10月份，深圳、廣州、上海等地樓市交易量萎縮明顯。而據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，北京10月份住宅期房日均簽約量達(dá)404套，盡管相比9月份日均簽約量391套的數(shù)字，成交量有所增加，但仍顯“清淡”。

　　而與交易清淡形成鮮明對比的是，這些城市的房價不僅沒有出現(xiàn)下滑，反而“逆市”上漲，始終在高位支撐。有人預(yù)測，房地產(chǎn)“有價無市”的局面將成為房價調(diào)頭向下的“契機”，樓市的寒冬即將來臨；而也有觀點指出，交易萎縮局面一旦得以突破，樓市將現(xiàn)報復(fù)性反彈。

　　拐點尚未到來

　　“這種‘有價無市’的局面不會帶來房價的下跌，北京也一樣。”安邦集團董事長陳功接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，深滬穗等城市樓市交易的萎縮，主要是受資金面的影響，9月底出臺的房貸新政，發(fā)出的信貸緊縮信號，影響了一些準(zhǔn)備買房的人。

　　很多準(zhǔn)備買房的人目前都在持幣觀望，等待細(xì)則的出臺以及調(diào)控政策的明朗。

　　“樓市拐點目前尚未到來。”北京虎杰投資咨詢有限公司首席分析師張寅接受本報記者采訪時表示，目前幾大城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)成交量萎縮，主要是由于調(diào)控引發(fā)的觀望所致，加上房價在高位，買得起房的人不多。

　　他認(rèn)為，這種“有價無市”的局面目前不大可能引發(fā)房價的下跌，而且很可能在12月上旬，成交量將逐漸恢復(fù)，僵局會被打破。

　　“冬季是買房的高峰期，如果要在春節(jié)入住，必須要提前1至2個月進(jìn)行裝修，因此，進(jìn)入12月份，這部分冬季購房的需求將慢慢得到釋放。”此外，張寅還指出，這段時間股市行情不佳，很多投資者都在觀望。如果股市超過幾周甚至上月沒有起色，很多資金將會流出。

　　張寅告訴記者，目前就有不少資金已經(jīng)從股市“出逃”，“按兵”觀望。他認(rèn)為，股市在12月份仍將難改“低迷”，而在通脹背景下，這些觀望資金要實現(xiàn)保值，最終可能會“殺入”目前價格并未發(fā)生松動的房地產(chǎn)市場。

　　北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總金育松也向本報記者表示，在股市風(fēng)險不斷增強的情況下，減倉觀望成為許多投資者的必然選擇，而樓市則成為股市資金流向的最好載體。

　　“從股市‘逃頂’的資金最終很有可能接樓市的‘頂’，從而推動房價的最后一波上漲。”張寅告訴記者，他認(rèn)識幾個小企業(yè)主，目前就是手里拿著資金觀望，既不敢進(jìn)股市，也不敢進(jìn)樓市。最終，在股市沒有起色，樓市成交量雖然萎縮，但價格沒有下跌的情況下，他們極有可能選擇后者。

　　“就北京而言，在多項調(diào)控政策的影響下，北京樓市尤其是二手房市場出現(xiàn)短暫的調(diào)整期，是可能的。”21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師對本報記者表示，2006年下半年以來，北京房價加速上漲，到達(dá)了一個較高的平臺。拉動北京房價上漲的需求因素中，有一部分是投資投機性需求，包括房貸新政在內(nèi)的調(diào)控政策，對投資投機性需求有一定的抑制作用，所以調(diào)控政策的影響反映在市場氛圍方面，就是會出現(xiàn)短暫的觀望。

　　而北京房地產(chǎn)市場與其他城市的一個重要區(qū)別，是北京的住房需求十分龐大，其中有相當(dāng)大的需求是非投資甚至也非自住，而僅僅是買房，放著不動。從較長一些的時期來看，北京房地產(chǎn)市場龐大但無法清晰描述的有效需求會支撐房價，使之難以向下做大的調(diào)整，這也是為什么近幾年面對宏觀調(diào)控而北京房價從未有過下降的重要原因。

　　報復(fù)性反彈將至？

　　“值得注意的是，北京、上海、廣州等城市的許多開發(fā)商和研究人員，都樂觀地認(rèn)為這些城市在觀望期過后，樓市仍會反彈，這種反彈現(xiàn)象最遲會在明年春節(jié)過后出現(xiàn)。”21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師表示，觀望過后樓市即出現(xiàn)反彈，這種現(xiàn)象曾在2005年、2006年的幾大城市出現(xiàn)。2007年新一輪宏觀調(diào)控是否也將重現(xiàn)這一效果？

　　這位分析師認(rèn)為，對樓市觀望期過后出現(xiàn)反彈的期望，這一心態(tài)值得重視。這種期望或者說心態(tài)的形成均是基于前期以抑制需求為調(diào)控主體的政策效果，因此調(diào)控政策如能改抑制需求為引導(dǎo)需求，并通過增加存量房持有環(huán)節(jié)的稅收，同時減少存量房市場流通環(huán)節(jié)的稅收，盤活存量房市場，增加房源的有效供給來滿足市場中的旺盛需求，或許會是另一條有效的解決途徑。

　　“是否會出現(xiàn)報復(fù)性反彈或者是反彈的幅度有多大，這都不好說。”張寅只是表示，觀望期間累積的需求將在12月份開始釋放。

　　對此，陳功也表示，很難判斷緊縮過后市場的反應(yīng)會有多大，交易萎縮受多種因素的影響，一旦其中某些誘因發(fā)生變化，比如政策趨于明朗等，在目前通脹和負(fù)利率背景下，很可能導(dǎo)致這段時間累積的購買力的釋放。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師指出，真正要防止和警惕的是，如果這次觀望被證明是短暫的，那么，北京樓市是否會像前幾次的觀望一樣，出現(xiàn)反彈性上漲？關(guān)鍵是看政府的有效供應(yīng)，其中包括廉租住房、經(jīng)濟適用房和限價房的保障供應(yīng)，也包括其他商品房的有效供應(yīng)。

　　政府部門應(yīng)該給市場一個信心，即土地和商品房供應(yīng)是基本滿足市場需求的。

　　拐點并不遙遠(yuǎn)

　　“盡管目前北京房價的拐點還未出現(xiàn)，但也并不遙遠(yuǎn)。”張寅認(rèn)為，北京房價拐點將在明年二季度出現(xiàn)。屆時，限價房將投放市場，加之利率、經(jīng)濟周期等各種因素形成共振，將促使房價向下。而北京房價的走向?qū)θ珖�房價的影響是非常大的。

　　“日前，北京市國土局表示今年年底北京市商品住宅用地供應(yīng)將集中放量。”金育松告訴記者，果不其然，根據(jù)北京市土地儲備中心統(tǒng)計資料顯示，11月1日—8日，共計成交土地7塊，其中住宅用地4塊，而今年前10個月的時間總共不過成交了52塊土地。

　　他表示，11月一周成交的土地比之前一個月成交的都多，年底土地放量已經(jīng)開始放閘。如果年底的這兩個月土地放量按計劃實施，無疑將會掀起土地供應(yīng)的高峰，不僅“地荒論”不攻而破，而且形成住宅供應(yīng)后將可以真正緩解供求關(guān)系，達(dá)到平抑房價的目的。因此，年底土地供應(yīng)的高峰或許將成為房價走勢的一個拐點。

　　不過，金育松也表示，盡管年底土地的集中放量，是對市場注入的強心劑，無論對于消費者的信心以及平抑房價，都將起到積極的作用。但是，土地的開發(fā)畢竟還有1-2年的期限，對于自住型的消費者而言，不必盲目觀望，在房價持續(xù)上漲的背景下，適時入市更為理性。

　　“談到房地產(chǎn)，大家有一個誤區(qū)，總是談房價，總是談房價下跌。實際上，房價穩(wěn)定才是我們所希望的。”陳功對記者表示，房子是一種資產(chǎn)，房價下滑對任何人都沒有好處。對已經(jīng)買房的人，房價下跌意味著資產(chǎn)貶值；而沒買房的人，看到房價下跌也不敢買，否則今天買明天跌，買的就是負(fù)資產(chǎn)。

　　他認(rèn)為，房價也不可能出現(xiàn)大幅下滑。首先，來自于真實需求的支撐，中國人口多，年輕人成家置業(yè)，首先就是要買房；城市化進(jìn)程這幾年也猛然提速，服務(wù)中心地城市如北京、上海、廣州等更是重中之重，有錢人大量涌入，都來買房，推高了這些中心城市的房價。

　　其次，來自于投資需求。陳功表示，房子既是消費品又是資產(chǎn)，承載兩種需求。有錢之后就要買投資品，房子作為資產(chǎn)可滿足投資需求。

　　“此外，地價始終在高位也難以讓房價大幅下滑。”陳功指出，房地產(chǎn)是個產(chǎn)業(yè)鏈，從產(chǎn)業(yè)的角度來看，土地價格不可能下跌，房地產(chǎn)整體價格自然也不會大幅下滑。而地價之所以難以下跌是因為土地出讓金是地方政府的首要收入，其會千方百計地推高土地價格。

　　對此，張寅表示，明年房價如果下降，硬著陸的可能性不大，可能會有一段時間的僵持期，但成交量會極度萎縮。(記者 謝麗佳）