9月27日，《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(以下簡稱《通知》)發布，對商業性房地產信貸政策進行調整，引起了市場的極大關注。盡管此次新政的具體細則至今尚未明確，但是隨著黃金周的冷淡收場以及金九銀十接近尾聲，新政對房地產市場的影響已經開始顯現。

　　據美聯物業數據顯示，目前市場上逾七成消費者推遲購房計劃，兩成左右的消費者降低預算打算購買小戶型，一手房市場近期交易冷淡。來自二手房市場的數據則表明，大部分投資放緩了腳步，愈加謹慎，部分散戶投資客已經開始陸續拋盤。

　　購房者：

　　成本更高，觀望更濃

　　此次《通知》最引人關注的是對購買“二套房”者的相關規定：貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，且借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　據美聯物業市場研究部數據顯示，由于需貸款購買第二套房的首付款及貸款利率的同步提升，使得市場中近70%的客戶預備推遲自己的購房計劃，20%左右的客戶則打算降低購房預算購買更小戶型，來平衡首付款及利率提升所帶來的資金壓力。

　　因為在新政下，購房者若是第二次貸款購買一套總價100萬元的次新房(等額本息型20年貸款)需要付出的利息相比之前增加逾9萬元。(見附表)如此巨大的利息支出，無疑讓一部分投資客及“有貸在身”的改善型購房者開始遲疑。

　　而另一方面，來自漢宇地產市場研究中心的分析表明，目前買賣雙方對市場認知的差異過大。隨著節前“提高第二套房貸首付政策”的出臺，大部分客戶認為這是政府打擊樓市過熱、房價上升過快的一劑猛藥，在他們看來上海的房價應該就此出現一個拐點。而目前的市場情勢并未有明顯下降變化，買房者普遍感到失望，于是紛紛選擇持幣觀望的態度。事實上，黃金周以后近兩周內漢宇地產各門店的看房量和來電咨詢量都不夠理想。

　　上海易居房地產發展研究所評論員楊紅旭認為，《通知》和細則對市場的影響并不直接，但隨著政策的步步出臺，整個購房成本將逐步增加，市場需求會逐步降低，市場預期也將發生一定的變化，那么樓市“拐點”的出現將是可以預期的。

　　市場：

　　投資更慎，供求趨緩

　　目前從市場表現上看，投資客越來越謹慎。根據上海中原研究咨詢部2007年秋季房展會對前來參觀的消費者進行的問卷調查顯示，大部分有投資傾向的客戶，表示對樓市預期不明確，傾向于選擇中長期投資。對這個結果，中原研究部經理龔敏認為，這說明國家抑制投機，控制投資的目標正在慢慢得以實現，對于未來房價吃不準的預期也很有可能會因為后續政策的再度出臺導致部分投資客放棄投資意愿。

　　而對一些散戶投資客來說，則不僅僅是“謹慎”的選擇了，他們中很多人已經開始被擠出投資市場。日前，隨著新政細則的初步落實，對于第二套以上住房以“戶”為單位作出界定的規定，明確區分了投資與自住性質。這樣一來，投資者的投資成本將大大增加，不僅僅是流動資金的成本，貸款利率的成本也將大幅提高。對此，楊紅旭指出，這一規定直接對投資客中的中低端客戶或部分散戶產生較大影響，這部分人手中有小額閑錢，打算投資房產，但相關細則的出臺，會促使這部分人放棄投資需求，將他們擋在門外。

　　投資客的謹慎和部分離開無疑給市場釋放出供求緩解的信號。中國指數研究院副院長陳晟表示，從長遠來說，新政將會對供應產生一定效應。通過部分投資客的回吐房源，尤其是目前大量靠銀行貸款，以出租為主的小業主，他們的退出，不僅能緩解供求緊張，還將會使市場上的房價得到更有效的匹配。比如市中心的住宅項目，升值空間相對較大，投資客的退出，將會真正有住房需求人群補充進來，得到滿足。

　　二手房市場的表現更明顯，龔敏指出，隨著投資者對后市不確定性預期的加大及持續升息后，先前擁有多套物業的投資客資金壓力加大，首付款及加息的雙重打擊可能會使拋盤現象出現，將進一步改變二手房市場的供求矛盾，并對一手房市場產生緩解作用。(李真）