劉克希簡介

　　劉克希，我省著名的民法專家，最權威的物權法專家。現任省人大法制委副主任委員、省人大常委會法工委副主任，省法學會副會長、學術委員會主任委員，兼省委黨校、省行政學院特聘教授，南大、南師大、東大法學院兼職教授。其所著民法通則原理與實務、中國民法教程、遺失空白轉賬支票的法律責任三部著作，分別榮獲省部級哲學社會科學優秀成果獎。劉克希全程參與了我國物權法制定過程中的有關調研、論證、研討工作，提出的不動產統一登記、按件收費、住房用地滿70年自動續期等重要意見和建議被采納并寫入物權法。

　　房子是人們最關心的不動產，物權法對此做出了很多規定，將成為今后人們處理住房所有權的重要依據。比如，近年來，由于房價上漲過快等原因，一些經濟條件較好的家庭，開始準備為子女購房，或者把住房尤其是第二套登記在子女名下，讓“小鬼當家”。那么，這樣登記是好還是不好？這是人們比較困惑的。

　　還有一個問題，父母考慮到孩子大了要結婚，準備買婚房。可是，如今年輕人的婚姻關系有越來越不穩定的趨勢，父母擔心，給子女買了婚房，到時登記到子女名下，一旦子女婚姻關系破裂，先買了房子是不是會吃虧？是讓孩子先結婚后買房，還是先買房后結婚？這些情況如何處理，才能更為有利？省人大法制委副主任委員劉克希指出，這些困擾市民的住房問題，通過物權法、修改后的婚姻法和司法解釋，都能找到比較理想的處理辦法。

　　房子登記在子女名下好不好

　　[案例] 最近，南京的孫女士和丈夫買了一套住房，這是他們的第二套房子，正在準備進行房產登記。他們拿不準：是完全登記在孩子名下，還是登記在夫妻雙方與孩子三個人的名下，或者是登記在夫妻一方與孩子兩個人的名下。要是登記在孩子名下，有什么好處什么弊端？

　　[解析] 劉克希認為，住房，尤其是第二套住房，是否登記在子女名下，是否讓該住房的物權(所有權)全部或部分歸子女所有，在當前物權法已經施行生效的情況下，應該考慮三個方面的問題。

　　一看遺產稅是否征收

　　第一個問題，是遺產稅是否會征收。劉克希說，遺產稅法曾經列入國家的立法規劃，但至今并未出臺。因此，是否會征收遺產稅，何時征收遺產稅，遺產稅的稅率等等，還沒有明確說法。有人認為，不排除我國將開征遺產稅的問題，如果開征，稅率通常會在20%以上至50%左右，不排除超過50%。而根據物權法規定，今后住房用地70年期滿后將自動續期，市民的房屋可以留給子子孫孫住下去。所以，遺產稅是否征收，是父母決定是否把房子登記在子女名下要思考的問題。考慮到今后我國征收遺產稅的可能，父母可以把住房，尤其是第二套住房，登記在子女名下。因為根據物權法不動產登記生效制度，房子登記在誰名下就歸誰所有，既然父母已經把房子登記在子女名下，子女自身就是住房的所有權人，當然談不上遺產，也談不上繼承問題，即使開征遺產稅，對子女也沒有影響。

　　二看物業稅是否征收

　　第二個問題，是物業稅是否開征。物業稅又稱“財產稅”或“地產稅”，主要是針對房屋、土地等不動產，要求其所有人或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房地產的升值而提高。國家對此已有討論。對是否征收物業稅，目前爭論激烈。據了解，我國對房地產征收物業稅，是為了打壓日益走高的房價。但是有的專家、學者認為，用行政手段“打壓”房價本身是不符合市場經濟規律的。況且，此前，國家先后出臺了國八條、國六條、九部委十五條等房產政策，冀望把房價“壓”下來，但收效甚微。因此，征收物業稅是否就能夠有效抑制房價，一時難有定論。眼下雖有個別地方試點，但具體實施仍無時間表。

　　即便開征物業稅，如何開征也是一個問題。國家有關部門先是提出，按住房面積大小征收，面積超過90平方米的住房要征收，低于90平方米的不征收，隨即有輿情質疑這種辦法的公平、公正。于是有人又提出按套征收，即第一套自住房不用征收，第二套及以上的住房要征收物業稅。考慮到存在這種可能，為了預防對第二套及以上住房征收物業稅，父母把第二套房子登記在子女名下，不管將來開征與不開征，都比較保險。

　　三看契稅和登記費

　　第三個問題是契稅和登記費。我國規定，買房登記要繳納一定比例的契稅。南京就規定，購買144平方米以上的普通住房要交總房價4%的契稅，144平方米以下的交2%。營業用房、別墅等也要交4%。如果登記在子女名下，就是子女的住房，就用不著從父母名下到子女名下的買賣“過戶”，也用不著贈與，當然也就沒有契稅和登記費等問題。

　　[小結]

　　如果市民有兩套房子，一套登記在自己名下，另一套可以登記在子女名下。不管今后國家政策如何，均不存在交不交上述遺產稅、物業稅、契稅等問題。即便房子是父母一方或雙方與子女共同登記的，若要開征遺產稅、物業稅，也要找到比較好的解決辦法。比如，我省各地房產部門在辦理父母一方或雙方與子女共同登記住房時，普遍允許住房共有人約定各自所占的份額。這時父母就可以跟子女約定，子女所占份額盡可能大些，父母所占份額盡可能少些。這樣，即使將要開征或已經開征有關稅種，子女的稅負將大大減輕。

　　由此可見，把住房尤其是第二套住房登記在子女名下，好像“好處多多”。但是，也有萬一的不利情形，比如遇到成年“不肖子女”，把登記在自己名下與父母共住的房子偷偷賣掉，也不是不可能的。

　　近年來，隨著房價上漲，買房的各種稅費、貸款利率等隨之調整，再考慮到今后可能征收遺產稅、物業稅，越來越多的家庭把房產，尤其是第二套住房，登記在子女名下，甚至是孫兒孫女名下，以至于在有些大城市住房所有權人出現“小鬼當家”的現象。這樣的做法，符合我國物權法等有關法律的規定，也不違背社會道德規范。

　　給子女買婚房怎么避風險

　　[案例]李先生的兒子三年前大學畢業，女朋友也談了兩年了。李先生和老伴感覺到孩子要結婚了，開始準備買婚房。讓他為難的是，如今年輕人的婚姻關系似乎越來越不穩定，萬一將來鬧離婚，先買房子會不會吃虧？他身邊就有同事，因為給孩子準備了婚房，結果孩子離婚時吃了虧。究竟是先買房后領結婚證好，還是先領結婚證后買房好？他舉棋不定。

　　[解析] 根據物權法規定，住房等不動產，登記在誰名下，就歸誰所有，但夫妻關系存續期間的除外。要回答上述問題，先要理清修改后的婚姻法和最高人民法院司法解釋對夫妻財產的有關規定。

　　買婚房與否，關鍵看是男還是女

　　現行的婚姻法，在2001年4月28日作出了較大修改。后來最高人民法院出臺的司法解釋進一步明確，夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共有財產。這意味著，婚前財產與婚姻關系存續時間長短沒有關系，婚前財產永遠歸一方所有，不會因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共有財產。

　　可見，根據物權法和新的婚姻法有關規定，在結婚前父母為子女所買的婚房，只要登記在子女名下，就屬于一方的婚前財產，應歸子女一人所有，而不是夫妻共有財產。因此，市民無論選擇先買房后結婚，還是先結婚后買房，都是不全面的選擇。關鍵看自家是兒子還是女兒。如果是兒子，以先買房后結婚較為有利。如果是女兒，以先結婚后買房較為有利。

　　一方婚前財產，婚后增值不共有

　　有人提出，按傳統習慣，一般是男方買房，女方買嫁妝。如果男方婚前買房子，婚后房子大大升值，比如王先生2002年花了40萬元買了婚房，并登記在自己名下。當年底他和女友結婚。現在房子已經升值到100萬元，這升值的60萬元是不是夫妻共有財產呢？

　　劉克希指出，根據物權法，不動產的所有權人享有對不動產的占有、使用、收益、處分“四大權能”。王先生是這套房子的所有權人，理所當然地對該房子享有上述四大權利，房子在婚姻關系存續期間升值60萬元，屬于不動產的“收益”，也應該歸王先生一人所有，而不是夫妻雙方共有財產。

　　經約定，父母房子歸孩子一方所有

　　有人問，如果父母有兩套房子，想把其中一套房子“轉讓”登記在女兒或兒子名下，同樣考慮到當前年輕人婚姻關系不穩定，為防止一旦婚姻關系破裂吃虧，怎么辦較好？

　　劉克希建議選擇幾種方法解決。一個方法是轉讓登記在孩子名下，但要讓孩子跟配偶約定，這房子只歸孩子一人所有，但這辦法容易影響家庭關系，也容易在今后離婚時產生糾紛。另一辦法是根據修改后的婚姻法第十八條第二項規定，用遺囑或贈與合同確定該房只歸夫或妻一方所有，即一是父母在遺囑中明確確定在父母去世后該住房只歸女兒(或兒子)一人所有，二是父母可以跟孩子辦理過戶登記，并在贈與合同中同孩子明確約定，該房產只歸女兒(或兒子)一人所有，且其他任何人不享有此房的任何權利。這兩種方法較好，也比較保險。(記者 于英杰)