全國各銀行10月9日開始降低存貸款利率并暫時取消了存款利息稅。在不到一個月的時間里，央行已經(jīng)兩次調(diào)低貸款利率，這對于城市里的“房貸一族”而言，可謂是接踵而至的好消息。五年以上貸款基準(zhǔn)利率由原來的7.74%下調(diào)至7.47%。相比兩次降息前，房貸族的月供負(fù)擔(dān)無疑有所減輕。

　　拿市民李先生來說，去年他在銀行辦理了50萬元的個人住房商業(yè)貸款，按照基準(zhǔn)利率7.83%來計算，20年內(nèi)每個月都要還款3773.78元。9月16日第一次下調(diào)利率后，李先生每個月需要還款3751.16元，比降息前每個月少還22.62元；本次下調(diào)利率后，李先生的月供是3683.70元，比首次降息前每月要少還90.08元。

　　那么新購房者如何選擇貸款種類，已購房者又該如何調(diào)整還貸方式呢？

　　如何對待固定利率貸款

　　降息了，選固定利率肯定不合算，但也有購房者認(rèn)為兩次微幅降息并不代表降息周期來臨，今后仍有可能升息，因此，選擇固定利率貸款仍能鎖定貸款風(fēng)險，確保投資收益。理財專家表示，只有當(dāng)利率持續(xù)上升，并在利率上升的初期或中期選擇固定利率貸款才是比較合算的，而在利率相對平穩(wěn)，小幅波動的周期，選固定利率很難跑贏浮動利率。這是因為在還款初期，貸款本金多，此時承受較高的固定利率，利息總額就相對較高，在還款的中后期，貸款的本金已經(jīng)很少了，即便到時浮動利率上漲了，但增加的利息也不會很多。

　　已經(jīng)選擇了固定利率房貸的購房者怎么辦？專家的建議是，由于現(xiàn)在降息的幅度很小，購房者沒有必要馬上向銀行提出轉(zhuǎn)換浮動利率，這是因為轉(zhuǎn)換要支付一定的違約金，但如果短期內(nèi)再連續(xù)降息，購房者可以考慮在支付違約金后將貸款轉(zhuǎn)為浮動利率。目前，個別銀行推出了免收違約金的固定利率、浮動利率可轉(zhuǎn)換房貸，比較適合降息期的購房者。

　　浮動利率“按日調(diào)整”合算

　　借款人在簽訂貸款合同時，要仔細(xì)看看利率調(diào)整的方式，在降息期，應(yīng)該選擇即時調(diào)整最合算。目前，大多數(shù)銀行對利率升降都實行按年調(diào)整，即一年內(nèi)無論利率升降幾次，借款人都要到次年的1月1日再“享受”新利率，在升息期，這對借款人有利，可以享受幾個月的低息期，但在降息期，按年調(diào)整就要白白多付利息。

　　專家介紹，由于此前我國一直處于升息期，部分銀行在貸款合同中修訂了按年調(diào)整的條款，實行按月或按日調(diào)整。這樣，銀行在利率調(diào)整后的次月甚至次日就能按新利率與借款人結(jié)算利息，部分粗心的借款人因為沒有認(rèn)真看條款而導(dǎo)致了在升息期多付了利息。現(xiàn)在，購房者不能再粗心了，一定要仔細(xì)看看房貸合同，要知道，在降息周期，按年調(diào)整對借款人是最不利的，按日調(diào)整則是最合算的。

　　授信貸款即用即貸

　　在升息期，有些需要裝修、子女教育用錢的購房者，往往會在辦理房貸時多貸一些款，他們的想法是將來利率可能更高，不如現(xiàn)在適當(dāng)多貸一些款，以免將來再辦貸款的麻煩。專家表示，眼前為將來的需要貸款大多情況下是不合算的，尤其是在降息期。建議購房者辦理授信類房貸，這樣，辦理一次抵押就可以滿足多次貸款的需求。

　　比如，借款人購買100萬元的房產(chǎn)，銀行一般可以給予70萬元的授信額度，如果購房者只用了50萬元的購房貸款，就還有20萬元的剩余授信額度。如果半年后購房者需要裝修新房，就可以很方便地在剩余授信額度內(nèi)借款，相比購房者一次性辦理70萬元貸款用于購房裝修要節(jié)省6個月的利息，當(dāng)然，期間如果恰好遇到降息，就更加合算了。(記者 馮治)