非回遷戶購危改房可能無效

　　陳女士：在德勝門附近有一片危改房，房屋現在拆遷中。按照規劃，這六棟房屋中有兩棟是給回遷戶的，由于回遷戶不足，開發公司決定將這部分房出售。這種銷售方式屬于商品房嗎？發展商僅有“建筑用地規劃許可證”，簽訂購房合同能受法律保護嗎？

　　答：這個問題的核心是房屋性質是否屬于商品房，現有信息顯示，開發商并未改變危改房的房屋性質，根據以往經驗，這種情況一般屬于經濟適用房，那么在購買時是需要符合法律規定的購買經濟適用房的相關條件。開發商在預售房屋時的一個合法要件是必須具有預售許可證，如僅有建筑用地規劃許可證，那么在簽訂合同后如果發生糾紛，合同的效力會受到影響，可能會被法院認定為無效。

　　貸款未通過可依約定解除合同

　　劉先生：我在一個樓盤購買一套房產，房款總額為200萬元，我付了30%的首付并簽訂購房合同后，在辦理銀行貸款時沒有通過。我本人沒有辦法籌集到這么多的錢款，請問我能否取消購房合同并拿回首付款？是否要承擔什么違約責任？

　　答：對于這個問題，首先要看你簽訂的購房合同中付款方式是如何約定的，在辦理銀行貸款方面開發商有無輔助義務，具體是什么樣的輔助義務。根據合同法的相關規定，依法成立的合同對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。如開發商沒有依據合同約定履行相應的輔助義務，導致銀行貸款沒有通過，那么無法繼續付款的責任并不在于你，一般來講你可以根據合同約定解除合同，拿回首付款；如沒有類似條款，僅僅是由于你的支付能力有問題而不能繼續履行付款義務，那么你要依據合同中的違約條款承擔違約責任。

　　按揭房產轉讓需先還清貸款

　　方先生：我有一套貸款購買的房產，一共貸了20年。現在房產證已經辦好，計劃買車，希望把這套房子轉手。請問我應該如何操作呢？

　　答：房屋買賣的一個原則是只要產權所有人同意，房產證已經辦好就可以自由交易。但是有貸款的房產雖有房產證但其實產權并不在業主手中，而是抵押給了銀行，所以你必須先將所有欠款還清。有兩種辦法可以操作，一是你自己能夠還清的，可以自己提前還清。二是自己沒有能力還完的，你可以要求買家代還，但是這樣做有一定的風險，需要在簽訂買賣合同時寫清楚，特別是有些買方也需要貸款的，這樣就需要辦理轉按揭。一般的中介公司都有專門的服務機構，建議消費者找專門的中介機構，這樣不僅安全，而且時間比較短。

　　房主未遷出戶口可解除合同

　　劉女士：我通過中介公司購買了一套二手房，“原房主把戶口遷出”的要求明確地寫入合同中，結果發現，原房主的戶口暫時還不能遷出。在這種情況下，我是否可以解除合同？我是否需要給中介公司支付中介費？

　　答：這需要看買賣雙方簽訂合同的具體條款。房主的戶口暫時還不能遷這可以說是賣方違約，可以解除購房合同。而中介公司的服務對象為買賣雙方，如果在合同中沒有約定中介公司對“買賣雙方因違約解除合同”而退還中介費的話，應該是不退的，但是買方可以要求由賣方承擔損失。

　　未成年人購房需提交戶口簿

　　王先生：我打算購買一套二手房，希望把自己才2歲的孩子作為房產證的主人。應該怎么做？

　　答：由于你的孩子未滿18歲，所以除了按照正常的房屋交易登記程序提交資料外，還需要提交購房人———你的孩子的戶口簿或出生證以及監護人的身份證明。如監護人只有一個，還須提供經公證的監護人證明書，證明其惟一監護人資格。備齊以上資料后，就可到房管局辦理房屋交易登記手續，將該房產登記在小孩的名下了。(記者 楊娟娟)

　　(本期解答：北京市盛廷律師事務所律師畢文強、北京中大恒基房地產經紀公司副總經理付嚴)