來(lái)自京城商住樓的二手房源，近10天來(lái)突然激增。本月月初，工商部門(mén)明申鐵令，“除全體業(yè)主同意并經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，住宅不得注冊(cè)企業(yè)”。只要樓內(nèi)有一戶(hù)自住就不能開(kāi)禁，這讓眾多曾經(jīng)半商半住的樓盤(pán)徹底失去開(kāi)禁的希望。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，面對(duì)日漸低迷的出租回報(bào)，趁房?jī)r(jià)高位盡快出手，已經(jīng)成為眾多無(wú)望開(kāi)禁的商住樓業(yè)主不約而同的選擇。
商住解禁無(wú)望被迫出手
昨天，劉先生通過(guò)中介，出售了自己位于魏公村附近的一套大戶(hù)型公寓。“趁現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲得高趕緊賣(mài)了。”劉先生告訴記者，這套房購(gòu)于6年前，當(dāng)時(shí)覺(jué)得面積大位置好，適合商用，就買(mǎi)下來(lái)做投資。后來(lái)一直租賃給一家公司，直到去年實(shí)行住宅禁商。
“原以為今年物權(quán)法出臺(tái)后住宅禁商要開(kāi)禁，可一看這次韋伯公寓的動(dòng)靜，就知道沒(méi)戲了。”劉先生所說(shuō)的韋伯公寓，于今年7月5日獲批可在樓內(nèi)注冊(cè)企業(yè)。據(jù)了解，該樓的住宅性質(zhì)并未改變，但因?yàn)槿w業(yè)主都同意樓內(nèi)經(jīng)商，符合開(kāi)禁條件，故被工商部門(mén)批準(zhǔn)。
值得注意的是，韋伯公寓當(dāng)初就是完全按寫(xiě)字樓格局建設(shè)的。業(yè)主購(gòu)房也都是看中了可企業(yè)辦公的特點(diǎn)。讓全體業(yè)主同意樓內(nèi)經(jīng)商并非難事。但緊鄰韋伯公寓的劉先生家就不同了，這個(gè)樓盤(pán)當(dāng)初完全按照住宅格局建設(shè)，雖然不少企業(yè)來(lái)此租房辦公，可是直到現(xiàn)在仍有相當(dāng)一部分是自住。全樓住改商幾乎沒(méi)有可能性。
記者從鏈家地產(chǎn)了解到，近10天以來(lái)，韋伯公寓周邊的商住樓盤(pán)二手房源突然增多，日掛牌量比此前多出兩至三成。和劉先生的情況一樣，這些賣(mài)家多是一些投資客，受制于“全體業(yè)主同意方能解禁”的鐵令，覺(jué)得樓盤(pán)開(kāi)禁無(wú)望，被迫出手。
投資收益下降租不如賣(mài)
奇怪的是，這些開(kāi)禁無(wú)望的商住樓雖然不能租給企業(yè)辦公，但仍然可以出租給住戶(hù)獲得投資回報(bào)，為何非要出售呢？
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這些房源普遍面積大、位置好，購(gòu)置成本高，必須保證較高的租金水平才能達(dá)到正常的收益率。但是，這樣的租金水平對(duì)商用人群來(lái)說(shuō)能夠接受，對(duì)于自住型客群就過(guò)高了。一旦失去商用租客的支撐，這些房源就很難出租，或者即使租出去，收益率也不及房產(chǎn)投資5.5%的平均收益率，成為雞肋型投資。
以中關(guān)村東路某公寓項(xiàng)目為例，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心統(tǒng)計(jì)顯示，這里120平方米左右的大戶(hù)型售價(jià)18000元/平方米左右，租金在8000元至10000元/月。很多投資客原本就是奔著商用去的，禁商帶走了商用客群，這些高租金項(xiàng)目立即受到冷遇，年空置期增加至45至60天，年投資收益下降至3.7%至5%。而該樓盤(pán)40平方米的小戶(hù)型主要出租給自住客，售價(jià)為20000元/平方米左右，租金4000元至5000元/月，年投資收益卻能達(dá)到5.5%至7%左右。
再以商住盛行的魏公村一帶為例，韋伯時(shí)代一直按寫(xiě)字樓方式計(jì)算租金，約2.5元/平方米/天。150平方米的戶(hù)型月租金為11250元。周邊的另一大戶(hù)型公寓，以前未禁商的時(shí)候，其150平方米左右的戶(hù)型租金約在6500元至7000元/月，比韋伯時(shí)代同等面積的租金低30%以上，曾廣受商用人群的青睞。但對(duì)自住客而言顯然并不劃算，因此禁商后的出租收益直線下降。
入市建議：禁令提升商住樓宜居價(jià)值
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)處于上升趨勢(shì)，這些商住型中高端公寓即使不能商用，業(yè)主的心理預(yù)期也仍然很高，所以掛牌價(jià)格并未出現(xiàn)下跌。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，由于房源位置好、面積大，對(duì)于在城市中心區(qū)有大戶(hù)型需求的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，這些突然釋放的商住樓房源有較大的吸引力。以韋伯公寓周邊市場(chǎng)為例，房源依傍紫竹橋富人區(qū)，且未來(lái)逐漸過(guò)濾掉商用成分，小區(qū)會(huì)更為宜居，因此擁有一定的居住價(jià)值，也將能夠吸引一批以自住為主的高端人群。（楊舒萌）
