9月下旬出臺的系列房產(chǎn)新政，給烈火烹油的樓市下了一劑猛藥。隨著調(diào)控組合拳的出臺，樓市的“搖擺一族”心態(tài)開始分化，有人趁機(jī)入市，有人持幣觀望，有人捂房待漲。博弈之間，樓市眾生相紛繁復(fù)雜，樓價(jià)走向則依然撲朔迷離。

　　“團(tuán)購族”：重出江湖

　　隨著購房人在買賣天平上的分量開始有所增加，樓市瘋漲時(shí)期銷聲匿跡的團(tuán)購又開始重現(xiàn)江湖。

　　在接二連三的調(diào)控新政之后，樓市不僅沒有迎來期待中的“金九銀十”，反而提前進(jìn)入冬眠。購房者觀望心態(tài)加重，樓市交易量急劇萎縮，開發(fā)商奇貨可居、囤房待漲的心態(tài)也發(fā)生了耐人尋味的變化，一些樓盤開始推出隱性優(yōu)惠或促銷活動(dòng)，報(bào)紙的地產(chǎn)廣告量急劇增加。

　　與此相對應(yīng)，購房人在買賣天平上的分量開始有所增加。房價(jià)瘋漲的時(shí)候，一度出現(xiàn)售樓處“門難進(jìn)、臉難看”的現(xiàn)象。但9月份以來，購房者說話膽氣開始壯了，部分中小開發(fā)商伸出橄欖枝，“樓市團(tuán)購”重現(xiàn)江湖。

　　11月5日，南京江北浦口的一個(gè)樓盤“海德北岸”啟動(dòng)了大規(guī)模的團(tuán)購活動(dòng)，開發(fā)商拿出85套房源，根據(jù)不同面積和付款方式給予100元至250元/平方米的優(yōu)惠，這批房源的銷售均價(jià)因此被拉低到4300元/平方米左右；11月10日，江北另一家超過百萬平方米的大樓盤組織大型看房團(tuán)購活動(dòng)，開發(fā)商將團(tuán)購車開到市中心新街口，到場的團(tuán)員都獲贈禮品，并且提供免費(fèi)的午后甜點(diǎn)品嘗；更引人注意的是，南京還首次出現(xiàn)了“團(tuán)購商鋪”，某項(xiàng)目聲稱，只要成為其會員就可以在認(rèn)購期間享受最低1%的優(yōu)惠，并且在一期商鋪正式開盤當(dāng)天成功認(rèn)購的還將享受其他優(yōu)惠。

　　一位開發(fā)商私下說，這一輪調(diào)控持續(xù)的時(shí)間和調(diào)控的深度目前還不好說，樓市短期內(nèi)將進(jìn)入“冰凍期”，為了在年底前完成銷售任務(wù)、回籠資金，團(tuán)購等促銷方式對于一些有剛性需求但又存在觀望心理的購房者，還是有很大吸引力的。

　　開發(fā)商態(tài)度的轉(zhuǎn)變得到了購房者的積極回應(yīng)。在西祠胡同的“南京業(yè)主聯(lián)盟”上，有網(wǎng)友發(fā)帖征集市民組團(tuán)購房，首批推出三個(gè)樓盤，網(wǎng)友報(bào)名后即可由發(fā)起人根據(jù)人數(shù)與開發(fā)商談現(xiàn)房團(tuán)購的優(yōu)惠折扣。帖子一發(fā)出就引來1.7萬多次點(diǎn)擊，上百網(wǎng)友跟帖報(bào)名，還有人把自己心儀的樓盤名字列出來，希望購房團(tuán)能與開發(fā)商“談判”降價(jià)。

　　不過，更多的網(wǎng)友持觀望看跌心態(tài)。有人發(fā)帖說：“××樓盤8月份開盤的時(shí)候開價(jià)1.2萬元/平方米，現(xiàn)在又搞特價(jià)，9088元/平方米，我看開發(fā)商也是扛不住了，大家等著房價(jià)下跌再買。”

　　業(yè)內(nèi)人士表示，從買賣雙方在“團(tuán)購”問題上的態(tài)度來看，樓市“拉鋸戰(zhàn)”還將持續(xù)。南京某網(wǎng)站對近8000名網(wǎng)友的調(diào)查顯示，有62.2%的市民表示“不會在近期入市買房”。而上海財(cái)經(jīng)大學(xué)應(yīng)用統(tǒng)計(jì)研究中心對上海市消費(fèi)者的最新調(diào)查也顯示，65.9%的受訪者認(rèn)為，當(dāng)前不是購買住房的好時(shí)機(jī)，對未來半年買房時(shí)機(jī)的預(yù)期指數(shù)比第二季度下降了14.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　“毀約族”：從賣家到買家

　　樓市買賣雙方的心態(tài)發(fā)生了明顯變化，“毀約”主角開始由賣方變?yōu)橘I方。

　　今年七八月份房價(jià)“狂飆突進(jìn)”的時(shí)候，“跳價(jià)”成為上海二手房市場的流行語，在買賣雙方達(dá)成協(xié)議后，賣家卻單方面提高售價(jià)的現(xiàn)象比比皆是。許多樓市炒家面對詢價(jià)的購房者漫天要價(jià)，價(jià)格不僅和掛在中介公司的價(jià)格存在很大差異，而且在達(dá)成意向協(xié)議之后，也經(jīng)常無理由地要求大幅加價(jià)，每次幅度都高達(dá)三五萬元，甚至有房東一個(gè)月內(nèi)在同一次交易中連續(xù)四次跳價(jià)。一位賣房人感嘆：“隨口漲價(jià)都賣得出去，我自己都不知道這房子該賣多少錢！”

　　自9月份以來，中央不斷傳遞出樓市調(diào)控的信號，銀行收縮住房貸款特別是二手房貸款，央行五次加息的累積效應(yīng)也逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格瘋漲的韁繩開始收緊。買賣雙方的心態(tài)發(fā)生了明顯變化，“毀約”主角開始由賣方變?yōu)橘I方。

　　記者從南京的一些房產(chǎn)中介了解到，10月份以來二手房市場的掛牌房源明顯增加，報(bào)價(jià)也相應(yīng)下降，個(gè)別房源掛牌價(jià)格下降了三萬至五萬元。“還有一些賣方雖然堅(jiān)持原來的掛牌價(jià)格，但心理價(jià)位已經(jīng)降低，明確跟我們說‘價(jià)格可以再談’。”南京墨子不動(dòng)產(chǎn)公司總經(jīng)理王小軍說。

　　陳維剛剛在房產(chǎn)中介那里交了一筆違約金。“現(xiàn)在二手房貸款緊縮，受到影響最大就是城區(qū)那些房齡老、面積小的房型。這是淘房的好時(shí)機(jī)，這個(gè)時(shí)候不帶把‘大砍刀’出去就是傻子。相比五萬元的差價(jià)，交點(diǎn)違約金根本不算什么。”

　　根據(jù)南京市房管局剛剛公布的11月份期房退房公示名單，105套房源中帶有明顯投資色彩的退房占到80余套，其中一家樓盤就出現(xiàn)了45套退房。南京網(wǎng)上的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明，部分樓盤退換房率相當(dāng)高，如中泰國際廣場最近90天內(nèi)的退房數(shù)量達(dá)到189套，明發(fā)濱江新城二期達(dá)到156套，天潤城達(dá)到153套。

　　“換房族”：看上去很美

　　二手房“互換”，不僅方便，還可合理避稅，但找到合適房源實(shí)在太難。

　　樓市寒流襲來，二手房市場最先遭遇“速凍”——不僅首付比例高，個(gè)別銀行甚至全面叫停二手房貸；高交易成本也讓買房人望而卻步，買賣過程中最高稅費(fèi)征收比例已經(jīng)達(dá)到總價(jià)款的11.6%。一片蕭條中，二手房“互換一族”引人注目，不僅方便，還可合理避稅。

　　南京墨子不動(dòng)產(chǎn)公司總經(jīng)理王小軍表示，對于那些希望改善居住條件，或者為了方便孩子上學(xué)的“換房族”，可以考慮“房屋產(chǎn)權(quán)交換”，換房雙方的房產(chǎn)經(jīng)過價(jià)值評估，等值的部分可免去契稅，只要按差價(jià)部分繳納相關(guān)稅費(fèi)就可以了。國家政策對這種自住性的換房需求是支持的，不僅可以規(guī)避信貸高門檻，而且大大節(jié)約了交易成本。

　　盡管“看起來很美”，但“換房”有很大的操作局限，那就是雙方需求互補(bǔ)。買賣雙方要做到“郎有情妾有意”的幾率非常小，因此，網(wǎng)絡(luò)上的換房交流貼往往是波瀾不興，無疾而終。

　　南京的侯先生無疑是幸運(yùn)的。他在城中心的鼓樓區(qū)有一套75平方米的房子，雖然房子是上世紀(jì)90年代初的房改房，但由于附近有個(gè)知名小學(xué)，類似的房源在二手房市場上很受歡迎。由于樓層高，侯先生想給父母換一套低樓層的房子，方便老人出門活動(dòng)。他與想著給兒子換個(gè)好學(xué)區(qū)的朱先生一拍即合，朱家的房子緊挨著新建的南湖公園，環(huán)境好，又是在二樓，最適合老人居住。

　　經(jīng)過中介評估，兩套房子的差價(jià)為5.2萬元。根據(jù)南京市的政策，為了鼓勵(lì)個(gè)人調(diào)劑房產(chǎn)，僅對“換房”過程中兩套房產(chǎn)的差價(jià)部分征收契稅，而等值部分是免稅的。由于都是五年以上的房子，無需繳納營業(yè)稅，雙方比買賣二手房節(jié)省了2.3萬余元。

　　南京市房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)市場處人士表示，現(xiàn)在登記受理“換房”的辦理數(shù)量每月在10件左右，基本上是親朋好友之間的換房，在整個(gè)二手房買賣量中所占比例極低。這一方面固然是因?yàn)椤皳Q房”配對很難，另一方面，“換房族”對這一優(yōu)惠政策不了解，也是原因之一。(姚玉潔 徐壽松)