今年以來，每平方米4萬元以上的樓盤屢見不鮮，曾經電影臺詞中的瘋話變成了現實———

　　"2000美金？那是成本！4000美金起。你還別嫌貴，還不打折。"這句經典臺詞在當年《大腕》上映之后被喻為著名的地產瘋話，聽了之后讓人捧腹。短短幾年時間，當人們再聽到這句話時，卻一點也笑不出來了。因為北京樓市不幸被瘋話言中，不僅變成了現實，甚至現實已經大大超過了當年的瘋話。

　　今年以來，北京出現了一批售價在4萬元每平方米以上的樓盤。據記者的粗略統計，此類樓盤在十個以上。而且隨著北京房價的整體快速上漲，這類"瘋話樓盤"還有進一步增加的趨勢。許多樓盤正在醞釀著沖擊4萬、5萬甚至最高的價位。

　　●"瘋子"成樓市先知

　　之所以人們當年聽了地產瘋話就好笑，因為那是從"瘋子"嘴里說出來的話。思維正常的人是不會這么說話的。但"瘋子"與先知往往就差一步。在今天來看，"瘋子"已經成為先知。因為他說的"瘋話"已經成為現實了。

　　在《大腕》上映之時，北京售價在3000美元每平方米以上的樓盤屈指可數。但時至今日，售價在4萬元人民幣每平方米以上的樓盤恐怕屈指已經數不過來了。

　　據了解，位于東直門內的NAGA上院售價41000元每平方米，位于昆侖飯店西側的昆侖公寓售價53000元每平方米，位于國貿對面的銀泰中心·柏悅居43000元每平方米，柏悅府70000元每平方米，正在準備正式銷售的盤古大觀售價在53000元每平方米，PEJKINGHOUSE首府最高售價也到了40000元每平方米。諸如此類的樓盤還有不少。

　　這類售價在4萬以上的樓盤，多數集中在東部CBD商圈。北部則主要集中在奧運村商圈。西部則主要集中在西山一帶。南部目前還沒有出現此類"瘋話樓盤"。

　　●"瘋話樓盤"追求奢華不可復制

　　40000元每平方米的樓盤，用豪宅來容易一點也不夸張。但并不像地產瘋話里所說的"只買最貴的，不買最好的"。這類樓盤之所以賣這么貴，還是有一些一般樓盤不可比擬之處的。

　　首先必須位置極佳是它的先決條件。要么占據城市核心位置，如CBD、奧運村等；要么占據優秀的自然環境資源，如香山等。綜觀這類樓盤，位于CBD商圈以及其輻射區的所占比例最大。如PEIKINGHOUSE首府、麗舍、銀泰中心等位于CBD商圈。而盤古大關則緊鄰水立方和鳥巢。占據核心地段、核心資源，不可復制性是這類樓盤能取得超市場價格的先決條件。

　　其次，此類產品不僅單價高，而且面積普遍較大，總價一般在千萬以上。三四千萬一套的也不在少數。據盤古大關的銷售人員介紹，戶型面積全部是618平方米，一套總價就是三千多萬。PEIKINGHOUSE首府的戶型也普遍在三四百平方米，一套的總價也要一兩千萬。可以說，此類產品的總價絕大多數都在千萬以上。在追求大面積的同時，空間尺度的奢侈也是他們的訴求點之一。盤古大關面寬達16米，層高3.75米；首府官邸400平方米的大平層，直線面寬30米，轉角陽臺達270度。

　　再次，這類售價在40000元以上的樓盤，無論是建筑外立面的設計，還是室內設計，甚至園林設計都邀請國際級的大師來完成。CBD首府別墅的500平方米的大戶型的精裝宅間園林由國際著名華人景觀設計師陳躍中先生親自操刀設計和督造。首府·官邸精裝樣板間，由亞洲頂級華人室內設計大師邱德光先生和意大利著名室內設計師、曾執筆法拉利總裁別墅設計的法布里奧先生分別操刀。

　　絕大多數都帶有豪華裝修。廚衛設備和室內配飾以及家具，基本上可以包含目前世界上所有頂級品牌產品。幾十萬甚至上百萬的櫥柜、按摩浴缸成了這類產品的標配，甚至一個沐浴花灑就價值十萬。另外，居住的私密性和安全性也是這類產品必不可少的。一般此類產品都是一樓一戶，最多兩戶，磁卡電梯直接入戶。而盤古大關更是做到了一戶兩梯。

　　●"瘋話樓盤"住的全是富豪

　　四五萬對許多工薪族來說，意味著一年的收入。但對于高檔住宅中的高檔產品來說，意味著只是一平方米的價格。如此之高的價格，動輒上千萬的總價，這樣的房子賣得出去嗎？究竟是什么人在買這種豪宅？恐怕是許多人都想知道的。

　　不用多想，能買得起這類豪宅的人士自然是這個時代的成功人士，身份肯定是以億為單位的。從盤古大關和首府銷售負責人處了解的情況是一致的："買我們房子的人都是億萬富翁，而且一般都不止兩三個億。"在盤古大關的銷售現場記者看到，看房的人絡繹不絕。首府的銷售負責人介紹，近兩年中國的經濟高速增長，尤其是股市大火，幾乎每天都在創造著億萬富翁。在首府的客戶中有20%到30%是股市投資者。從開發商處了解到的情況看，目前這類產品并不愁賣。

　　有業內人士認為，此類產品的買家對產品的需求只占50%，另外50%則需要產品來滿足他們的身份的標志和欲望。這種心理的訴求是必不可少的。

　　盤古大關的銷售負責人告訴記者，成功人士擁有頂級公寓，一為收藏；二為投資；三為社交；四為居住。依重要程度，自上而上，呈梯次排列。尤其是對擁有不可復制的私人會所的需要，

　　已經是成功人士身份的象征。這樣等級的私人會所，中國的精英人物需要，國際上的財富精英也需要。

　　●各方評說"瘋話樓盤"

　　對于北京這么大的市場來說，十幾個售價在4萬以上的樓盤，一兩千套豪宅中的豪宅，雖然在總量上只占很小的比例，但卻意味著至少要有一兩千個億萬富翁在北京落戶，對市場的影響不容小覷。

　　北京師范大學房地產研究中心王宏新博士認為，這屬于正常的市場情況，是特定消費群體和特殊產品的結合。中國經濟經過十幾年高速發展，必然會出現一批收入很高的階層。目前房地產市場重點要解決的是中低收入的居住問題，而不是限制高收入階層的消費問題。雖然這類樓盤會對周邊樓盤產生一定的價格輻射作用，對周邊市場產生一定的影響，但也會在市場正常的價格浮動范圍內，不會對市場產生負面影響。

　　但北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒卻并不看好此類產品的市場前景。認為，炒作成分遠遠大于產品的本質，而且成交情況不好。"不排除這類產品中有個別地段和產品不可復制的樓盤賣得很好，但大多數卻醞釀著很大的風險。開發商對市場預期過高，會造成有價無市。"(周宏 徐曼)