今年以來(lái)，每平方米4萬(wàn)元以上的樓盤(pán)屢見(jiàn)不鮮，曾經(jīng)電影臺(tái)詞中的瘋話變成了現(xiàn)實(shí)———

　　"2000美金？那是成本！4000美金起。你還別嫌貴，還不打折。"這句經(jīng)典臺(tái)詞在當(dāng)年《大腕》上映之后被喻為著名的地產(chǎn)瘋話，聽(tīng)了之后讓人捧腹。短短幾年時(shí)間，當(dāng)人們?cè)俾?tīng)到這句話時(shí)，卻一點(diǎn)也笑不出來(lái)了。因?yàn)楸本�樓市不幸被瘋話言中，不僅變成了現(xiàn)實(shí)，甚至現(xiàn)實(shí)已經(jīng)大大超過(guò)了當(dāng)年的瘋話。

　　今年以來(lái)，北京出現(xiàn)了一批售價(jià)在4萬(wàn)元每平方米以上的樓盤(pán)。據(jù)記者的粗略統(tǒng)計(jì)，此類樓盤(pán)在十個(gè)以上。而且隨著北京房?jī)r(jià)的整體快速上漲，這類"瘋話樓盤(pán)"還有進(jìn)一步增加的趨勢(shì)。許多樓盤(pán)正在醞釀著沖擊4萬(wàn)、5萬(wàn)甚至最高的價(jià)位。

　　●"瘋子"成樓市先知

　　之所以人們當(dāng)年聽(tīng)了地產(chǎn)瘋話就好笑，因?yàn)槟鞘菑?瘋子"嘴里說(shuō)出來(lái)的話。思維正常的人是不會(huì)這么說(shuō)話的。但"瘋子"與先知往往就差一步。在今天來(lái)看，"瘋子"已經(jīng)成為先知。因?yàn)樗�說(shuō)的"瘋話"已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)了。

　　在《大腕》上映之時(shí)，北京售價(jià)在3000美元每平方米以上的樓盤(pán)屈指可數(shù)。但時(shí)至今日，售價(jià)在4萬(wàn)元人民幣每平方米以上的樓盤(pán)恐怕屈指已經(jīng)數(shù)不過(guò)來(lái)了。

　　據(jù)了解，位于東直門(mén)內(nèi)的NAGA上院售價(jià)41000元每平方米，位于昆侖飯店西側(cè)的昆侖公寓售價(jià)53000元每平方米，位于國(guó)貿(mào)對(duì)面的銀泰中心·柏悅居43000元每平方米，柏悅府70000元每平方米，正在準(zhǔn)備正式銷售的盤(pán)古大觀售價(jià)在53000元每平方米，PEJKINGHOUSE首府最高售價(jià)也到了40000元每平方米。諸如此類的樓盤(pán)還有不少。

　　這類售價(jià)在4萬(wàn)以上的樓盤(pán)，多數(shù)集中在東部CBD商圈。北部則主要集中在奧運(yùn)村商圈。西部則主要集中在西山一帶。南部目前還沒(méi)有出現(xiàn)此類"瘋話樓盤(pán)"。

　　●"瘋話樓盤(pán)"追求奢華不可復(fù)制

　　40000元每平方米的樓盤(pán)，用豪宅來(lái)容易一點(diǎn)也不夸張。但并不像地產(chǎn)瘋話里所說(shuō)的"只買(mǎi)最貴的，不買(mǎi)最好的"。這類樓盤(pán)之所以賣(mài)這么貴，還是有一些一般樓盤(pán)不可比擬之處的。

　　首先必須位置極佳是它的先決條件。要么占據(jù)城市核心位置，如CBD、奧運(yùn)村等；要么占據(jù)優(yōu)秀的自然環(huán)境資源，如香山等。綜觀這類樓盤(pán)，位于CBD商圈以及其輻射區(qū)的所占比例最大。如PEIKINGHOUSE首府、麗舍、銀泰中心等位于CBD商圈。而盤(pán)古大關(guān)則緊鄰水立方和鳥(niǎo)巢。占據(jù)核心地段、核心資源，不可復(fù)制性是這類樓盤(pán)能取得超市場(chǎng)價(jià)格的先決條件。

　　其次，此類產(chǎn)品不僅單價(jià)高，而且面積普遍較大，總價(jià)一般在千萬(wàn)以上。三四千萬(wàn)一套的也不在少數(shù)。據(jù)盤(pán)古大關(guān)的銷售人員介紹，戶型面積全部是618平方米，一套總價(jià)就是三千多萬(wàn)。PEIKINGHOUSE首府的戶型也普遍在三四百平方米，一套的總價(jià)也要一兩千萬(wàn)。可以說(shuō)，此類產(chǎn)品的總價(jià)絕大多數(shù)都在千萬(wàn)以上。在追求大面積的同時(shí)，空間尺度的奢侈也是他們的訴求點(diǎn)之一。盤(pán)古大關(guān)面寬達(dá)16米，層高3.75米；首府官邸400平方米的大平層，直線面寬30米，轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)達(dá)270度。

　　再次，這類售價(jià)在40000元以上的樓盤(pán)，無(wú)論是建筑外立面的設(shè)計(jì)，還是室內(nèi)設(shè)計(jì)，甚至園林設(shè)計(jì)都邀請(qǐng)國(guó)際級(jí)的大師來(lái)完成。CBD首府別墅的500平方米的大戶型的精裝宅間園林由國(guó)際著名華人景觀設(shè)計(jì)師陳躍中先生親自操刀設(shè)計(jì)和督造。首府·官邸精裝樣板間，由亞洲頂級(jí)華人室內(nèi)設(shè)計(jì)大師邱德光先生和意大利著名室內(nèi)設(shè)計(jì)師、曾執(zhí)筆法拉利總裁別墅設(shè)計(jì)的法布里奧先生分別操刀。

　　絕大多數(shù)都帶有豪華裝修。廚衛(wèi)設(shè)備和室內(nèi)配飾以及家具，基本上可以包含目前世界上所有頂級(jí)品牌產(chǎn)品。幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的櫥柜、按摩浴缸成了這類產(chǎn)品的標(biāo)配，甚至一個(gè)沐浴花灑就價(jià)值十萬(wàn)。另外，居住的私密性和安全性也是這類產(chǎn)品必不可少的。一般此類產(chǎn)品都是一樓一戶，最多兩戶，磁卡電梯直接入戶。而盤(pán)古大關(guān)更是做到了一戶兩梯。

　　●"瘋話樓盤(pán)"住的全是富豪

　　四五萬(wàn)對(duì)許多工薪族來(lái)說(shuō)，意味著一年的收入。但對(duì)于高檔住宅中的高檔產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，意味著只是一平方米的價(jià)格。如此之高的價(jià)格，動(dòng)輒上千萬(wàn)的總價(jià)，這樣的房子賣(mài)得出去嗎？究竟是什么人在買(mǎi)這種豪宅？恐怕是許多人都想知道的。

　　不用多想，能買(mǎi)得起這類豪宅的人士自然是這個(gè)時(shí)代的成功人士，身份肯定是以億為單位的。從盤(pán)古大關(guān)和首府銷售負(fù)責(zé)人處了解的情況是一致的："買(mǎi)我們房子的人都是億萬(wàn)富翁，而且一般都不止兩三個(gè)億。"在盤(pán)古大關(guān)的銷售現(xiàn)場(chǎng)記者看到，看房的人絡(luò)繹不絕。首府的銷售負(fù)責(zé)人介紹，近兩年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，尤其是股市大火，幾乎每天都在創(chuàng)造著億萬(wàn)富翁。在首府的客戶中有20%到30%是股市投資者。從開(kāi)發(fā)商處了解到的情況看，目前這類產(chǎn)品并不愁賣(mài)。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此類產(chǎn)品的買(mǎi)家對(duì)產(chǎn)品的需求只占50%，另外50%則需要產(chǎn)品來(lái)滿足他們的身份的標(biāo)志和欲望。這種心理的訴求是必不可少的。

　　盤(pán)古大關(guān)的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，成功人士擁有頂級(jí)公寓，一為收藏；二為投資；三為社交；四為居住。依重要程度，自上而上，呈梯次排列。尤其是對(duì)擁有不可復(fù)制的私人會(huì)所的需要，

　　已經(jīng)是成功人士身份的象征。這樣等級(jí)的私人會(huì)所，中國(guó)的精英人物需要，國(guó)際上的財(cái)富精英也需要。

　　●各方評(píng)說(shuō)"瘋話樓盤(pán)"

　　對(duì)于北京這么大的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，十幾個(gè)售價(jià)在4萬(wàn)以上的樓盤(pán)，一兩千套豪宅中的豪宅，雖然在總量上只占很小的比例，但卻意味著至少要有一兩千個(gè)億萬(wàn)富翁在北京落戶，對(duì)市場(chǎng)的影響不容小覷。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心王宏新博士認(rèn)為，這屬于正常的市場(chǎng)情況，是特定消費(fèi)群體和特殊產(chǎn)品的結(jié)合。中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)十幾年高速發(fā)展，必然會(huì)出現(xiàn)一批收入很高的階層。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)要解決的是中低收入的居住問(wèn)題，而不是限制高收入階層的消費(fèi)問(wèn)題。雖然這類樓盤(pán)會(huì)對(duì)周邊樓盤(pán)產(chǎn)生一定的價(jià)格輻射作用，對(duì)周邊市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，但也會(huì)在市場(chǎng)正常的價(jià)格浮動(dòng)范圍內(nèi)，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響。

　　但北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h卻并不看好此類產(chǎn)品的市場(chǎng)前景。認(rèn)為，炒作成分遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于產(chǎn)品的本質(zhì)，而且成交情況不好。"不排除這類產(chǎn)品中有個(gè)別地段和產(chǎn)品不可復(fù)制的樓盤(pán)賣(mài)得很好，但大多數(shù)卻醞釀著很大的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期過(guò)高，會(huì)造成有價(jià)無(wú)市。"(周宏 徐曼)