶時(shí)，即視為賣方已經(jīng)收到了定金(在未辦理正式過戶手續(xù)前，賣方無(wú)法真正得到這筆錢)，如果有一方違約，則按相應(yīng)的定金罰則解決處理。因此賣方?jīng)]有收到一分錢的說(shuō)法是錯(cuò)誤的。
如果范小姐掌握了上述法律常識(shí)，簽合同時(shí)明確定金，要求約定辦理過戶手續(xù)的時(shí)限，并要求賣方出具書面委托，則可以有效地保障自己的合法權(quán)益，當(dāng)賣方提高房?jī)r(jià)時(shí)就不會(huì)變得被動(dòng)。工商部門專門為范小姐算了一筆賬。當(dāng)初約定的房?jī)r(jià)為107萬(wàn)元，范小姐付定金15萬(wàn)元，傭金1.5萬(wàn)元，買賣雙方一共須付傭金3萬(wàn)元。如果賣方違約，不僅無(wú)權(quán)要求返還傭金，還須雙倍返還定金給買方，即多支出15萬(wàn)元，賣方須承擔(dān)的違約金一共約為18萬(wàn)元左右。事實(shí)上，賣方衡量得失后，很可能會(huì)以原價(jià)107萬(wàn)元賣房給范小姐。
律師支招
細(xì)化條款制約賣方
律師稱加大違約成本將有效遏制賣房者“變臉”
對(duì)于范小姐的遭遇，廣東鵬城陽(yáng)光律師事務(wù)所王永生律師表示，只要范小姐在簽合同時(shí)稍加留意，并在適當(dāng)時(shí)候借助法律程序，就能保障購(gòu)房時(shí)的合法權(quán)益不受侵害。如果范小姐能與中介方進(jìn)行良好協(xié)商，并將合同條款細(xì)化，也能對(duì)賣方違約起到較強(qiáng)的制約。
中介有義務(wù)提示風(fēng)險(xiǎn)
王律師表示，買賣雙方與地產(chǎn)中介三方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同(即經(jīng)紀(jì)合同)，其意思表示真實(shí)，符合法律規(guī)定，具備相應(yīng)法律
效力。而地產(chǎn)中介作為居間方，有義務(wù)對(duì)賣方身份進(jìn)行審查，而出現(xiàn)上述“口頭授權(quán)”的代理人時(shí)，中介方應(yīng)提醒買方將來(lái)可能出現(xiàn)的違約情況，并要求賣方提供章?lián)C明。所以中介公司所稱“簽字并非法人，沒有任何章?lián)C明”，明顯是在為賣方的違約行為找借口。
違約方應(yīng)返還雙倍定金
事實(shí)上，中介方已收受買方15萬(wàn)元定金，范小姐繳納定金的目的則是為了訂立主合同，即正式《房地產(chǎn)買賣合同》，這15萬(wàn)元定金就是為訂立主合同提供的擔(dān)保。因此，不管是中介方或是賣方原因?qū)е轮骱贤荒苡喠ⅲ歼`反了之前的所簽合同，即適用于定金罰則，違約方應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的義務(wù)。只不過承擔(dān)義務(wù)人因定金由誰(shuí)收取而有所不同。
王律師說(shuō)，就此案例中，定金是由中介名義收取，則中介方應(yīng)為第三方的過錯(cuò)(賣方不愿以合同價(jià)出售)而承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任，然后再向過錯(cuò)方追索。
合同條款訂立可協(xié)商
“如果范小姐熟悉房地產(chǎn)合同相關(guān)程序，具體問題在合同中作出明確約定，與中介方進(jìn)行良好協(xié)商，賣方違約就不會(huì)那么容易發(fā)生了。”王律師提醒，在雙方簽署房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，買方應(yīng)仔細(xì)閱讀中介公司提供的格式合同，并詳細(xì)了解關(guān)鍵條款的含義，對(duì)表達(dá)不清的地方加以修改；在合同備注欄中，消費(fèi)者務(wù)必對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)、過戶日期、違約責(zé)任承擔(dān)的具體形式及承擔(dān)方式、物業(yè)水電等細(xì)節(jié)作出明確約定。“這樣業(yè)主反悔也是有成本的，需要雙倍返還定金和支付中介的相關(guān)費(fèi)用。一旦業(yè)主反悔則得不償失，違約現(xiàn)象將會(huì)大大減少。”
