近段時間，央行頻頻發布房貸新政：9月16日，貸款基準利率降低0.27%；10月9日，存貸款基準利率分別下調0.27個百分點；10月22日，將貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。幾次降低貸款基準利率，下調首付款等購房利好，宣布了加息周期結束，降息通道來臨。對于購房者而言，隨降息而調整自己的房貸還款計劃是全新的課題。金融界人士建議，在降息周期，貸款應縮短利率浮動期，通過選擇利率靈活的個貸產品以減少利息支付。

　　關于個貸 固定利率產品失寵

　　為避免預期利息風險而推出的固定利率個貸產品近年來一直是很多購房者的首選，雖然利率略高于同期基準利率，但很多購房者認為處于加息通道，利率上調的可能性極大，因此選擇固定利率產品以確保未來資產支出的固定性，規避利率上揚風險。對于固定利率產品的近況，招商銀行相關人士表示，雖然經過兩次降息，但是銀行執行的固定利率房貸利率還是比央行的基準利率低，招商銀行5年以上固定利率房貸基準利率為7.11%，而下調后的貸款基準利率為7.47%，所以對固定利率的客戶沒有必要馬上著急將固定利率轉換成浮動利率，而且針對目前的降息通道，招商銀行成都分行稱暫時未接到總行調整固定利率產品利率標準的通知。

　　【專家建議】

　　目前5年以上的貸款利率是央行基準利率7.47%，首次置業優質客戶在各銀行基本都能享受利率下調15%的優惠政策，即貸款利率為6.35%左右；但同期的固定利率房貸在7.11%左右，高于浮動利率。以目前國內金融形勢看，近期再次步入加息周期的可能性較小，所以固定利率可能較難以跑贏浮動利率。由于合同上規定了還貸使用固定利率，所以購房者想要轉換成浮動利率通常需要支付一定的違約金，但固定利率產品的時間期間一般都比較短，在3-5年左右，如果購房者不想支付違約金，可在與銀行簽訂的固定利率產品執行期滿后轉為浮動利率，避免以后支付更多的利息。

　　關于還貸 提前還貸客戶減少

　　據了解，隨著降息通道的開啟，往年到了年底提前還貸的風潮在今年也有所改觀。“以前加息時怕承擔更多的利息，所以提前把銀行的錢還了；但現在國家開始降息，鼓勵大家消費，我們也不急著馬上把錢還給銀行，準備用手上的錢考慮其它投資。而且財政部才剛剛頒發了新政，可能還有降息救市的舉措，所以不著急提前還貸了。”盛先生去年提前還了一筆銀行房貸款，但今年不打算再提前還。像他這樣的購房者不在少數，很多購房者都表示，要看央行年內的經濟政策，但就目前國內的經濟狀況來看，再次加息的可能性比較小，沒有利息壓力的話，提前還貸者自然比去年少。

　　【專家建議】

　　除了購房者外，今年各銀行對房貸市場的行為也有所改變。前兩年各銀行為了爭食房貸蛋糕，紛紛研發特色產品，包括“固定利率房貸”在內的“接力貸”“氣球貸”“雙周供”“隨借隨還”等產品，成為銀行競爭的法寶。但綜觀今年，銀行推出的新房貸產品寥寥無幾，有業界人士認為，這與年初央行制定的銀根緊縮政策不無關系，再加上房產市場本身的發展不比前兩年，“銀行來也不會太有動力去研發房貸新品。”

　　關于利率 浮動期限越短越好

　　“降息和加息一樣，要等到第二年1月1日才能按照最新的利率執行。”家住九眼橋的盛先生在今年第一次貸款利率降低后咨詢銀行，得到了關于最新利率執行的回復是要等到明年執行。據了解，在加息通道上越晚執行增加后的利率對貸款者而言付出的利息越少，但面對目前的降息聲，很多貸款者都希望能盡快執行降低后的利率，以減少利息支出。

　　據了解，目前銀行執行的利率調整主要有兩種調整方式，“次年調整”和“次期調整”，次年調整即新的利率公布后，次年1月1日才按照新的利率標準執行；次期調整，即可在利率調整后的第二期，一般就是調整后的第二個月就按照新利率執行。在降息通道上，次期調整要更節省利息。

　　【專家建議】

　　客戶應該改變思維模式，把房貸作為一種投資理財產品，根據利率變化調整自己的還貸計劃。雖然目前處于降息通道，但作為還款期限平均年限在10年至20年之間的絕大多數貸款客戶，應長遠地綜合考慮資金安排，無論是加息還是降息，靈活的利率浮動期限可以使購房者掌握更多的主動權。(記者符小曉)