現(xiàn)象一 成交價格低于掛牌價格

　　關(guān)鍵詞：議價空間

　　漢宇地產(chǎn)近期成交了這樣一套房源：世紀(jì)之春花園174.06平方米的大戶型物業(yè)，掛牌價350萬元，最終成交價320萬元。買家看好房源周邊的交通、環(huán)境以及日后的發(fā)展；賣家則由于急需資金周轉(zhuǎn)，要趕在年底前盡快拋售。由于買家滿足了賣家短時間內(nèi)全款付清的要求，房源在賣家讓步后順利成交。

    解讀：少數(shù)賣家心理松動

　　買賣有了議價空間，這是10月中下旬逐漸出現(xiàn)的新現(xiàn)象。雖然，從整體來看，買賣雙方都表現(xiàn)出了強(qiáng)勢，但也有少數(shù)買家、賣家，會根據(jù)實(shí)際情況作出讓步，以退為進(jìn)求得成交。尤其到了年底，一些需要回籠資金的賣家心態(tài)有所松動。這一情況在閘北、普陀、閔行居多，以100萬元左右的自住房源為主。但是，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，具體還要依房東的心態(tài)而定，目前大部分房東還是看好后市，因此議價成功還是小部分案例。即使可以談價，幅度也有限，一般在5%以內(nèi)，通常賣家對買家也會有付款方式、付款時間等其他方面的限制。

　　現(xiàn)象二 老公房異軍突起

　　關(guān)鍵詞：房齡“10年”

　　10月中旬開始，一些房齡較長的房源受關(guān)注度逐步提高。在部分區(qū)域，此類房源甚至占據(jù)了成交總量的半壁江山。

　　據(jù)中原地產(chǎn)的相關(guān)人士介紹，從10月中旬開始，長寧區(qū)的老公房就呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢，其中包括部分早期的外銷房，特別是8-12年左右房齡的房源受到客戶的追捧，占總成交量的40%左右，與9月相比提高15%。在其他的一些區(qū)域，如寶山共和新路等區(qū)域也出現(xiàn)了同樣的情況。

    解讀：剛性購房者退而求其次

　　這些具有一定房齡的房源共性是，雖然價格和品質(zhì)不等，但是和區(qū)域內(nèi)的次新房相比，價格相對較低，戶型較小，能夠讓購房者在享受板塊便利生活的同時，控制購房成本。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，這也是老公房房源成交增加的主要原因。前期次新房價格上揚(yáng)太快，部分購房者只能退而求其次，選擇價格相對較低的房源。目前，剛性需求主要集中在100萬元左右的房源，房齡大的房源比較符合這部分購房群體的價位需求。而且，這部分剛性需求長期存在，受到政策調(diào)控影響不大，因此能夠在整體樓市冷淡的時候“異軍突起”。

　　現(xiàn)象三 掛牌價降“虛火”

　　關(guān)鍵詞：到手價

　　“周末去中介公司看房，竟然有7成以上的房東都表示，掛牌價為‘凈到手價’。”朱先生周末陪著朋友去寶山環(huán)鎮(zhèn)北路一帶看房，回來就發(fā)出這樣的感慨。

　　從11月初起，要求“凈到手價”的房東不斷增加。賣家房價凈到手，就意味著買家要承擔(dān)交易中的一切費(fèi)用。一般5年內(nèi)的次新房，買家大約要多支付房價8%左右的費(fèi)用。

　　對于賣家“凈到手價”的要求，大部分買家卻表示能夠接受。“現(xiàn)在主要的問題還是好房子少。如果房子好，價格在心理價格之內(nèi)，是不是凈到手價無所謂。”朱先生和他的朋友這樣表示。

    解讀：掛牌價格水分減少

　　對于“凈到手價”，業(yè)內(nèi)人士大多比較認(rèn)同。房東是誠心出售，價格中的水分比較少，這些是凈到手價房源的普遍特征，這些因素都利于成交。即使有房源因?yàn)橄∪保瑑r格會掛得稍高，但也不會太離譜。但是，同樣值得注意的是，由于本來就是實(shí)價掛牌，因此這部分房東一般不會降價，態(tài)度比較堅決。（張薇）