“如果趕在央行第二套房貸政策細則出臺前貸款，我肯定要買這套房子；但現(xiàn)在第二套房貸款以家庭為單位，而且利率提高了不少，我的貸款成本太高了。”在北京東城區(qū)朝內(nèi)小街一家房地產(chǎn)中介公司門店里，趙先生最終放棄了他花兩個月時間千挑萬選的一套房子。

　　“目前來看，在二手房市場中第二套房貸政策的影響力最大。”我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司交道口店的一位負責(zé)人在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示。

　　多家北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司接受本報記者采訪時表示，2007年12月北京二手房交易量出現(xiàn)下滑，成交價格也連續(xù)三個月未像以往一樣出現(xiàn)大幅上漲。

　　記者從“鏈家地產(chǎn)”獲悉，其12月份二手房市場成交量相比上月下降12%，平均成交價格為9407元／平米，相比11月份的9329元／平米，基本持平。

　　“中大恒基”市場部人士則告訴記者，12月以來，北京二手房市場交易量環(huán)比上月下降兩成左右，價格也連續(xù)三個月沒有出現(xiàn)太大漲幅，基本維持在1.5%左右。

　　我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉表示，北京二手房市場交易量12月份比11月份下降了34%，也就是市場交易量少了1／3。與此同時，北京二手房價漲幅也明顯放緩，2007年12月二手房價比11月份漲幅為3.16%，遠低于全年平均8%左右的漲幅。

　　第二套房貸政策抑制需求

　　1月2日，本報記者跟隨購房的趙先生走訪了其在東城區(qū)朝內(nèi)小街一個小區(qū)看中的一套二手房，位置處于市中心二環(huán)內(nèi)，最關(guān)鍵的是離史家胡同小學(xué)非常近。

　　“我自己本身已經(jīng)有一套房子處于還貸期間，此次想再買一套二手房為了孩子上學(xué)方便。”趙先生告訴記者，由于東二環(huán)內(nèi)離史家胡同小學(xué)近的住宅項目不多，而且大部分是回遷房。所以從11月開始，趙先生就開始委托中介公司選房。

　　“好不容易在一個中高檔社區(qū)看中了一套90平米左右的房子，還沒來得及下單，12月中旬央行有關(guān)第二套房貸的細則就出臺了。”趙先生表示，經(jīng)過計算，第二套房貸細則出臺后，他看中的房子光銀行貸款成本就多出了近二十萬。

　　在與中介公司經(jīng)紀(jì)人員再三計算了各種稅費以及貸款細節(jié)后，趙先生最終無奈地表示壓力太大，先不買了。

　　“在二手房交易過程中，購買第二套房的客戶占比相對不少。這其中，能夠一次性付款的最多只有一半，還有一半都必須貸款。”一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員告訴記者，央行第二套房貸新政對這部分人群的影響最大。

　　而且，各家商業(yè)銀行此次對于央行第二套房貸政策的執(zhí)行也很徹底。“原來有些客戶還希望能夠打個時間差，盡快辦理貸款手續(xù)以避過這一政策。但事實上，銀行方面很難通融。”上述經(jīng)紀(jì)人員表示，各家中介公司或多或少都有關(guān)系銀行，只是目前來看銀行方面很難松動。

　　“奧運概念”難減觀望情緒

　　中國經(jīng)濟時報記者通過采訪還發(fā)現(xiàn)，近段時間掛牌房屋銷售周期明顯延長，以前大部分房子掛牌不用一個月就能賣掉，現(xiàn)在最少也要一個半月。

　　據(jù)“中大恒基”一位店長反映，“準(zhǔn)客戶”數(shù)量明顯減少，很多客戶都不再像以往看三、四套房子就能確定購房意向，而是只看不買，觀望情緒明顯。同時，很多中介公司也選擇在年底進行戰(zhàn)略整合，紛紛關(guān)閉贏利能力不理想的店面。

　　記者走訪了一些成熟社區(qū)發(fā)現(xiàn)一個普遍現(xiàn)象，有不少中介包括一些品牌中介在其周圍支起一塊布滿該社區(qū)二手房源的“廣告版”，一兩個員工站在“廣告版”旁邊等待“生意”。盡管這些統(tǒng)一穿著單薄西裝工作服的中介人員在瑟瑟寒風(fēng)中耐心“守候”，但來往的路人鮮有上前詢問。

　　一位中介人員告訴記者，現(xiàn)在房子越來越不好賣了，很多中介公司都采用這種在社區(qū)周邊“擺攤”的形式爭取市場。但過來詢問的客戶不多，真正有意向購買的又擔(dān)心房價會跌而猶豫不決，要促成一筆交易難度比以前大得多。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，盡管12月份二手房源掛牌量上漲17%左右，但客戶需求環(huán)比回落9%。

　　“包括奧運場館周邊在內(nèi)的二手房成交量都有5%—21%左右不同程度的下降，成交價格也出現(xiàn)了一定程度的松動。”“鏈家地產(chǎn)”副總金育松表示，這讓前幾個月憑借奧運概念火爆的區(qū)域二手房市場發(fā)展變得不是特別明朗。

　　究竟奧運之前房價還能漲多少以及奧運之后這部分房產(chǎn)優(yōu)勢不再明顯是否會降價，成了絕大多數(shù)自住需求者最大的疑慮，“過了奧運會再說”成了一種普遍的觀望心理。

　　向買方市場轉(zhuǎn)變，中介壓力大

　　“買房的人等著房價降，賣房的人等著市場回暖，這種博弈心理的表現(xiàn)就是雙方都在觀望。”鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司東直門店一位負責(zé)人告訴記者，市場交易量減少，中介公司的壓力就變大了。

　　北京一家大型連鎖房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的負責(zé)人向記者表示，該公司在北京有700多個門店，近7000名經(jīng)紀(jì)人，光是經(jīng)營這些門店每個月就需要不少投入。一旦市場遇冷，門店業(yè)務(wù)量下降，就會對整個公司贏利能力產(chǎn)生影響。

　　“原來我們公司規(guī)定新入職經(jīng)紀(jì)人三個月沒有業(yè)務(wù)辭退，但前不久公司出了新政策，45天沒有業(yè)績就辭退。”劉培樹剛進入經(jīng)紀(jì)行業(yè)不到兩個月，面對這份新規(guī)定，他向記者坦言壓力很大。“我現(xiàn)在每天都在想怎么能把業(yè)務(wù)做好，市場不好了，我就得更勤奮一些。”劉培樹在和記者交流過程中，不斷提到目前的市場太缺乏人氣。

　　“雖然市場交易量在下降，但大部分二手房的價格并沒有下降，只有個別房源價格回調(diào)。”我愛家我家交道口店的負責(zé)人在接受記者采訪時分析，回調(diào)價格的房子有以下幾種情況，一種是房子存在明顯缺陷；二是當(dāng)初報價過于離譜；三是非常急切等錢用。

　　“比如，燈市口附近一套50平方米左右、1995年的房子，戶型不好，朝向也一般，但在去年9、10月份的時候掛牌價格102萬，目前則回調(diào)到85萬。”東四某中介公司經(jīng)紀(jì)人員韓濤向記者介紹，在以上這幾種情況下回調(diào)房價，對于整個市場來說影響并不大。

　　“中介公司的壓力不僅僅來自于市場觀望，另一個重要原因是二手房市場越來越規(guī)范，買、賣雙方也更加理性，市場不再像過去那樣一哄而上。”韓濤介紹，過去二手房交易市場賣方與買方的比例是1∶10以上，但現(xiàn)在則是1∶2或者1∶3。

　　“過去只要把目標(biāo)客戶帶去看房就可以了，一套房子十幾個客戶看，總有一個能看中，而且交易時間也短。現(xiàn)在不一樣，要向客戶深入地介紹前期、后期市場，要為買、賣雙方考慮得更多。”韓濤說，現(xiàn)在的市場正從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，中介公司的經(jīng)營方式也在轉(zhuǎn)變。“2008年，如果銀行繼續(xù)收緊貸款，二手房市場的壓力會更大。”

　　上漲與回調(diào)博弈，市場低迷持久

　　“2007年前11個月，二手房的成交量可以用突飛猛進來形容，即使在成交淡季的第三季，成交量也是一路上漲。”金育松表示，由于大部分人當(dāng)時對房地產(chǎn)市場的預(yù)期值過高，導(dǎo)致部分需求的“透支”，經(jīng)歷一年的價格飆升后，一部分自住需求者開始預(yù)期走低，推遲購房計劃。因此，2007年底二手房市場出現(xiàn)盤整是一個必然的過程。

　　“中大恒基”市場研究中心發(fā)布的年度報告顯示，2007年北京市二手房市場持續(xù)高速發(fā)展。二手房整體成交均價比2006年上漲了45%，房價的普漲達到了一個新的頂峰，9月份北京市13個城區(qū)整體二手房成交均價破萬。

　　“多項調(diào)控政策對以投資為主的房產(chǎn)持有者構(gòu)成了強大的心理壓力，讓部分持有者急于出售的同時也讓部分需求者不愿輕易接盤。”金育松表示，心理預(yù)期走低及交易周期拉長使價格與交易量的回歸與調(diào)整似乎成為一種必然。

　　“盡管北京二手房市場交易量2007年12月有所下滑，但觀其背景，似乎沒有‘拐點’來臨的可能性。”“中大恒基”市場研究部門認為，2008年北京市二手房價格漲幅將縮小，但受奧運會帶動，價格也不會下跌；成交量有望突破10萬套，漲幅也不會很大。

　　金育松預(yù)計，多空雙方的博弈將促使2008年北京二手房市場保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

　　“2008年的市場低迷將會比2007年持續(xù)得更久一些，但由于供需矛盾無法獲得根本解決，觀望可能是暫時的。”21世紀(jì)不動產(chǎn)高級分析師孟奇對記者表示，未來一年，諸多利于價格增長的基本因素如奧運會、經(jīng)濟增長、人民幣升值、城市化等未變，北京樓市很難轉(zhuǎn)為全面下跌，2008年表現(xiàn)為穩(wěn)中有升的“慢牛”格局。(王小霞 謝麗佳)