明年1月1日起，房貸將實(shí)行今年5次加息(第6次加息沒(méi)有提高5年以上貸款利率)后的新利率，因此很多貸款人都想趕在年底前辦理提前還貸手續(xù)。不過(guò)，提前還貸是不是合算，專家說(shuō)還是得具體問(wèn)題具體分析。

　　算一算：月供到底增加多少

　　實(shí)現(xiàn)新利率后，居民月供到底增加多少。由于居民房貸絕大多數(shù)都是中長(zhǎng)期商業(yè)貸款，因此主要討論5年以上貸款的情況。

　　若是以“等額本息法”進(jìn)行還貸的居民，可用以下方法計(jì)算5次加息所產(chǎn)生的影響：即算出利率上漲后每萬(wàn)元房貸的增加額，最后將所借房貸的數(shù)額乘以這個(gè)增加額。

　　例如：20年期的房貸，在今年5次加息之前房貸利率為6.84%時(shí)，1萬(wàn)元按揭額的月供本息為76.57241元；而明年房貸利率為7.83%時(shí)對(duì)應(yīng)的月供本息為82.58911元。也就是說(shuō)，20年期的每萬(wàn)元房貸因今年5次加息而引起的月供增加額是6.0167元，這樣我們可以算出50萬(wàn)元20年期房貸的月供增加額為6.0167元×50=300.835元。

　　以同樣的方式可以算出，10年期、15年期、25年期、30年期的每萬(wàn)元房貸，因今年5次加息的月供增加額分別為5.1457元、5.5957元、6.3984元、6.7356元。如果某位房貸按揭者按揭的是25年期53萬(wàn)元房貸，計(jì)算的結(jié)果為6.3984元×53=339.1152元。

　　若是按“等額本金法”進(jìn)行還貸的居民，則無(wú)需考慮本金差別，5年以上至30年期的每萬(wàn)元房貸，因今年5次加息都是增加月供8.25元。

　　比一比：提前還貸與再次購(gòu)房

　　其次，如果居民手頭上有一筆余錢，又打算將來(lái)還要再次購(gòu)房，那么是否該用這筆錢來(lái)提前還貸呢？

　　假設(shè)現(xiàn)在某位房貸按揭者第一套房的房貸余額為20萬(wàn)元，那么到1月1日開(kāi)始執(zhí)行新的貸款利率時(shí)，可享受優(yōu)惠利率6.656%(大多數(shù)銀行在合同中都約定，房貸者如正常還清上一年貸款，次年可享受下浮15%的利率)，這時(shí)一個(gè)月需要償還2286.87元；如果現(xiàn)在提前還貸，看上去這筆利息費(fèi)用可省下來(lái)了。可是當(dāng)其再次置業(yè)時(shí)，由于面臨的貸款利率上調(diào)，同樣去申請(qǐng)20萬(wàn)元的貸款，卻要以7.83%的基準(zhǔn)利率上調(diào)10%，也就是8.613%來(lái)計(jì)算利息，若按10年期限計(jì)算，每個(gè)月需還款2491.82元，新貸款比老貸款每月多還204.95元，10年還款期總計(jì)多支付利息24593.66元。顯然，現(xiàn)在提前還款會(huì)導(dǎo)致未來(lái)購(gòu)房時(shí)更大的成本支出。

　　也就是說(shuō)，同樣數(shù)額的一筆資金，是用來(lái)提前還貸，還是用來(lái)作為首付款重新置業(yè)以減少新貸款金額，由于“首套房”和“第二套房”之間的貸款利率差異，在不同的使用方式上調(diào)度，就會(huì)帶來(lái)兩種相去甚遠(yuǎn)的利息成本支出。因此假若還有意購(gòu)置第二套房產(chǎn)的購(gòu)房人，專家建議不要忙于提前還貸。畢竟在明年元旦之后，優(yōu)惠貸款利率上調(diào)幅度僅為0.842%，月供增加金額也不算多。但是對(duì)于單個(gè)家庭來(lái)說(shuō)，“首套房”貸款優(yōu)惠利率屬于難以申請(qǐng)的稀缺資源，一旦提前還貸，幾乎沒(méi)有可能重新申請(qǐng)到如此便宜的貸款。

　　專家建言：提倡合理負(fù)債

　　到底要不要提前還貸？專家建議：因人而異。

　　如果家庭余錢有更好的投資渠道，而且回報(bào)率高于房貸利率，則建議不必急于提前還貸；反之，如果手頭余錢沒(méi)有合適的投資渠道，那么用于減少家庭貸款負(fù)債總額，提前還貸也是一種合理做法。但是家庭也因提倡合理的負(fù)債率，尤其在有一定通貨膨脹預(yù)期的情況下，負(fù)債可以起到一定的對(duì)沖作用。

　　一般家庭，房貸月供還款能力不應(yīng)超過(guò)家庭月支出的30%，其他生活類開(kāi)銷占到月支出的30%-40%，還留有一部分的余錢，既可以備一時(shí)應(yīng)急之需，又可以在合適的時(shí)機(jī)用于投資。(記者 劉穎)