隨著上海老齡化程度越來越高，住房“倒按揭”越來越引起社會各方的關注。“倒按揭”這個“舶來品”在國人的頭腦中越來越清晰，它的實施漸行漸近……

　　“倒按揭”從后臺走向前臺

　　“倒按揭”又稱“反向住房抵押貸款”，即指房屋產權擁有者將房子抵押給銀行或保險公司等金融機構，金融機構綜合評估房產擁有者的年齡、生命期望值、房產現有價值和預計人去世時的房產價值等因素，然后每月支付房產擁有者一筆固定的資金。期間房產擁有者繼續獲得居住權，直至其去世。最后，金融機構將其房產出售，所得房款用于抵消房產擁有者在抵押期間所得到的資金。有的國家還規定，若過后房產升值了，多余資金則歸還房產擁有者家屬。

　　“倒按揭”方式最早起源于荷蘭，至今已有20年余歷史。由于此種方式主要用于擁有房產的老人，又稱“以房養老”模式。隨著我國進入老齡化時代，“以房養老”越來越成為社會一大熱點，不少金融機構和開發商躍躍欲試。

　　2003年，國內一家知名房地產開發集團率先提出實施“倒按揭”模式，呼吁盡早將國外的“以房養老”模式引入國內。

　　2006年2月，上海綠地集團在推銷“21世紀城孝賢坊”樓盤時推出一個被稱為“忠孝兩全”的“以房養老”模式，該模式從某角度說類似于住房“倒按揭”。

　　2006年3月，上海市人大代表在人代會上呼吁對老年人開展“以房養老”的嘗試，此舉引起上海市公積金管理中心的注意。該中心政策法規處表示，將同其他有關部門開展研究,爭取盡快制定一個初步構想。

　　2007年10月，上述國內知名房地產開發集團擬定一份“以房養老”的“倒按揭”方案，該方案很快就通過相關部門的審批。據了解，實施“倒按揭”的具體操作單位則是一家國內的人壽保險公司。

　　2008年4月，上海市民政局和市老齡辦聯合召開一次關于如何開展“以房養老”的新聞發布會，表示上海已對“倒按揭”這一“不靠子女靠房子”的新型養老模式予以較大的關注，目前已經進入正式研究階段。該新聞發布會上披露如下信息：

　　我國80歲以上高齡人口正在以每年100萬的速度遞增，老齡化速度在世界上名列前茅。上海是國內第一個步入老齡化的城市，老齡化比例超過13.4%,位居國內之首。預計到2025年，這一比例將超過30%。

　　為“倒按揭”算一筆賬

　　不少專業人士認為，“以房養老”作為一項新興事物能大大提高老年人的現實生活水準。如果在金融創新方面能有所作為的話，“倒按揭”完全可以在國內迅速推廣。

　　一位保險公司人士說，國內保險業通過短短15年時間，今天已發展到保險覆蓋生、老、病、死、殘等各個領域，唯一空白的就是“倒按揭”。目前國內養老保障體系主要由三部分組成，即社保、商業保險和企業年金。其中社保只能保障市民平均生活水平，商業保險比較適合年輕人和生活較富裕的人，而企業年金只有少數企業才能享受。如果通過“倒按揭”方式將老年人擁有的資產通過配置變成其生活資源之一，則彌補了國內保險體系的一大缺口。目前很多“空巢”老人生活水平低下，實施“倒按揭”一定程度上也能提升其生活水準。

　　有人替一位63歲老人算了一筆賬：該老婦居住的房子目前市價為80萬元，按上海女性平均期望壽命82周歲的話，老人理論上預期壽命為19年。19年以后該住房和土地增值估計約40萬元，算去那時房屋折損30萬元，房價總價約90萬元。除去房價評估費、稅費等費用，金融機構可按照房價的70%支付老人一筆資金。按月度計算老人每月可獲生活費約為2700元，加上自己低保金約350元(2008年8月后執行)，老人每月可有3000多元現金可自行支配。盡管只是一個粗略算法，但老人的實際生活水平確實是提高了。

　　實施“倒按揭”并非一帆風順

　　盡管“倒按揭”日漸深入人心，其優點也是十分明顯的。但是，若要真正實行并非易事，至少目前人們還存在不小的爭議。

　　爭議一：社會反應不一

　　目前不少老年人對“倒按揭”還不甚了解，更談不上“以身試法”。市公積金管理中心近日透露，2007年前曾經開展過一次“以房養老”的試點調查。當時連續向許多老人寫信征詢意見，結果不足10個老人回了信，而愿意報名者更是寥寥無幾。據傳，市公積金管理中心不久在幾個報名老人中選出一戶進行試點，以后的情況不得而知。

　　作為當今時勢下的老年人有著不少疑慮和擔心，其中不乏對此種模式不了解，也有的擔心同子女產生不必要的糾葛。更有的表示把房子抵押掉還要好好算計一下，不少人抱有“千算萬算算不過專業金融機構”、最終可能吃虧的思想。正因為社會對此反應冷淡，致使有關部門和機構遲遲下不了推出實施方案的決心。

　　　　爭議二：子女無法接受

　　眼下國內人士認為，此舉有悖于傳統的倫理親情道德觀念。一位社會學教授說，歐美人家庭視“倒按揭”為正常現象，但中國不行。這里的父母對子女的愛是無止境的，造成下一輩要求上一輩越來越多的單向支持。不少老年人或許會想，一旦房產抵押掉了，那么家庭的親情也有可能被“抵押”掉了。一方面老年人在感情上無法接受，另一方面子女們更無法接受。因為，許多年輕人買不起房子，期望通過繼承父母的房產權獲得房子。“倒按揭”必然剝奪子女的這一房產繼承權利，可能更加深獨生子女背景下“空巢”老人的困境，最終遭受損害的還是老年人自己。

　　爭議三：存在多種風險

　　一位銀行業人士說，作為金融機構一般不太愿意推出“倒按揭”項目，其中隱藏諸多風險。

　　正常的房地產按揭是銀行用存在風險的房產(價值隨市場發生變化)換來穩定的現金流，而“倒按揭”則是銀行用穩定的現金流換取風險較大的房產。而且操作“倒按揭”手續十分復雜，其中涉及到房地產評估、利率的不穩定、人的壽命預期、房價波動造成抵押資產的變化、國內外經濟形勢變動等許多難題。一旦出現不穩定狀況就有可能發生違約現象，到時金融機構很難收場。

　　金融機構還有一大心理障礙，即目前國內的土地使用權體制。我國目前住宅土地使用權期限70年，如果購房者花二三十年時間還清房貸，等到退休后再申請“倒按揭”，那金融機構對房地產所擁有的年限權益已所剩無幾。另外，一旦房子需要拆遷，那“倒按揭”豈非成為無本之木了嗎？如果對上述政策和變化沒有明確規定，金融機構會有積極性嗎？

　　“倒按揭”技術方面同樣面臨一些“瓶頸”制約：“倒按揭”目前實行的是“聯體保險”，必須同時計算夫妻兩人的預期壽命。對于這種不可靠的“預測”，其技術難度之大可想而知。

　　該銀行人士認為，歐美國家之所以流行“倒按揭”，這同那里實行高額的遺產稅有很大關系，這可以使老人在“以房養老”還是“留下房子”兩者之間較容易地作出選擇。以美國為例，子女要繼承包括房產在內的遺產須繳納60-80%的遺產稅，這就使許多老年人從經濟角度選擇將房產“倒按揭”，子女對此也少有異議。因此，目前國內還缺少實施“倒按揭”的生存土壤。(葛頌茂)