年前，兩家在滬上擁有數(shù)十甚至上百家門店的中介公司，一夜之間大面積關(guān)閉門店，致使買賣二手房的資金安全問題，成為新年二手房交易中的“開門第一件事”。新春佳節(jié)剛剛過去，更多的年度家庭購房計(jì)劃翻開了新的一頁。新年里，選擇一家服務(wù)良好的品牌中介是二手房買賣過程中的“重中之重”。中介公司應(yīng)該怎么選？業(yè)內(nèi)人士提醒，消費(fèi)者要舍得花時(shí)間花精力，在簽訂居間合同前對(duì)選定中介的資質(zhì)、規(guī)模、口碑、誠信度以及經(jīng)營狀況做一番了解

　　問: 望: 切: 聞:

　　四個(gè)步驟把脈中介資質(zhì)

　　為了保障交易安全，選擇一家可靠的中介公司勢在必行。那么，什么樣的中介公司才能讓消費(fèi)者放心“依賴”？

　　業(yè)內(nèi)人士表示，大型中介一般都有嚴(yán)格的操作規(guī)范制度、權(quán)威專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人士、雄厚的資金實(shí)力，相對(duì)小中介來講，會(huì)防止如“吃差價(jià)、攜款潛逃”等惡劣行為，同時(shí)為買賣雙方在交易過程中提出更專業(yè)的建議。因此，建議消費(fèi)者選擇知名度高、市場口碑好、經(jīng)營狀況穩(wěn)定的品牌中介，以此保障交易的安全。

　　具體可以從四個(gè)方面考察中介公司。

　　看規(guī)模

　　通過中介公司的店數(shù)規(guī)模、門店外觀、辦公環(huán)境等判斷中介公司的實(shí)力和正規(guī)程度。一般實(shí)力比較強(qiáng)的中介公司，操作更加規(guī)范，也更加注重公司的形象和服務(wù)質(zhì)量。對(duì)此，消費(fèi)者不妨實(shí)地考察一番。

　　但是同時(shí)需要指出，門店數(shù)量不足以完全衡量一個(gè)中介公司，還需要看它的“資格”是否夠“老”。快速鋪張的中介公司可能存在資金緊張的問題，因此已經(jīng)穩(wěn)定運(yùn)作了一段時(shí)間的中介公司相對(duì)更加可靠。尤其是一些剛剛進(jìn)入市場的外來中介，需要一定的時(shí)間來適應(yīng)上海的市場規(guī)范和操作模式，公司內(nèi)部可能也還在調(diào)整，消費(fèi)者選擇的時(shí)候要慎重。

　　聽口碑

　　口碑是需要累積的，中介行業(yè)也是如此。

　　消費(fèi)者可以向進(jìn)行過二手房買賣的親友打探經(jīng)驗(yàn)，聽聽身邊人的切身體會(huì)，也可以去權(quán)威的媒體查看關(guān)于選定中介公司的負(fù)面報(bào)道，以及最后事件的解決方式，以此來判斷中介公司是否值得信賴。

　　同時(shí)，中介公司的廣告投放量的多寡和穩(wěn)定性也是衡量中介公司實(shí)力的標(biāo)準(zhǔn)之一。一般來說，為了維護(hù)公司形象，增加銷售通路，品牌中介都會(huì)在主流的報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體上持續(xù)發(fā)布正式的房源廣告，以廣告的方式形象展示自身品牌及有價(jià)值的房源信息。

　　直接和工作人員交涉

　　與中介公司的工作人員直接接觸可以了解中介公司的專業(yè)度。服務(wù)人員的穿著是否得體，談吐中對(duì)市場的認(rèn)知度，指導(dǎo)買賣時(shí)對(duì)交易流程的熟悉度，這些都可以從側(cè)面看出一個(gè)中介公司的專業(yè)程度。同時(shí)，在委托洽談的時(shí)候，留意中介公司的立場和操作原則，對(duì)于一些專業(yè)度不足、立場不堅(jiān)定或提出明顯不合常規(guī)的要求的中介公司，應(yīng)多加注意并心生警惕。

　　同時(shí)，消費(fèi)者還可以詢問中介公司是否能提供一些額外的增值服務(wù)。為了爭取客戶，目前不少品牌中介都陸續(xù)有新的服務(wù)內(nèi)容推出。對(duì)此，消費(fèi)者不妨留意。

　　了解操作模式要注意中介公司內(nèi)部的操作流程。小型中介公司和大型品牌中介的操作流程會(huì)有不同。

　　品牌中介公司一般分工明確，會(huì)將前期交易與后期后續(xù)服務(wù)分開，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事前期的配對(duì)、帶看、促成交易等工作，而簽約、貸款、過戶等后續(xù)服務(wù)則另有專業(yè)部門負(fù)責(zé)，以此確保交易的安全性。而一般性的小中介則往往一個(gè)業(yè)務(wù)員就身兼數(shù)職，處理買賣的全過程。

　　此外，即使是各家品牌中介，具體的操作模式也各有不同。消費(fèi)者可以同時(shí)了解幾家公司的操作模式，將它們進(jìn)行對(duì)比，再從中挑選出最適合自己的一家。

　　律師提醒：

　　中介企業(yè)形式不同所負(fù)責(zé)任大相徑庭

　　瞿先生在知名中介公司門店看中了一套二手房。可是，在支付了定金、簽訂了居間合同之后，卻最終沒有買到心儀的房子。與門店多次交涉未果，他只好找到了該中介的總部。然而，得到的答復(fù)卻是，那家店只是他們的加盟店，他們不承擔(dān)任何責(zé)任。這下瞿先生糊涂了：明明掛的是你的名，為什么可以不負(fù)責(zé)任呢？

　　上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所的王展律師提醒消費(fèi)者，中介公司形式不同，所負(fù)的責(zé)任也不一樣。目前，房地產(chǎn)市場有不少品牌中介利用特有的經(jīng)營技術(shù)和品牌，除自己開直營店外，還通過特許經(jīng)營的方式吸收加盟店拓展業(yè)務(wù)。

　　直營店是品牌中介公司的分公司，由品牌中介公司承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)我國《商業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》規(guī)定，房產(chǎn)中介加盟店必須能獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。如果加盟店給上下家造成了損失，由自己獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任，授其使用權(quán)的品牌中介公司并不承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)然，如果總店怕砸了自己的牌子，自愿補(bǔ)償是另外一回事情。因此，如果消費(fèi)者找的是加盟店，更要看加盟中介的品牌知名度和誠信度。

　　買房人可以通過營業(yè)執(zhí)照區(qū)分加盟店和直營店。一般來說，加盟店?duì)I業(yè)執(zhí)照上的名字就是加盟店自己的名字，并無授權(quán)品牌使用權(quán)的中介公司名字，性質(zhì)上明確是法人；直營店?duì)I業(yè)執(zhí)照上登記的則是中介公司的名字，性質(zhì)上是分支機(jī)構(gòu)。市民走進(jìn)中介公司，只要看掛在墻上的營業(yè)執(zhí)照，就能判斷出是直營店還是加盟店。

　　中介“搭橋”，消費(fèi)者易生依賴

　　　二手房交易具有價(jià)值高、程序多、時(shí)間長的特點(diǎn)，交易的過程中會(huì)有各種各樣的意外風(fēng)險(xiǎn)和變故，還可能和銀行、交易中心、公證處等其他機(jī)構(gòu)打交道。因此絕大部分的人，在二手房買賣的時(shí)候，還是會(huì)通過中介公司來進(jìn)行交易。

　　和買賣雙方“手拉手”相比，通過中介公司進(jìn)行交易最大的優(yōu)點(diǎn)就是省力省心。中介公司對(duì)二手房買賣的辦理有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，不僅能提高二手房買賣的效率，還能根據(jù)經(jīng)驗(yàn)有預(yù)見性的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)于買賣雙方的交易安全起著十分重要的作用。

　　然而，這一便利因素也讓買賣雙方在心理上存在了一定的依賴性，認(rèn)為中介公司一定會(huì)把所有的事情都負(fù)責(zé)搞定。在交易中，通常是這樣的：中介人員說什么，買賣雙方就做什么；中介公司說需要哪些材料，買賣雙方就準(zhǔn)備哪些材料。這就讓一些不規(guī)范的操作有了可乘之機(jī)。 (張薇）