一棟180多平方米的聯(lián)排別墅兩周就降了50萬元,廣州中心區(qū)70平方米房子還沒到手已縮水20多萬元。中國房地產的龍頭萬科率先在深圳、廣州、成都、武漢、天津、上海、北京、東莞等8個城市高調降價，下調幅度在5%～30%不等。在萬科降價的沖擊波下，盡管很多房地產商都不承認自己降價，但是記者在廣州調查發(fā)現(xiàn)，各種各樣變相降價的方式在廣州樓市已經出現(xiàn)。2008年，廣州的樓市和全國其他地區(qū)的樓市一樣將面臨著“銀根縮緊”，開發(fā)商貸款困難，限價房成品大批上市等眾多因素的影響，2008年廣州的樓市還將面臨著更大考驗。

　　樓市故事

    半年房價縮水40% 業(yè)主連呼要變“負翁”

　　從2007年下半年廣州的樓價下跌以來，已經讓一部分高位買入者實實在在受到了傷害。在金沙洲一個知名樓盤的業(yè)主論壇上，一名業(yè)主直言“×××樓盤跌價太大啦!……對新進業(yè)主太沒保障啦! 太失望啦!”這名業(yè)主表示，他在去年9月底，抱著對金沙洲發(fā)展藍圖的期望，在家人和朋友的反對聲中，天價買進了一套單位, 每平方米超過12000元。當時信心十足的他認為價格在安全線上，不料過了2個月，也就是去年11月份的時候，他收到了每平方米6800元起的促銷短信，雖然當時6800元起的價格不免有噱頭的意思，因為朝南的大單位仍然接近9000元/平方米，但是買主已經很受傷，連連表示：“實在讓人失望。”

　　失望的不僅僅是這名業(yè)主，在該論壇上，另外一名業(yè)主反映，自己是以接近13000元/平方米的價格買的，“一個月一平方米跌了5000元啊! 痛啊! 還要供樓, 真變了負資產!”另有業(yè)主是以11850元/平方米買的，還買了三套，當時剛從股市出來，一次性付款。這位股民兼樓市投資者當時希望在今年該樓盤樓價能回復到12000元/平方米。

　　90萬元新房跌價 10年積蓄化成水

　　在“中國地產新視角盤點2007沖刺2008廣州高峰論壇”上，廣州市房地產協(xié)會名譽會長陳敦林曾經表示，2008年有四類房子價格不會跌。第一類是城市中心區(qū)的房子，第二類是大戶型的房子，第三類是好地段的房子，第四類是別墅型的房子，包括獨立別墅、空中別墅、聯(lián)排別墅。

　　如果套用專家的說法，金沙洲因為遠離市區(qū)，有的樓盤甚至已經到了南海境內，而且又恰好周邊有限價房虎視眈眈，種種原因促使樓價下調。但是記者調查發(fā)現(xiàn)，即便是在市中心、好地段的大樓盤，買了房子同樣有風險。

　　吳先生在珠江新城一家外貿公司上班，從2007年上半年開始看房，在去年11月份看中了天河中心某大型樓盤之后，痛下決心買了一個二居室。70多平方米，當時的價格是90多萬元。然而買了這個房子之后，樓價是一路往下，每次看到該樓盤的促銷信息，他總是一臉黯然。為了不再傷他心，周邊的朋友和他聊天，總是竭力避開房價話題。根據最近接到的樓盤促銷信息價格一計算，吳先生發(fā)現(xiàn)自己這個至今還沒到手的房子已經足足縮水了20多萬元。在沒有到外貿公司上班之前，吳先生一直在一家科研單位上班，每個月的薪水扣除各項稅款之后，不過2000多元，根本存不了多少錢。房價一降，相當于他之前近十年的辛苦積蓄全部化成了水。

　　深度剖析

    1300套限價房將上市：成為同地段類似商品房價格標桿

　　在廣州，限價房給樓市帶來的沖擊波是不可小覷的。廣州市同創(chuàng)卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，近期廣州樓市的主角不是商品房，而是限價房。2008年推出的限價房總量約占本市新建商品住宅年均銷售量的20%，在2008年三四月，估計有3個限價房項目近1300套單位入市。

　　對于限價房的入市，廣州市國土房管局有關負責人表示，限價房有效緩解了中等收入首次置業(yè)群體的購房壓力，切實穩(wěn)定了商品住房價格，有效防止了房價大起大落。廣州一位房地產人士告訴記者，和限價房在同一個區(qū)域的樓房，如果類型也相似，那么限價樓的價格可能是一個重要的衡量因素，因為發(fā)展商所售的房子的定價肯定要有競爭力。

　　事實上，在限價房發(fā)售的區(qū)域，已經讓同區(qū)域的商品房有了比價效應，甚至出現(xiàn)了“比限價房價格更低的商品房。”在金沙灣附近的“時代糖果”，今年1月27日開賣，就以低價成功將沒有廣州戶口，但是消費層次與限價房相同的消費者拉到了自己的“旗下”，而同樣在金沙灣的降價之后的中海新沙灣，同樣賣得很火，A14、A15、A16三幢開盤當天就賣出了六七成。

　　供地數(shù)量增加彈性：部分中心區(qū)樓盤或還會再降

　　廣州樓市的變化，已經讓政府有了反應。在《廣州市市轄區(qū)2008年住房建設計劃》，廣州采取了彈性方式。2008年全市十區(qū)商品住房用地供應2.5~4平方公里，規(guī)劃建筑面積750萬~1000萬平方米。而這一供地規(guī)模與2007年的水平基本持平，去年廣州計劃供地5平方公里，最后供應量在4平方公里以上。

　　對此，國土房管局表示，這是為了避免政府對市場的過度干預，以避免剛性計劃與靈活變化市場之間出現(xiàn)脫節(jié)甚至沖突。為此，本次商品住房建設計劃按照一定區(qū)間范圍確定，并且強調要根據房地產市場實際運行情況靈活確定實際供應規(guī)模和時序。

　　這意味著，今年政府將根據房地產市場走勢及房價走勢來靈活控制供地的數(shù)量和節(jié)奏。不過，政府還將根據5平方公里的上限水平進行土地儲備，以防市場出現(xiàn)較大的土地需求。從中發(fā)出的信號是政府并不愿意看到房價大起大落。

　　時代地產控股有限公司副總裁白錫洪表示，對于2008年的廣州樓市還是持“謹慎樂觀”的態(tài)度，2008年廣州的樓市可能會迎來調整期，但是“狂瀉”這種狀況不會出現(xiàn)。因為從2004年一直到2006年廣州的樓市一手樓的住宅成交是480億元，而成交的面積是900萬平方米，相對來說比較穩(wěn)定。

　　2007年廣州的房價飆升主要是因為住宅的量供應不足，到后期好多的發(fā)展商都沒有“貨”，2008年只要廣州有“剛性”的需求在，就應該有“市道”在。而白錫洪強調，在樓市的“冰凍期”，他們在廣州金沙洲附近的一個以中小置業(yè)者為主的“時代糖果”，以4888元/平方米起的超低價開售，2008年1月27日開賣，200套房在一個月的時間內已經賣剩了11套，其中70%是廣州的置業(yè)者，他們大多數(shù)是首次置業(yè)的業(yè)主。“所以，廣州樓市的剛性需求是有的，關鍵是價位是否在消費者的心理承受范圍內！”白錫洪對記者說。

　　白錫洪表示：在廣州的中心城區(qū)例如珠江新城，相對于2007年下半年的價格飆升，今年這部分地區(qū)的樓價或將有所回落，下降幅度可能在20%左右。

　　銀根收緊：開發(fā)商貸款成本上升或降價促銷

　　“沒有花很長時間，按正常程序走，大概半個月貸款就已經批下來了。”國內首批限價房業(yè)主張先生高興地告訴記者，在支付三成首期款后，他向建行申請約40萬元的個人住房優(yōu)惠利率貸款，很快就獲得了批準。

　　記者了解到，絕大部分銀行對一手樓貸款控制仍然比較寬松。銀行方面表示，只要是開發(fā)商開盤銷售的單位，因為開發(fā)商之前已經跟銀行有合作協(xié)議，所以購房者一般都能在指定銀行里順利獲得貸款。“除了第二套住房以外，銀行基本上都能提供最高七成、利率下浮10%的優(yōu)惠貸款。”但是二手樓按揭卻比一手樓難很多，一般最多只能拿到房價六成的貸款，而且按一些銀行規(guī)定，二手樓貸款利率還不能再享受下浮的利率。

　　相對于個人住房貸款而言，銀行對開發(fā)商擰緊信貸水龍頭對樓市的沖擊可能更大。眾所周知，從去年開始，人行、銀監(jiān)會等部門從去年9月開始就連續(xù)出臺多個嚴控房地產貸款的政策規(guī)定，“雖然就開發(fā)貸款而言，沒有特別新的規(guī)定，但監(jiān)管部門連續(xù)放出的警告信號，也讓銀行不得不對開發(fā)貸款的發(fā)放倍加嚴謹。”一家總部位于北京的上市銀行房貸部負責人伍先生表示，房地產開發(fā)貸款本來就比一般的企業(yè)貸款要難，因為國家規(guī)定這幾年一直非常嚴格，而今年，銀行資金整體緊張，除了大的開發(fā)商還可能拿到貸款外，小一點的開發(fā)商貸款基本上批不了。 “就算是大開發(fā)商，肯定也不能拿到像過去那么低廉的貸款，基本上要執(zhí)行上浮利率。就算名義利率不上升，銀行也會通過收取財務費用等提高開發(fā)商貸款成本。”伍先生說，銀行收緊貸款時間一長，小的開發(fā)商肯定熬不住，就算是大的開發(fā)商，因為貸款成本上升，也迫使他們盡早出貨回籠資金，房價很有可能因此下跌。

　　一位房地產商向記者坦承：2008年他們頭上最大的“緊箍咒”就是銀根緊縮。目前，房地產商的融資渠道主要有兩方面，一方面是上市融資，一方面是通過銀行貸款融資，目前大部分的房地產商還是通過銀行融資。

　　一個房地產商從拿到地開始申請報建到預售，一般是8~10個月的時間，其中，前期的地價、拆遷、廣告費用、道路綠化等都是通過前期的銀行貸款獲得的資金支付，如果發(fā)展商的資金緊張，有可能會通過價格走低等方式來縮短自己的銷售周期，比如，可能拿一些朝向比較差或者樓層比較差的房子先期降價，迅速回籠資金。

　　貨幣政策分析報告已充分說明了房價與房貸之間密不可分的關系。數(shù)據顯示，去年第四季度商業(yè)性房地產貸款增速已明顯減緩，新增貸款僅為上季度的50%。其中，房地產開發(fā)貸款新增122億元，個人住房貸款新增1596億元，分別僅為上季度的12.5%和60%。與此同時，去年12月份，全國房屋銷售價格同比上漲10.5%，漲幅與11月份持平，環(huán)比上漲0.2%，比11月份降低0.6個百分點。分地區(qū)看，雖然12月份烏魯木齊、北海等城市同比漲幅較高，但70個大中城市中已有22個城市房屋銷售價格出現(xiàn)環(huán)比負增長。(蔣悅飛 陳穗華 孔華 賴偉行 王亮 海國 馮昕)