對于在中國浸淫已久的海外投資者來說，商務(wù)部自上個月起下放房地產(chǎn)備案權(quán)的消息，并未帶來多少欣慰。

　　“‘限外’還在加強落實。最近這兩個月，房地產(chǎn)項目投資的操作愈發(fā)困難�！辈恢挂粋�外資房地產(chǎn)基金經(jīng)理這樣抱怨。而據(jù)商務(wù)部最新數(shù)據(jù)，6月份，完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)共153家，7月份該數(shù)字卻大幅縮水：截至7月底，完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)僅為35家，同比大降77%。將近八成的銳減量說明，由于“熱錢”的問題，外資直線進入中國樓市炒作的“門縫”越關(guān)越小。

　　然而，事情并非如此簡單。盡管遭遇政策掣肘，外資對于中國房地產(chǎn)市場的興趣并未減退。相反，面對苦無資金來源的中國內(nèi)地房企的渴求，外資入市的更多通道正在開啟。

　　“熱錢”變冷

　　直線投資愈發(fā)困難

　　事實上，海外資金在一線城市直接、快速完成房地產(chǎn)物業(yè)收購的大門，早在數(shù)月前便已緩緩關(guān)閉。

　　對于喜好收購中國內(nèi)地商業(yè)物業(yè)的某房地產(chǎn)投資基金來說，自第一季度在上海完成一筆收購之后，已經(jīng)連續(xù)多月未能再有建樹了�！敖衲暌詠�，從境內(nèi)企業(yè)手里直接購買物業(yè)的操作難度越來越大�！痹撏顿Y基金負(fù)責(zé)人坦承。在此之前，該基金曾試圖收購一棟內(nèi)地房企名下的寫字樓物業(yè)，但在長時間等待相關(guān)部門審批無果之后，終告放棄。

　　一名美資開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人向上海證券報記者透露，如果外資企業(yè)介入土地拍賣，可以在“特別允許”的情況下，直接從境外把外幣匯入土地招拍掛的保證金賬戶�！叭绻�競地成功并通過審批的話，這筆資金就可以直接結(jié)匯。”他表示。

　　然而，今年的情況尤其不同，據(jù)他介紹，該外資企業(yè)早在年初時，便已在青島成功競得一幅土地�？墒牵�在項目審批通過之后，外匯卻一直遲遲未能予以結(jié)算�！岸颊f外資投資中國是沖著人民幣升值來的，但現(xiàn)在是美元被困在賬戶里不停貶值，光匯率方面就損失了不少。就算是熱的錢，也變得冷了�！痹撠�(fù)責(zé)人無奈表示。

　　商務(wù)部自7月1日起開始下放備案權(quán)至地方商務(wù)主管部門，在正式執(zhí)行之前，該消息一度被外資投資者們視為利好，但事與愿違。在商務(wù)部出臺的“外商投資項目核準(zhǔn)和設(shè)立審批程度”中規(guī)定，投資總額在5000萬美元以下的限制類外商投資項目由地方自行審批。從實際的操作情況來看，“雖然審批權(quán)限有所下放，總額限制卻并未放開，5000萬美元的額度在現(xiàn)在的市場中是無法做項目的�！币晃煌赓Y開發(fā)商表示。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，6月份完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)共153家，但在7月份的數(shù)量大幅縮水，截至7月底，完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)僅為35家，且“項目情況”一項標(biāo)注為“新設(shè)”的住宅項目幾乎沒有�！案鶕�(jù)現(xiàn)在的操作情況來看，一線城市的商業(yè)項目無法做，二、三線城市的住宅也只能通過招拍掛的方式獲取，困難也不少�！痹撻_發(fā)商無奈地說道。

　　有基金因此改變投資策略。在2006年底，海外核心基金——養(yǎng)老基金、保險公司基金等穩(wěn)健型投資機構(gòu)開始邁入上海市場。對他們來說，一線城市的樓市價格雖然已經(jīng)高企不下，但隨著市場成熟度的提高，風(fēng)險也在相應(yīng)減弱。然而在今年，講究規(guī)避風(fēng)險的核心基金卻開始駐足不前�！耙环矫媸怯捎谝痪�城市的投資難度加大；另一方面是由于對市場及政策保持觀望�！币幻麣W洲養(yǎng)老基金的負(fù)責(zé)人表示。

　　“外外”循環(huán)

　　離岸交易漸成風(fēng)潮

　　即便如此，變換方法后，仍有大批外資投資者急切地想要進入中國房地產(chǎn)市場。

　　全球資本巨頭黑石集團將從卓越金融手中購得的上海長壽路商業(yè)廣場，作為其進軍中國房地產(chǎn)市場的首枚棋子，價格為11億元人民幣。就在黑石集團正式出手之前，今年1月，高富諾購買了長寧區(qū)的華山夏都苑C幢，這棟總面積為29280平方米的住宅物業(yè)，作價為12億元人民幣，此前由摩根士丹利在2006年6月以7.6億元購得；2月，韓國未來資產(chǎn)從美資背景的基匯資本手中，購得了翠湖天地御苑18號樓，價格為9.63億元。

　　5月，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了寫字樓物業(yè)單棟收購最新紀(jì)錄。李嘉誠旗下的香港上市公司和記港陸發(fā)布公告稱，與美國投資基金亞太置地旗下公司霍金斯投資有限公司簽訂協(xié)議，以44.38億元出售位于上海長樂路的世紀(jì)商貿(mào)廣場。但在2005年，和記港陸收購該棟寫字樓的價格只是3億美元。該則交易讓李嘉誠三年間收益21億港元。

　　“基本都是‘外外循環(huán)’的離岸交易。在目前的市場情況下，只有上述離岸交易才是理想的操作模式。因此，即使有賣家開價很高也有買家樂意接受�！笔腊钗豪硎瞬呗灶檰柌恐袊鴧^(qū)執(zhí)行董事陳志強表示，“因為可以免去外匯結(jié)算的問題，關(guān)鍵是可以節(jié)省時間。”

　　業(yè)內(nèi)人士分析，外資投資者們雖然依舊鐘情于中國房地產(chǎn)市場，但日趨嚴(yán)格的控制政策讓他們感到棘手�！�171號文”中明確規(guī)定，“境外機構(gòu)和個人通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)，未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記�！�

　　為了規(guī)避類似風(fēng)險，今年離岸交易的增長便是顯而易見的趨勢。當(dāng)然，對于意圖進入中國房地產(chǎn)市場的投資機構(gòu)來說，離岸交易便只能“局限”于原本便由外資控股的項目。根據(jù)高力國際提供的報告，2008年上半年在上海成交11個物業(yè)，總體成交金額已逾17.2億美元，已達到2007年全年成交額的61%。其中，境外機構(gòu)成交項目達8個，投資金額占總體成交金額的88%�；仡欉@些外資收購案例時不難發(fā)現(xiàn)，離岸交易在今年上半年，已成為外資投資中國房地產(chǎn)市場采取的最主要方式。

　　興趣轉(zhuǎn)變

　　“熱錢”也搞股權(quán)投資

　　另一方面，直接投資項目上的難以運作，也使得部分海外房地產(chǎn)基金“另辟蹊徑”。

　　中國社科院世界經(jīng)濟與政治研究所博士張明認(rèn)為，盡管在“熱錢”的定義、規(guī)模估算方面存在很大爭議，但當(dāng)前“熱錢”加速流入中國卻是不爭的事實。他表示，除了大量“熱錢”以人民幣存款形式存在之外，已有“熱錢”為大量不能獲得貸款的中小企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)開發(fā)商，提供生產(chǎn)運營資金。

　　高力國際投資服務(wù)與特別項目部助理董事張小龍告訴上海證券報，早在2003年、2004年間，外資投資成熟物業(yè)項目的一般毛收益率在11%左右，凈收益率在7%-8%左右。但如今這種投資行為的毛收益率已下降到7.3%，凈收益率僅6%左右。

　　雖然收購成熟物業(yè)使得風(fēng)險降至較低，但早期進入中國市場的一些中長線投資基金，在已經(jīng)適應(yīng)中國的投資環(huán)境之后，開始轉(zhuǎn)向原本被他們認(rèn)為“風(fēng)險太大”的股權(quán)投資和項目開發(fā)方式。張小龍認(rèn)為，由于目前投資市場的競爭令投資收益率不斷收窄，因此境外投資者通過參與到項目的前期開發(fā)中，項目開發(fā)階段回報率便可擴大至20%。另一方面，國內(nèi)開發(fā)商由于受到宏觀調(diào)控以及信貸緊縮政策的影響，也急需境外的資金支持。

　　一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，外資參與開發(fā)通常會采取兩種方式：一種是直接入股項目公司；另一種是先期借予資金，待發(fā)展至一定程度，再以股份的形式進行“抵債”�！皬那敖桢X方式的回報很低，因此很多投資機構(gòu)更愿意入股參與開發(fā)形式，因為利潤回報很高。但現(xiàn)在情況明顯不同，入股的投資回報率達到20%已經(jīng)算不錯了，而借錢的回報率卻能夠高達25%-30%，因此這種投資方式已漸成潮流�！痹摌I(yè)內(nèi)人士說道。(記者 唐文祺)