地鐵“三線兩段”的開(kāi)通，令上海的房產(chǎn)市場(chǎng)著實(shí)“火”了一把——距離遠(yuǎn)的如寶山顧村、浦東外高橋、松江大學(xué)城等新開(kāi)通區(qū)域，近的如老西門(mén)、楊浦中原、徐匯田林等市內(nèi)的老牌居住區(qū)，都在2007年的冬天，迫不及待地打出了“地鐵房產(chǎn)”的旗號(hào)。

　　都說(shuō)地鐵通車(chē)，沿線房?jī)r(jià)必漲無(wú)疑。來(lái)自佑威、易居、中原等滬上房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，6、8、9號(hào)線及1號(hào)線北北延伸、4號(hào)線修復(fù)段的開(kāi)通，極為有力地刺激了滬上房產(chǎn)市場(chǎng)，寶山等地甚至還一度躍居新房開(kāi)盤(pán)數(shù)最多、二手房成交最為活躍的地區(qū)。

　　可也有研究人士提醒，地鐵開(kāi)通的這支“強(qiáng)心針”，是在近來(lái)國(guó)家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施連續(xù)性的宏觀調(diào)控大背景下注入的，對(duì)于萎靡了整個(gè)四季度的上海樓市而言，“刺激”的效果如何，尚待進(jìn)一步觀察。而從近幾周的成交報(bào)告來(lái)看，滬上房產(chǎn)市場(chǎng)尚找不到“回暖”的跡象，關(guān)于“地鐵房”概念的炒作，大多也僅限于開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)的“砝碼”而已。

　　地鐵通車(chē)房?jī)r(jià)趨緩

　　家住浦東金橋證大家園的朱阿姨，對(duì)小區(qū)外的房產(chǎn)信息格外熱衷。每逢上班下班，出門(mén)接送孫女，都會(huì)朝中介門(mén)店外的小黑板瞄上兩眼。可最近朱阿姨感覺(jué)，房?jī)r(jià)沒(méi)以前漲得那么快了。

　　朱阿姨不是因?yàn)樽约阂�買(mǎi)房，而是想了解房產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是自己家房子最新的報(bào)價(jià)。

　　從剛剛買(mǎi)來(lái)的時(shí)候5000元/平方米出頭一點(diǎn)，到如今穩(wěn)定在14000元/平方米-15000元/平方米的水平，朱阿姨的這套100多平方米的房子升值速度，用“滾雪球”來(lái)形容，一點(diǎn)都不為過(guò)。臨近的一些老式公房住宅，也都搭乘地鐵建設(shè)的“順風(fēng)車(chē)”，在最近的幾年間身價(jià)陡增。

　　“按理來(lái)說(shuō)，6號(hào)線通了以后，房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)上去一點(diǎn)才是啊……”這兩天，朱阿姨納悶的就是這個(gè)問(wèn)題。

　　6號(hào)線的巨峰路站，距離朱阿姨的小區(qū)僅數(shù)百米的距離。6號(hào)線還未開(kāi)通前，朱阿姨天天都盼著這道縱貫浦東的“海上霞光”早一點(diǎn)開(kāi)通。因?yàn)樗�心里盤(pán)算著，地鐵就是房?jī)r(jià)繼續(xù)上升的“砝碼”。

　　可現(xiàn)如今，地鐵所帶來(lái)的熱度沒(méi)持續(xù)幾天，朱阿姨反而倒抽了一口涼氣——小區(qū)門(mén)外的房產(chǎn)中介，近來(lái)一間連著一間地倒閉。不光是從報(bào)刊上聽(tīng)來(lái)的大名鼎鼎的“中天置業(yè)”，就連剛開(kāi)業(yè)不久的“創(chuàng)輝租售”也都關(guān)門(mén)了。

　　房產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，令一些實(shí)力不濟(jì)的中小型中介紛紛退市，這是朱阿姨從報(bào)刊上看來(lái)的最新分析。可地鐵通車(chē)了，房?jī)r(jià)反而不漲了，或者說(shuō)漲得慢了，這是讓朱阿姨最不理解的地方。

　　“地鐵開(kāi)通，真的讓我們的房子更值錢(qián)了嗎？”朱阿姨問(wèn)道。

　　地鐵概念早已“透支”

　　“這主要是因?yàn)橥ǖ罔F這一消息的利好效應(yīng)，已經(jīng)在地鐵還沒(méi)有開(kāi)通前就提前釋放出來(lái)，所以真正地鐵通到那里，房?jī)r(jià)漲勢(shì)也變平緩了。”有業(yè)內(nèi)人士一針見(jiàn)血地指出。

　　從地鐵規(guī)劃出來(lái)，到地鐵動(dòng)工興建乃至地鐵施工階段，規(guī)劃中的地鐵沿線樓盤(pán)價(jià)格會(huì)有比較大的漲幅；而到了地鐵真正開(kāi)通，其房?jī)r(jià)的上漲反而趨緩，在上海就存在著這種情況。

　　大量事實(shí)證明，地鐵對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響是相當(dāng)巨大的。

　　據(jù)市場(chǎng)分析人士介紹，一般情況下在同一區(qū)域內(nèi)，靠近地鐵站口的樓盤(pán)均價(jià)要高一兩千左右。像1號(hào)線蓮花路站附近的次新房，如果這個(gè)樓盤(pán)走路到地鐵站口大約5到10分鐘的話，價(jià)格在15000元/平方米到16000元/平方米，而如果不靠近地鐵，均價(jià)可便宜至12000多元/平方米。

　　但他同時(shí)認(rèn)為，那些覺(jué)得“地鐵一到，房?jī)r(jià)就漲”的人多少有些一廂情愿，因?yàn)楸姸嗌�戶賣(mài)家，對(duì)地鐵房產(chǎn)的期望值過(guò)于高了，在二手市場(chǎng)上“出手很重”，反而導(dǎo)致這樣一個(gè)結(jié)果：掛牌價(jià)高高在上，成交量廖廖無(wú)幾。

　　“比如1號(hào)線北延伸段的共富新村地區(qū)，當(dāng)初方案出來(lái)的時(shí)候，周邊的房?jī)r(jià)一般在三四千元/平方米左右，等到去年底這里正式開(kāi)通地鐵，掛牌價(jià)越來(lái)越離譜，每平方米5000元、6000元，其中有不少投資客，他們認(rèn)為地鐵一到，房?jī)r(jià)肯定要漲，大家都是互相看著別人的出價(jià)來(lái)掛牌，人家掛7000元/平方米，自己就非要掛個(gè)7200元/平方米。”

　　“目前興建的地鐵線路，所經(jīng)過(guò)的大部分區(qū)域，都已形成比較完備的交通體系，新的地鐵線路更多的是起到補(bǔ)充、激活的作用。”有市場(chǎng)人士認(rèn)為，與早期地鐵1號(hào)線通到當(dāng)時(shí)交通極為不便的閔行“腹部”地區(qū)不同，現(xiàn)如今“莘莊效應(yīng)”已經(jīng)難以被復(fù)制，換句話來(lái)說(shuō)，這種靠一條軌道“激活”一大片區(qū)域住宅市場(chǎng)的情形在上海已很難重現(xiàn)。

　　-專家視點(diǎn)

　　地鐵不足以支撐房?jī)r(jià)

　　至2010年世博會(huì)召開(kāi)前，上海將形成總里程達(dá)400公里的軌道交通基本網(wǎng)絡(luò)。屆時(shí)，搭乘地鐵出行的便捷不會(huì)再被無(wú)限放大。盡管它仍然會(huì)是房產(chǎn)銷(xiāo)售的絕佳賣(mài)點(diǎn)，但不再必然有效。還需要有其它諸如學(xué)區(qū)、商圈、購(gòu)物等眾多利多優(yōu)勢(shì)支撐，“地鐵房”才能彰顯其真正的價(jià)值，絕非許多開(kāi)發(fā)商所宣稱的“有百利而無(wú)一害”。

　　莘莊效應(yīng)一去不復(fù)返

　　許多開(kāi)發(fā)商在探索軌道交通的價(jià)值時(shí)，經(jīng)常會(huì)以地鐵莘莊站為范例，以刻意渲染身價(jià)、拉抬房?jī)r(jià)。并非每一條線都能像1號(hào)線的終點(diǎn)站——莘莊那樣，在短時(shí)間內(nèi)聚集如此旺盛的人氣。未來(lái)，上海將有13條軌道交通要陸續(xù)投入營(yíng)運(yùn)，2010年后，上海的軌道交通站點(diǎn)已達(dá)數(shù)百個(gè)之多，各站點(diǎn)幅射效應(yīng)與光環(huán)將明顯降低乃至銳減。

　　投資得摸清線路特點(diǎn)

　　那么應(yīng)如何進(jìn)行地鐵房的投資呢？可以看到，每一條軌道交通線路均有其與眾不同之處，譬如：1號(hào)線貫穿人民廣場(chǎng)、淮海中路、徐家匯；2號(hào)線連通陸家嘴、人民廣場(chǎng)、靜安寺、中山公園等重要的商圈，屬于就業(yè)、購(gòu)物線；3號(hào)線則以居住功能為主；4號(hào)線更是唯一的環(huán)形線，幾乎串連所有軌道交通，雖方便無(wú)比，可無(wú)論到哪兒，都得面臨轉(zhuǎn)乘；5、6號(hào)線則各自偏重在浦西與浦東郊區(qū)居民的輸送與轉(zhuǎn)乘；7號(hào)線因?yàn)橛袛?shù)個(gè)站點(diǎn)經(jīng)停世博園區(qū)，因此有“世博專線”之稱；八號(hào)線由于串聯(lián)人民廣場(chǎng)、西藏路、四川北路幾條重要街區(qū)，可望開(kāi)辟出一條嶄新的“商業(yè)長(zhǎng)廊”；九號(hào)線則因?yàn)檫B接徐家匯與松江佘山、松江大學(xué)城，而帶有明顯旅游、學(xué)業(yè)的色彩。

　　（記者楊冬）