兩個月以前，“提高第二套房首付”的房貸新政震動了全國的房地產界。近日，房貸新政調控的影響猶如一場冰雨，將一些城市的房地產市場從“火熱”中退下燒來。尤其進入11月以來，京城商品房市場已開始陷入“有價無市”的僵局，二手房市場卻是“看多買少”成交量不斷下滑。

　　有價無市

　　商品房市場陷入僵局

　　受房貸新政的調控影響，京城市民購房熱情下降。據來自北京市統計局的消息稱，10月份，北京市商品房銷售面積降到288.6萬平方米，其中住宅銷售面積分別比前兩月減少30.47萬平方米和32.89萬平方米。而根據北京市房地產交易管理網統計的數據，11月以來，北京市住宅期房的每周成交量呈現出連續下滑的趨勢。一面是高挺的價格，一面是成交量的慘淡，京城商品房市場開始陷入“有價無市”僵局。

　　數據顯示，11月12日至18日，北京市共成交住宅期房2375套，成交面積26.92萬平方米。與前一周相比，成交套數下降了11.8%，成交面積下降了16.2%。其中，11月14日成交量最低，僅為232套，與每年的傳統淡季1月份、2月份水平相當。再上溯到此前一周(11月5日至11日)，住宅期房的日均銷量同比下降幅度也十分明顯，降幅高達每日百套。

　　在采訪中記者了解到，雖然10月最后一周北京樓市的成交量有所回暖，但這還是難以改變10月加速下滑的局面。“之前過旺的樓市交易，已經透支了購買能量，再加上受房貸新政的影響，這個冬季的北京樓市，成交量將可能進一步萎縮。”業內人士表示：北京樓市目前正處于一種量價齊跌的狀態。

　　世聯行市場分析師楊璐預計，今年末到明年初，政策與市場的博弈將加劇買賣雙方的觀望情緒 。另外，有專家指出，目前房貸新政對北京市房地產市場影響的范圍及程度還難下結論，但已直接影響到北京市房地產市場供求關系。

　　看多買少

　　二手房成交量下滑

　　進入11月份，二手樓市并沒有像業內人士之前預測的“金11銀12”那樣活躍起來，相反，市民觀望的周期加長，觀望氣氛也愈加濃烈。“盡管看樓的消費者不在少數，但是真正成交的并不多，很多二手樓買家都表示先看房，但并不急于出手。”一地產中介的經紀人對記者表示。

　　由于觀望情緒的蔓延，不少希望在年底前能夠實現套現的賣家一反前幾個月的“捂盤”、“反價”的態度，不僅可選擇的二手房源多了，在二手中介的房產報價也出現了一定程度的松動，部分報價比9月份最高價位下調了約5%，而一些之前對二手樓市期望值過高，以大大超出市場價的價格放盤的業主，也在這種形勢下，對物業的報價做了理性下調。

　　業內人士認為，經過一段時間的政策消化期，房貸新政的影響已經逐漸顯現，不少投資者為了規避政策風險，紛紛開始出售手中的房源，從而導致市場上形成次新房放量小高潮。而由于房貸新政出臺后，在一定程度上限制了部分購房需求，并引發一些購房人的觀望，這使得高價房產業主因焦慮而提前出售房產。

　　中介公司的調查數據統計顯示，七成總價150萬元以上房產的業主認為出售壓力大，擔心“未來接盤者”不多，同時由于150萬元以上房產成交周期最長，導致目前雖然放量集中而成交卻異常慘淡，不少中介雖然有大量房源，但卻是無人問津，門可羅雀。

　　遏制炒房

　　調控作用立竿見影

　　此次的房貸新政，也被市場廣泛認為是近幾年最有效地打擊投機炒房的手段之一。北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒認為，首付由三成提高到四成，意味著投資客的成本提高了30%，同時也意味著收益下降30%(因為計算投資收益率時，投資者通常是以自有資金來計算，而不是總價)，同時，更重要的是第二套房利率從原來下降10%到上浮10%，前后利率差了20%，炒房的收益空間被極大地擠出，風險也就極大提升。他認為，第二套房房貸新政，在很大程度上，沉重地打擊了市場的投資需求。

　　“一方面是房價過高和新政導致的需求銳減，銷售壓力空前加大，另一方面是資本運作空間急劇縮小，融資難度倍增，絕大部分的房地產公司都將面臨巨大的資金壓力，此前捂盤惜售的開發商將為此付出巨大代價，未來一年內，房地產企業資金鏈斷裂的風險將全面蔓延。”楊少鋒表示。雖然房貸新政在新房市場的反應沒那么迅速，但是在二手房市場的作用卻立竿見影，而這正是調控見效的重要風向標。

　　面對系列調控組合拳，楊少鋒表示：“國家宏觀調控的政策主要在兩個方面，一是金融，二是土地。”而需要提醒所有房地產行業從業人士的是，目前中國房地產的問題表面看是房價過快上漲造成購房難的社會矛盾，核心原因則是土地和房屋的實物資產過快上漲所帶來的金融風險在悄悄逼近。地產泡沫全國性蔓延，并與股市相結合，其結果是非常可怕的。所以，決策層果斷采取金融杠桿對房地產行業進行調控，提高房貸門檻，緊縮銀根，打擊投機炒房，降低金融風險，目前從市場反應看已見到實效。（李文華 于麗銀）