黃金周即將來臨，利用假期看房買樓的投資者將增加。目前，建行廣東分行已將個人購買第二套住房的首付從三成提高到四成，其他城市的銀行也可能跟進。因此，利用貸款炒房者應當仔細掂量風險承受能力了。

　　自9月15日起，央行上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點。五年以上的貸款基準利率由現行的7.56%提高到7.83%。加息并非針對樓市，但與其他經濟部門一樣，房地產行業必受貨幣政策的影響。

　　對于普通購房人而言，加息意味著月供負擔在不斷增加。盡管單次看幅度不大，還算溫和，但累計額度已經不小。以50萬元15年期房貸為例，加息前月供4652.13元，加息后增至4729.33元，即便按最優惠利率計算，加息后月供仍會增加63.3元，一年下來要多支出759.6元，整個15年期將會為此增加9115.2元的利息負擔。

　　單看一次加息，增加的還款額也許還不算大，但聯系到最近9個月內5次加息，購房人因此累積的房貸負擔已不小，以50萬元15年期貸款計算，還款額增幅已達10%。

　　重估風險承受力

　　那些利用杠桿效應貸款炒房者，應當重新掂量進入加息周期后自身的風險承受能力了。眼下的房地產市場充斥投資型需求，其中不少人手有一定余錢，但主要是利用信貸杠桿“四兩撥千斤”，兩至三成首付是自己的，七八成的錢都是銀行的。買進的房子就是為了待價而沽，一般持房時間不會超過一兩年。

　　中原地產的分析師梁浩提醒，加息周期會導致月供負擔小幅、但卻不斷地抬升，“有點像溫水煮青蛙”，一旦投資者資金鏈繃緊，而房價又沒能夠在短時間內大幅上漲，再加上交易環節的稅負，出現虧損并非不可能。故此，那些資金實力并不雄厚、在房價高位接盤的投資客，是重新評估炒房風險的時候了。

　　對于開發商而言，加息理論上會帶來開發成本的提升。但這對于上市公司和非上市公司迥乎不同。數據顯示，今年以來，38家上市房地產公司通過增發、配股等方式，合計融資逾1100億元。地產上市公司對信貸依賴降低，加息對其財務費用影響不大。但非上市公司的情況就大不同了，高負債經營的行業特性決定了他們無論是通過銀行信貸還是信托融資，加息都意味著財務成本提高。

　　眼下，樓市已進入旺季，所謂“金九銀十”。需求在進一步釋放、供求緊張、房價上行的局面難以因為加息而改變。

　　據發展改革委、國家統計局調查顯示，8月全國70個大中城市房屋銷售價格近年來首次“破8”，同比漲8.2%。全國新建商品住房售價環比，8月在7月高漲的基數上再漲1.5%。

　　中小戶型投資看好

　　對于股票來說，市盈率是最重要的評價指標之一，而對于房產而言，也同樣有市盈率。

　　其實，房產的市盈率就是購買房屋費用除以年租金收益，如果把分子分母倒過來，那就是投資者更熟悉的租金回報率了。理財專家認為，市盈率可幫助投資者判斷房價貴不貴，值不值得投資。

　　理財專家指出，目前股市的市盈率在60倍左右，而國外股市市盈率很少超過25倍。目前不少房屋的租金回報率在4%左右，也就是25倍的市盈率。其實從中國目前的經濟發展水平來看，25倍的市盈率是一個合適的指標，也就是至少年租金回報率在3%左右。那么，顯然買房也要選擇25倍市盈率以下的房屋。如果租金回報率能夠超過5%，也就是市盈率低于20倍，顯然是更理想的選擇了。房屋的市盈率的理想位置一般在15-20倍之間。

　　例如，如果投資者買了一套三室一廳的房屋共花費100萬元，月租金僅3000元，那么該房的市盈率為1000000÷（3000×11)(一年以一個月的空置期計算)＝30倍，可見房屋的投資價值不大。假如同樣品質的房產每個月能出租到6000元，那么該房的市盈率變為15倍，市盈率低于20倍就值得投資。

　　專家認為，中小戶型在房產投資中的地位類似于股市中的“績優股”。在房產市場中，如果想獲得可觀的租金回報，一室或者兩室的中小戶型是比較理想的投資對象，不僅租金回報率高，而且轉手買賣活躍，成交率高，是投資者的首選。(徐壽松)